In sede di assemblea, tra gli ordini del giorno più comunemente discussi e votati, c'è indubbiamente quello relativo all'approvazione del bilancio. Sappiamo, infatti, che almeno ogni anno, sempreché sia rispettata la regola, i condòmini sono chiamati a valutare ed approvare lo stato patrimoniale dell'ente.
Ebbene, è, altresì, noto che in tale sede, siano alquanto frequenti le contestazioni. Ci sono i proprietari che disapprovano qualche spesa extra non giustificata oppure quelli che evidenziano degli errori nell'attribuzione di un residuo debito a loro carico.
Nel caso, invece, della vicenda giudicata dal Tribunale di Roma e terminata con la sentenza n. 20182 del 29 dicembre 2021, è stata eccepita la correttezza dello stato patrimoniale del bilancio di un consorzio edilizio, di cui facevano parte alcuni fabbricati.
Tale circostanza ha, quindi, determinato la lite in commento.
Vediamo, però, più approfonditamente come si sono sviluppati i fatti e la ragioni concrete che hanno caratterizzato il procedimento de quo.
Bilancio consorzio edilizio e stato patrimoniale corretto: il caso concreto
La vicenda riguarda un consorzio edilizio costituito dagli immobili presenti nelle aree consortili ed avente il compito di gestire e provvedere alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria della zona.
Per tale ragione, secondo le opportune tempistiche, era redatto, discusso ed approvato il bilancio, in un'assemblea in cui partecipavano, in nome e per conto dei vari fabbricati, i rispettivi amministratori.
Evidentemente, però, lo stato patrimoniale rappresentato in alcune di queste riunioni non era stato accettato da tutti. Per questo motivo, due fabbricati, facenti parte del predetto consorzio, avevano impugnato due assemblee del medesimo.
Più precisamente una prima, espressasi nel maggio del 2017 ed una successiva, riunitasi nel dicembre dello stesso anno, con la quale si era tentato di dirimere le contestazioni emerse in procedenza.
La questione era sottoposta, quindi, al vaglio del Tribunale di Roma, dinanzi al quale si era invocata l'invalidità delle delibere e il pedissequo annullamento delle medesime per la scorretta rappresentazione dello stato patrimoniale approvato in tale sede.
L'ufficio romano, valutati gli atti, ha ritenuto di accogliere le impugnazioni, ha annullato le assemblee e ha condannato il consorzio edilizio convenuto al pagamento delle spese del procedimento.
Bilancio consorzio edilizio e applicabilità della disciplina
Un consorzio edilizio, costituito dagli immobili facenti parte delle aree consortili, rientra nell'ambito delle associazioni non riconosciute.
A tale riguardo, la giurisprudenza fa riferimento a "forte connotato di realità" dei consorzi e, per questo motivo, conclude per l'applicabilità a questi della disciplina relativa ai condomini «i consorzi sono figure atipiche consistenti in associazioni non riconosciute con un forte connotato di realità, con l'effetto di rendere applicabile - per le disposizioni non altrimenti regolate dai relativi statuti - la disciplina relativa alle associazioni e ai condomini (così Cass. 13 aprile 2017, n. 9568; Cass. 14 maggio 2012, n. 7427 e Cass. 28 aprile 2010, n. 10220)».
Se questa è la premessa, appare inevitabile che il bilancio patrimoniale di un consorzio debba avere tutte le caratteristiche di quello condominiale e che, perciò, debba essere veritiero ed intellegibile, al punto da consentire la verifica della sua correttezza «In tema di rendicontazione trova applicazione la disciplina dettata in tema di condominio e va osservato che anche il bilancio dei consorzi, al pari di quello del condominio, sebbene contenutisticamente improntato a maggiore snellezza rispetto a quello delle società commerciali, deve essere, comunque, rispettoso dei principi di verità ed intellegibilità, attesa la funzione, da esso ontologicamente assolta, di fornire ai condomini un efficace quadro prospettico dell'andamento economico dell'attività compiuta nel loro interesse, sì da consentire la verifica della correttezza dell'andamento gestionale e del corrispondente operato dell'amministratore».
Sembra, quindi, chiaro che se il bilancio di un consorzio presenta criticità nella rappresentazione dell'effettivo stato patrimoniale, esso possa essere oggetto d'impugnazione e di pedissequo annullamento in sede giudiziale, al pari di un qualsivoglia scorretto bilancio condominiale.
Versamento degli oneri consortili. Presupposti e natura dei consorzi di urbanizzazione.
Rendiconto consorzio e giustificazione documentale delle passività
Nel bilancio condominiale, l'amministratore deve riportare le attività e le passività del fabbricato o del consorzio edilizio, visto che di questo stiamo parlando, avendo cura di giustificare, documentalmente, le spese che hanno caratterizzato l'esercizio in discussione «Il rendiconto, dunque, costituisce il documento cardine della gestione condominiale e risponde all'esigenza di consentire a ciascun condomino di conoscere come sono state impiegate le quote versate e richieste dall'amministratore di condominio.
Nel predisporre il rendiconto da portare all'approvazione dell'assemblea, l'amministratore non deve limitarsi a semplici calcoli numerici ma deve giustificare le spese addebitate ai condomini».
Leggiamo, quindi, che un bilancio non può basarsi su meri calcoli numerici, magari, semplicemente, limitandosi a riportare delle voci di spese relative ad esercizi precedenti, ma sulle quale non c'è alcun fondamento o giustificazione «Non sussiste alcun obbligo contabile di riportare automaticamente un debito nel rendiconto degli anni successivi se tale debito non esiste perché "non riconosciuto" e non giustificato da documentazione contabile. Una tale operazione finisce solo per generare la reiterazione dell'errore».
In conclusione, affinché un bilancio consortile o condominiale sia valido è fondamentale che non presenti alcun vizio e soprattutto che non riporti delle passività prive di idonea documentazione che le giustifichino «Da ciò deriva la necessità di rispettare quei requisiti minimi che la giurisprudenza ha sinteticamente enunciato nelle sue pronunce per cui per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute».
La difficoltà del rendere il conto al Condominio
