#1 Inviato 22 Gennaio, 2018 Pregresso: il condòmino X aveva un debito verso il nostro condominio di 10.000 euro. 18 mesi fa ci siamo accordati per un piano di rientro blando, regolarmente rispettato fino a questo mese quando finalmente ha trovato un acquirente per il suo appartamento, oberato di un mutuo di 200.000 euro, superiore al valore di mercato di quella casa. Situazione attuale: oggi, giorno previsto per il saldo del debito pregresso e rilascio dell'attestazione sui pagamenti da parte dell'amministratore, il moroso si è presentato in compagnia dell'agente immobiliare che, parlando in nome e per conto della banca creditrice, si è detto disposto a offrirci il 50% del credito residuo con una perdita netta di 4000 euro, in modo da transare la posizione del moroso e permettere alla banca di trasferire il mutuo al nuovo acquirente dell'appartamento senza più altri oneri da pagare. A mio avviso banca e agente stanno tentando di fregarci, perché l'offerta è stata fatta senza darci la possibilità di accettarla o rifiutarla formalmente in assemblea, visto che non ci sono i tempi tecnici per convocarla legittimamente, dato che ci hanno anche comunicato che il rogito deve avvenire tra due giorni. In mancanza della transazione, lo stesso agente ha comunicato che il nuovo acquirente non rogiterebbe, costringendoci a subentrare nell'azione di pignoramento immobiliare che inizierà la banca. Avete suggerimenti su come comportarci come condominio? Ci lasciamo fregare, per poi confermare l'operato dell'amministratore in una successiva assemblea (meglio prendere poco che niente, col mutuo bancario che pesa sull'appartamento)? Oppure resistiamo e si va all'azzardo con l'asta giudiziaria, andando a richiedere poi parte del debito anche al vincitore della stessa? Grazie in anticipo per qualunque consiglio.
#2 Inviato 22 Gennaio, 2018 A me sembra una fregatura. La banca ha trovato un nuovo acquirente disposto ad accollarsi un mutuo di 200mila euro e questo acquirente non è disposto a saldare subito un residuo debito di 8mila euro? La banca ha trovato un acquirente che si accolla 200mila euro di mutuo e la banca se lo lascia sfuggire per 8mila euro mandando la casa all'asta, presumibilmente a metà prezzo, con una perdita secca per la banca di 100mila euro? E poi, la fretta fa i figli ciechi. La banca quando deve concedere un mutuo si prende tutto il tempo necessario ed a voi non dà nemmeno il tempo di far leggere la loro proposta ad un vostro avvocato e poi deliberare?
#3 Inviato 22 Gennaio, 2018 Condivido Leonardo53. Inoltre tenete presente che l'amministratore sarebbe imprudente a chiudere la ransazione senza passare dall'assemblea, sarebbe un folle, chi glielo fa fare di rischiare di rimetterci di tasca sua. Non dimenticare che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, anche se il creditore non si insinua nel pignoramento. La cosa è da valutare sulla base dei numeri, un buon avvocato vi può consigliare sulle possibili azioni da intraprendere. Il pregresso è a carico degli altri condòmini che possono proseguire l'azione contro il moroso che resta debitore anche se non più condòmino.
#4 Inviato 22 Gennaio, 2018 Grazie per le risposte. Secondo me, la fregatura ce la sta dando l'agente immobiliare che non ha una buona reputazione e che potrebbe voler fare la cresta sulla compravendita. L'amministratore vuole almeno la firma dei favorevoli su un documento di autorizzazione prima di procedere, ma il condominio è molto diviso e io sono tra quelli che preferirebbe vedere prima di tutto se rogiteranno e in secondo luogo, se non dovesse accadere, quanto si potrà ricavare dall'asta.
#5 Inviato 28 Febbraio, 2018 Aggiorno il thread per gli archivi del forum e per mostrare quanto è assurda la legislazione italiana. Dopo aver consultato un legale, è stata convocata l'assemblea che ha deliberato di accettare la transazione unicamente se il residuo del debito fosse stato garantito tramite la cessione volontaria del quinto dello stipendio del moroso. Il moroso non solo non ha accettato, ma ha affittato il suo appartamento a terzi che non stanno pagando la loro quota di spese perché tanto saranno imputabili al proprietario e aspettano l'asta giudiziaria per fare un'offerta d'acquisto così da pagare solo due anni di spese liquidate dal giudice che in pratica sarebbero quelle non pagate ora. Nel frattempo avremmo voluto almeno bloccare la fornitura d'acqua e riscaldamento comune per non aggravare le perdite, ma l'avvocato ci ha detto che la giurisprudenza prevede in ogni caso una cospicua fornitura d'acqua giornaliera per motivi sanitari e il blocco del riscaldamento è dubbio, essendo l'appartamento affittato a terzi "incolpevoli" (ma se non pagano nemmeno loro!!!). Insomma, cornuti e mazziati. Non ho parole.
#6 Inviato 1 Marzo, 2018 Aggiorno il thread per gli archivi del forum e per mostrare quanto è assurda la legislazione italiana. Dopo aver consultato un legale, è stata convocata l'assemblea che ha deliberato di accettare la transazione unicamente se il residuo del debito fosse stato garantito tramite la cessione volontaria del quinto dello stipendio del moroso. Il moroso non solo non ha accettato, ma ha affittato il suo appartamento a terzi che non stanno pagando la loro quota di spese perché tanto saranno imputabili al proprietario e aspettano l'asta giudiziaria per fare un'offerta d'acquisto così da pagare solo due anni di spese liquidate dal giudice che in pratica sarebbero quelle non pagate ora. Nel frattempo avremmo voluto almeno bloccare la fornitura d'acqua e riscaldamento comune per non aggravare le perdite, ma l'avvocato ci ha detto che la giurisprudenza prevede in ogni caso una cospicua fornitura d'acqua giornaliera per motivi sanitari e il blocco del riscaldamento è dubbio, essendo l'appartamento affittato a terzi "incolpevoli" (ma se non pagano nemmeno loro!!!). Insomma, cornuti e mazziati. Non ho parole. Se pagano un affitto avete il diritto di pignorarlo. In realtà glielo pagheranno in nero per il quale potrebbe essere opportuno un esposto alla GDF. P.S. Se supera la quota minima potete pignorargli il quinto dello stipendio, non serve che lui accetti.
#7 Inviato 1 Marzo, 2018 Se pagano un affitto avete il diritto di pignorarlo.In realtà glielo pagheranno in nero per il quale potrebbe essere opportuno un esposto alla GDF. P.S. Se supera la quota minima potete pignorargli il quinto dello stipendio, non serve che lui accetti. Ieri mi sono informato sui pignoramenti immobiliari e le locazioni. Nel nostro caso specifico, il pignorato non aveva l'autorizzazione del tribunale per affittare casa sua, quindi la locazione non è opponibile a terzi (l'acquirente all'asta acquisirà l'immobile "libero"), ma il contratto è ancora valido tra locatore e locatario che deve pagare l'affitto. La giurisprudenza di cassazione ha stabilito che il proprietario NON può riscuotere i canoni dal locatario, ma quel compito spetta al custode giudiziario che, al momento dell'inizio di questa faccenda, è stato indicato dal tribunale nello stesso proprietario che quindi può legittimamente riscuotere il canone, ma che lo dovrebbe accantonare per pagare i creditori, al momento condominio e banca ipotecaria. Figurarsi se lo fa. In questo caso servirebbe davvero l'autorità tributaria. Comunque, potrebbero anche aver fatto in questo modo: per evitare la nullità del contratto, potrebbero non datarlo (così non si saprebbe se sottoscritto prima o dopo l'inizio del procedimento) e al locatario basterebbe dimostrare di essere effettivamente in possesso del bene al momento in cui noi ci muoveremo legalmente. In questo modo, il contratto sarebbe comunque inopponibile al compratore all'asta, ma fino a quel giorno il locatario potrebbe legittimamente occupare la casa, anche senza pagare. La soluzione potrebbe essere davvero il pignoramento presso terzi dell'affitto, ma se locatario e locatore facessero movimenti estero su estero come sospettiamo, dato che sono entrambi stranieri connazionali, non potremmo mettere le mani su un centesimo di quella cifra.
#8 Inviato 23 Marzo, 2018 Riesumo la discussione perché sono sorti nuovi problemi. L'assemblea ha votato di proseguire con l'esecuzione immobiliare contro il proprietario, ma l'occupante (al momento senza alcun titolo) non ha nessuna intenzione di andarsene. Così non ci paga né il proprietario né l'occupante e i servizi vengono utilizzati. Abbiamo chiesto informazioni sul blocco dei servizi come previsto dalla riforma, ma l'avvocato ce l'ha sconsigliato perché la procedura nel nostro caso prevederebbe l'accesso diretto all'appartamento in quanto il riscaldamento è a colonne, necessitando quindi una tempistica lunga. Nessuno ha esperienza diretta del blocco dei servizi per situazioni simili?
