Per le spese straordinarie condominiali risponde chi era condomino all'epoca dell'adozione della relativa delibera, anche se il riparto delle stesse sia stato approvato successivamente alla vendita dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Si tratta di un aspetto legato alla vendita delle unità immobiliari site in condominio che spesso dà luogo a complicate controversie tra acquirente, venditore e amministratore condominiale. Vediamo di analizzare meglio la questione.
Chi risponde delle spese condominiali in caso di vendita dell'unità immobiliare?
Si tratta di un problema pratico che riguarda più o meno tutti quelli che acquistano un immobile in condominio e che spesso ingenera parecchi dubbi.
In ogni caso occorre sempre tenere distinto il rapporto obbligatorio che intercorre tra il condominio e i condomini debitori da quello venutosi a creare tra venditore e acquirente con l'atto di compravendita.
Il principio generale che regola il pagamento delle spese condominiali è quello per cui le stesse incombono sul soggetto che risulta proprietario dell'unità immobiliare nel momento in cui esse sono maturate. Ma vi sono alcune eccezioni.
Oggi l'acquirente ha maggiore certezza di poter ottenere dal venditore una dichiarazione scritta dell'amministratore relativamente allo stato dei propri pagamenti (in modo da poterne tenere conto negli accordi contrattuali sottesi alla vendita).
In ogni caso le spese maturate prima del passaggio di proprietà restano per la maggior parte in capo al vecchio proprietario, anche se l'art. 63 disp. att. c.c. prevede una solidarietà dell'acquirente relativamente a quelle sorte nella gestione annuale in corso e in quella immediatamente precedente (quindi anche se sorte nel periodo in cui quest'ultimo non era ancora proprietario).
La predetta solidarietà mira a garantire al condominio maggiori chance di recuperare almeno una parte del credito vantato in relazione a una data unità immobiliare.
L'acquirente che sia stato costretto a pagare queste spese all'amministratore condominiale avrà però titolo per recuperarle nei confronti del venditore.
A questo proposito vi è anche da osservare come il nuovo art. 63 disp. att. c.c. introdotto con la riforma del 2012 abbia previsto anche una ulteriore forma di solidarietà del vecchio condomino per le spese comuni maturate successivamente alla vendita dell'immobile (che, quindi, per il principio generale sopra ricordato, incomberebbero solo sull'acquirente).
La predetta disposizione prevede infatti che il condomino che trasferisca la proprietà (o altro diritto reale) relativo all'immobile resti obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui sia stata trasmessa all'amministratore copia autentica del relativo titolo.
Chi vende, quindi, non può disinteressarsi del tutto delle vicende condominiali successive alla cessione del diritto di proprietà, essendo tenuto in via prudenziale a comunicare formalmente all'amministratore la vicenda del trasferimento immobiliare.
In caso contrario, il vecchio condomino rischia di essere chiamato dall'amministratore al pagamento degli oneri successivi alla compravendita, vale a dire delle spese non versate dal nuovo condomino.
Anche in questo caso il venditore che fosse stato costretto a pagare tali spese avrebbe comunque titolo per recuperarle nei confronti dell'acquirente.
Nulla la delibera che pone a carico dell'acquirente le spese per i lavori
Le spese condominiali straordinarie.
Per le spese straordinarie deliberate dal condominio la situazione è per certi versi più delicata, vuoi per l'ammontare solitamente maggiore degli importi vuoi soprattutto per il lasso temporale che spesso intercorre tra l'approvazione dei lavori e la realizzazione degli stessi.
In questi casi, infatti, il condomino che venda l'unità immobiliare a lavori in corso (oppure già deliberati ma ancora non iniziati) può ritenere di non doverne sostenere il costo, in tutto o in parte, perché a goderne sarà il nuovo proprietario.
Inoltre, se i lavori non sono ancora iniziati, potrebbe addirittura tacere la circostanza all'acquirente.
In realtà, come ribadito a più riprese dalla Cassazione, il momento costitutivo dell'obbligazione del condomino nei confronti del condominio per le spese straordinarie è quello della data dell'approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione degli stessi, indipendentemente dalla data di avvio e completamento dei medesimi.
Infatti, "laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo" (Cass. civ., 28 aprile 2021, n. 11199).
Anche in questo caso a garanzia del condominio rimane però operativo il principio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali di cui all'art. 63, comma 4, Disp. att. c.c., con la conseguenza che l'acquirente e nuovo condòmino potrà essere coinvolto nel pagamento delle spese straordinarie ove la delibera di approvazione dei lavori sia stata assunta dall'assemblea nella gestione in corso o in quella precedente all'acquisto dell'unità immobiliare, ferma la possibilità per quest'ultimo di agire in regresso verso il venditore per quanto effettivamente versato al condominio.
L'acquirente, infatti, come chiarito nella medesima ordinanza della Cassazione or ora citata, ha diritto "a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro".
Occorre comunque ricordare come in questi casi la strada maestra per venditore e acquirente sia quella di affrontare e risolvere la situazione controversa già in sede contrattuale, inserendo delle specifiche clausole di manleva o intervenendo sul prezzo della compravendita, evitando così di trascinare il problema in avanti e costringere il condominio ad attivarsi nei confronti di una delle due parti per il recupero del credito.
Se, infatti, queste ultime avranno risolto la questione anticipatamente, si regoleranno di conseguenza nei confronti dell'amministratore, versando al medesimo le somme dovute.
I reciproci rapporti di dare/avere resteranno disciplinati nel negozio di compravendita e, proprio perché di origine contrattuale, i relativi patti saranno comunque inopponibili al condominio.
La Suprema Corte, con la precedente ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017 ha anche avuto modo di chiarire un altro interessante aspetto. Nel caso in questione la delibera di ripartizione dei lavori straordinari aveva seguito di qualche anno l'effettiva ultimazione degli stessi.
Il vecchio proprietario dell'unità immobiliare nei cui confronti era stato richiesto e ottenuto dal condominio il decreto ingiuntivo ne aveva contestato la legittimità anche perché, a suo dire, il presupposto richiesto dall'art. 63 disp. att. c.c. (ovvero la deliberazione assembleare di ripartizione) si era verificato allorché il medesimo non rivestiva più la qualità di condomino.
Per questo motivo, non essendo il medesimo più legittimato a partecipare all'assemblea condominiale che aveva approvato il predetto riparto, la relativa delibera non avrebbe potuto essere validamente utilizzata contro di lui ai fini dell'ottenimento dell'ingiunzione giudiziale.
Sul punto la Cassazione ha però evidenziato come la delibera di ripartizione delle spese abbia la più limitata funzione di permettere la dichiarazione giudiziale dell'immediata esecutività del decreto ingiuntivo (anche nonostante la successiva opposizione del debitore), fermo restando il diritto del condominio di azionare in giudizio il proprio credito, tanto in sede di processo di cognizione quanto in sede di processo di ingiunzione (senza la clausola di immediata esecutività).
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