Non si può fuggire alle obbligazioni condominiali, tant'è che la legge stabilisce il principio di ambulatorietà passiva che opera nel rapporto tra il condominio e i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare. Insomma: chi acquista casa in condominio deve mettere in conto la possibilità di essere obbligato a pagare anche oneri sorti in precedenza.
Sul tema si è recentemente espresso il Tribunale di Roma che, con sentenza n. 6682 del 20 aprile 2021, ha stabilito che è nulla la delibera che pone a carico dell'acquirente le spese per i lavori se questi erano stati deliberati precedentemente al momento traslativo della proprietà. Vediamo di cosa si tratta.
Acquirente e obbligo di pagare le spese: il caso
Contro il decreto ingiuntivo con cui si chiedeva il pagamento di una somma a titolo di contributi, proponeva opposizione al tribunale capitolino la società che aveva acquistato un'immobile all'interno della compagine condominiale.
Il condominio, nel ricorso monitorio per ottenere l'emissione del decreto ingiuntivo, riferiva che tali lavori straordinari erano stati inizialmente deliberati nel 2011 e che l'opponente, pur avendo acquistato l'immobile successivamente, cioè nel 2015, non aveva impugnato la successiva delibera (del 2017) nella quale era indicata la stessa quale debitrice.
Con l'opposizione la società deduceva di non essere tenuta a pagare le somme ingiunte in ragione del fatto che i lavori erano stati deliberati prima che avesse acquistato la proprietà dell'immobile. Inoltre, la successiva delibera del 2017 (non impugnata) con cui si poneva a carico dell'opponente detta spesa doveva ritenersi invalida e comunque non opponibile nei propri confronti.
Spese ordinarie e straordinarie: chi deve pagare?
L'opposizione al decreto ingiuntivo emesso per oneri relativi a lavori straordinari deliberati prima dell'acquisto consente al Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6682/2021 in commento, di ripercorrere le ragioni che consentono di giungere a ritenere nulla la delibera che pone a carico dell'acquirente le spese per i lavori.
Il quesito posto al Giudice capitolino può così essere riassunto: il condomino che ha acquistato nel 2015 un'unità immobiliare deve pagare i lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2011?
Preliminarmente, il tribunale ricorda come la determinazione del momento di maturazione dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali ha rilievo essenziale sia con riferimento ai rapporti interni tra l'alienante e l'acquirente della singola unità immobiliare, sia ai rapporti esterni con il condominio, in forza della disciplina dettata dal codice civile.
La normativa di riferimento è contenuta negli ultimi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui:
- «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente»;
- «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Determinante è l'individuazione del momento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., per la concreta insorgenza dell'obbligo di pagare i relativi contributi.
Secondo la Suprema Corte (sentenza n. 24654 del 2010), bisogna distinguere tra spese relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione:
- quando si tratta di delibere di spese ordinarie, l'insorgenza dell'obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l'erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale, trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore in quanto tale (ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma, n. 3) e non come esecutore delle delibere assembleari, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo (cfr. Cass., 22 febbraio 2000, n. 1956);
- quando si tratta di interventi straordinari, l'obbligo deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano.
Acquirente: deve pagare le spese per i lavori?
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, fa propri i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, richiamando quanto statuito dalla sentenza n. 24654 del 2010 della Suprema Corte:
«in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.» (in questo senso anche Cass., sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017).
Vendita delle terrazze condominiali e costituzione del fondo di manutenzione straordinaria
Alla luce di questo principio deve essere risolto il caso di specie. Poiché per quanto riguarda le spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, il successivo acquirente dell'unità immobiliare non può essere ritenuto debitore.
Il momento della decisione dei lavori rileva sia per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l'inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio
L'opponente, avendo acquistato nel 2015 mentre i lavori erano stati deliberati nel 2011, non è pertanto tenuto al pagamento della somma richiesta e il decreto ingiuntivo va, conseguentemente, revocato.
Delibera che impone ingiustamente un pagamento: è nulla?
Né rileva, ai fini di una diversa decisione, la mancata impugnazione della delibera 2017, posta a base dell'ingiunzione.
Una delibera non impugnata nel termine previsto dall'art. 1137 c.c. si consolida, infatti, in relazione ai vizi di annullabilità ma non a quelli che ne determinano la nullità, perché tale più grave forma di invalidità può farsi valere in qualunque tempo.
Per l'appunto, una delibera che pone a carico dell'acquirente un pagamento che deve fare carico all'alienante è viziata non di mera annullabilità, ma di nullità, e il vizio può essere dedotto anche in sede di opposizione, facendo venir meno il titolo su cui si è fondata l'ingiunzione ex art. 63, primo comma, disp. att. c.c.
In questo specifico senso anche la recentissima sentenza a Sezioni unite (n. 9839 del 14 aprile 2021), secondo cui, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice può sindacare d'ufficio o per deduzione di parte sulla nullità della delibera e può altresì valutare le eventuali cause di annullabilità se proposte nei termini di cui all'art. 1137, secondo comma, c.c. e sempre che siano proposte nella forma della domanda riconvenzionale.
