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Non sempre può essere contestato il comportamento dell'amministratore che non sottoscrive una transazione

Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli l'assemblea aveva autorizzato la sottoscrizione della transazione ma i singoli condomini hanno reso inefficace la decisione.
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La delibera dell'assemblea che approva un determinato atto di gestione - come una transazione con un creditore - non dà luogo ad un atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto.

L'assemblea non conclude contratti, ma autorizza, quando occorre, l'amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti.

In un caso recentemente esaminato dal Tribunale di Napoli (sentenza n. 8014 7 agosto 2023) l'amministratore ha ritenuto opportuno non eseguire una delibera che lo autorizzava a stipulare un atto transattivo con un creditore del condominio.

Non può essere contestato il comportamento dell'amministratore che non sottoscrive una transazione di fatto inutile. Fatto e decisione

La vicenda prendeva l'avvio quando il nudo proprietario e l'usufruttuario di un appezzamento di terreno si rivolgevano al Tribunale per chiedere di essere risarciti dei danni subiti a seguito di infiltrazioni idriche provenienti dall'edificio condominiale.

Il Tribunale, esaminate le prove, affermata l'esclusiva responsabilità del condominio, condannandolo al risarcimento dei danni.

Notificata la sentenza di condanna, l'amministratore condominiale convocava l'assemblea condominiale e nel corso della riunione il difensore del palazzo riferiva di aver già provveduto a proporre gravame e di essere stato contattato dalla controparte per un'eventuale ipotesi transattiva.

A fronte di tali informazioni, i condomini decidevano di aggiornarsi per meglio valutare la possibilità di transigere, con contestuale invito rivolto al legale di quantificare il compenso a lui spettante.

Dopo una nuova riunione l'assemblea decideva a maggioranza di autorizzare l'amministratore a definire il contratto di transazione conforme e coerente con le condizioni e nei termini decisi.

Si autorizzava altresì l'amministratore a definire e sottoscrivere la quietanza liberatoria conforme all'accordo proposto (allegato al verbale), nonché a consegnare all'avvocato del palazzo assegno circolare intestato al creditore. I condomini deliberavano pure di liquidare all'avvocato il compenso pattuito.

Successivamente, però, il contratto di transazione, come deliberato dall'assemblea non è stato mai sottoscritto, mentre ciascun condomino ha provveduto a definire individualmente con il creditore il proprio debito. Una condomina decideva lo stesso di impugnare la delibera sopra detta (non eseguita).

L'attrice evidenziava di non essere a conoscenza dei termini e delle condizioni delle transazioni effettuate da ciascun condomino, anche perché mai comunicati, nonostante esplicita richiesta fatta all'amministratore, circostanza che avrebbe potuto procurarle un pregiudizio ai sensi dell'art. 1304 c.c. Il Tribunale ha dato torto alla condomina.

Lo stesso giudice ha ritenuto l'azione inammissibile per carenza di interesse ad agire, quale condizione dell'azione in senso proprio (c.d. "legittimatio ad causam"), come tale rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.

Infatti la condomina non aveva nessun interesse a far annullare una delibera inesistente (e che non potrà più esistere, visto che le transazioni sono state stipulate separatamente).

Del resto, l'attrice lamentava anche una colpevole inerzia dell'amministratore, dolendosi del mancato svolgimento dell'incarico assembleare, cioè della sottoscrizione dell'accordo transattivo.

La transazione non è tra i compiti dell'amministratore

L'evidente contraddizione tra la volontà di ottenere l'annullamento della delibera e quella di volerne al contempo l'esecuzione ha confermato la tesi la mancanza di un reale e concreto interesse ad agire.

Considerazioni conclusive

In ambito condominiale non vi dubbio che spetti all'assemblea il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (Trib. Roma, 27 settembre 2021 n. 14945).

Spetta, quindi, alla collettività condominiale la decisione sulle transazioni riguardanti le spese di interesse condominiale.

L'amministratore non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell'amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall'amministratore solo dietro autorizzazione dell'assemblea; quest'ultima però non conclude contratti, potendo semmai costituire l'occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all'unanimità, ma autorizza, quando occorre, l'amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti (Cass. civ., Sez. II, 13/05/2022, n. 15302).

In considerazione del principio sopra espresso, nel caso considerato, l'assemblea condominiale con la delibera oggetto di impugnazione non ha concluso un contratto di transazione, ma si è limitata a dare mandato all'amministratore di provvedervi, dettando seppure solo genericamente le relative condizioni.

I condomini però non hanno reso possibile l'esecuzione della delibera atteso che, di fatto, la transazione "collettiva" è stata sostituita da una pluralità di "accordi transattivi individuali" conclusi da ciascun condomino con il creditore.

La delibera oggetto di impugnazione non poteva più produrre effetti e, quindi, la condomina non aveva alcun interesse ad agire per l'impugnazione della decisione assembleare, non generando la stessa alcun concreto pregiudizio ai suoi diritti.

Allo stesso modo non può essere contestato il comportamento dell'amministratore che non ha sottoscritto una transazione nei fatti inutile.

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 7 agosto 2023 n. 8014
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