La vendita di una casa ipotecata non è vietata dalla legge. Certo però che il contratto presenta dei rischi, tanto che se il venditore tace la presenza dell'ipoteca all'acquirente, quest'ultimo può chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo eventualmente versato e il risarcimento del danno.
Il compratore però può anche decidere di accettare il rischio legato alla presenza dell'ipoteca, nella speranza che il creditore estingua il suo debito.
Detto questo vediamo perché si possono verificare tutti questi problemi, cosa può fare il compratore in caso di problemi e quali sono le responsabilità del notaio che procede al rogito di una compravendita di una casa ipotecata.
Definizione e caratteristiche principali dell'ipoteca immobiliare
Prima di analizzare come funziona la vendita di una casa ipotecata cerchiamo di capire che cos'è l'ipoteca. L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che può avere ad oggetto anche i beni immobili, come una casa appunto. Casa che è concessa in garanzia dal debitore o da un soggetto terzo che per questo viene definito datore d'ipoteca.
Le caratteristiche principali di questo diritto reale di garanzia sono fondamentalmente tre:
- la pubblicità in quanto l'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei pubblici registri;
- la specialità, perché essa ha per oggetto beni specifici ed è iscritta in relazione a una somma determinata;
- la indivisibilità in quanto l'ipoteca insiste per intero su ogni bene vincolato e su ogni sua parte.
Definite le caratteristiche principali occorre precisare anche che esistono tre tipi di ipoteche, quella legale, che riconosce il diritto reale di garanzia al creditore per legge, quella giudiziale che si ha quando il titolo per l'iscrizione della garanzia è rappresentato da un provvedimento del giudice (sentenza o un decreto ingiuntivo) e quella volontaria, che è quella concessa dal debitore al creditore in virtù di un contratto o dal terzo datore di ipoteca al creditore.
Il caso più frequente di ipoteca volontaria si ha negli acquisti immobiliari in cui il compratore, a fronte di un mutuo concesso dalla banca, iscrive ipoteca sull'immobile che acquista, con la possibilità per l'istituto di credito, in caso di mancato pagamento, di rivalersi sull'immobile.
Si può vendere una casa gravata da ipoteca?
Abbiamo visto che l'ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di soddisfare il suo diritto facendo espropriare l'immobile del debitore. Detto così viene da pensare che l'immobile ipotecato, visto che garantisce il diritto del creditore, non possa essere venduto a terzi. In realtà le cose stanno diversamente.
A chiarirlo è l'art. 2808 c.c, il quale prevede infatti che: "L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione."
Dalla formulazione della norma emerge che se un soggetto acquista un immobile contraendo un mutuo garantito da ipoteca sullo stesso immobile e poi decide di venderlo a un terzo, la banca creditrice che ha concesso il finanziamento, in caso di vendita della casa a un terzo, può procedere esecutivamente nei confronti di quest'ultimo al fine di soddisfare il proprio diritto di credito.
Questo perché l'ipoteca segue il bene ipotecato in virtù del diritto di seguito. Il creditore infatti indipendentemente dal titolare dell'immobile, che può anche cambiare, non solo conserva la sua garanzia, ma la stessa gli attribuisce il diritto di soddisfarsi con precedenza sul prezzo ricavato dalla vendita esecutiva.
Il difficile rapporto tra l'immobile ipotecato ed il recupero delle spese condominiali
Ci sono però altre opzioni possibili per il terzo acquirente. Costui infatti ha la possibilità di evitare la procedura esecutiva estinguendo l'ipoteca o rilasciando l'immobile acquistato ai creditori.
Come si fa a sapere se l'immobile che si vuole acquistare è ipotecato?
Alla luce di quanto abbiamo detto è chiaro che la vendita di una casa ipotecata non è impossibile, come abbiamo visto, anche se i problemi non mancano. Per questo è sempre meglio sapere prima se ci si sta avventurando in un acquisto che può presentare delle insidie.
Vero però che quando si acquista un immobile si procedere al rogito notarile, atto al quale sono propedeutici alcuni controlli e attività che incombono proprio sul notaio. Costui infatti al fine di garantire che un acquisto immobiliare sia il più semplice e sicuro possibile è tenuto a verificare lo stato dell'immobile dai registri catastali e ipotecari.
La visura catastale serve infatti per individuare dati importanti del bene, risultanti dei registri del catasto, come la categoria, la rendita, i vani che lo compongono, ecc.
Dati che il notaio utilizza per verificare nel Registro immobiliare se l'immobile è gravato da eventualmente da ipoteche. Ispezione che si conclude con una relazione ipotecaria in cui viene evidenziata la continuità delle trascrizioni e la presenza di eventuali gravami appunto.
Questo controllo rientra tra gli obblighi del notaio, che in fase di rogito deve mettere al corrente il compratore della presenza di eventuali ipoteche iscritte sull'immobile. Una volta informato l'acquirente potrà decidere con cognizione di causa se procedere comunque all'acquisto dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova o se intende rinunciarvi.
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Responsabilità del notaio per omessa visura ipotecaria
Una bella responsabilità insomma per il notaio rogante, il quale, come sancito anche dalla recente sentenza della Cassazione n. 26192/2020 se non procede ai suddetti controlli, rischia di andare incontro a pesanti conseguenze legali.
Detta sentenza infatti stabilisce che se il notaio omette di compiere le dovute visure ipotecarie deve risarcire l'acquirente del cespite, se questo viene in seguito sottoposto ad esecuzione immobiliare dal creditore ipotecario.
Un danno che deve essere commisurato all'effettivo danno sofferto dall'acquirente e il cui importo può corrispondere anche al valore dell'immobile perduto dopo la vendita forzata ovvero, "per equivalente, all'esborso necessario per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell'immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa."
