Chi intende comprare un immobile all'asta deve considerare anche le quote condominiali. Se, infatti, l'immobile fa parte di un fabbricato, inevitabilmente, dovrà contribuire alla gestione dei beni e dei servizi comuni in proporzione al valore millesimale della proprietà che andrà ad acquisire.
Pertanto, è opportuno informarsi presso l'amministratore sull'ammontare delle quote ordinarie nonché sulle eventuali pendenze pregresse al proprio acquisto.
In particolare, quest'ultimo aspetto non è di poco conto, considerando che, normalmente, il compratore è responsabile in solido per tutte gli oneri relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Si tratta, quindi, di una regola di portata generale che deve essere applicata in tutti i casi in cui si diventa proprietari di un immobile in un condominio e che sembrerebbe non avere alcuna eccezione, nemmeno per l'ipotesi in cui l'acquisto dovesse derivare da una procedura esecutiva.
Ad ogni modo, a fugare ogni dubbio, è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Firenze. Infatti, con la decisione n. 2753 del 9 dicembre 2020, il magistrato fiorentino ha risolto un'azione giudiziaria avente ad oggetto proprio l'argomento qui in esame.
Vediamo, pertanto, cosa è accaduto in un condominio toscano e quali sono stati i fatti che hanno condotto al provvedimento allegato a questo breve commento.
Acquisto all'asta e responsabilità per spese condominiali
La lite in oggetto trae spunto da una sentenza del novembre del 2012, in base alla quale l'attore diventava titolare di un immobile in Firenze.
In particolare, l'azione legale nasceva poiché erano addebitate al nuovo proprietario delle spese condominiali relative anche al periodo 2013, nonostante l'immobile fosse rimasto nell'effettiva disponibilità dell'ex proprietaria. Quest'ultima, infatti, solo a seguito di un'esecuzione per rilascio aveva lasciato l'appartamento nel marzo del 2014.
Secondo la tesi attorea, in merito al periodo anzidetto, ogni addebito andava respinto. Tutto ciò in ragione del mancato possesso del bene, indebitamente occupato dalla precedente titolare,
La domanda giudiziale avanzata in primo grado dinanzi al giudice di pace veniva, però respinta. Per questo motivo, l'attore, con tenace proposito, proponeva appello dinanzi al Tribunale di Firenze, ribadendo la propria tesi ed insistendo per l'annullamento di ogni pretesa condominiale in merito al periodo in contestazione.
Quote del supercondominio e quote del condominio sono contributi differenti
Il magistrato fiorentino, com'era prevedibile, ha, quindi, confermato la sentenza appellata, condannando l'attore al pagamento delle spese processuali, secondo la nomale soccombenza che caratterizza questo tipo di esito.
Proprietario ed ex proprietario: la solidarietà nelle quote condominiali
Per chiarire l'argomento in discussione non si può fare a meno di richiamare il dettato normativo in materia. In particolare, secondo l'art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ. «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».
La predetta disposizione impone al nuovo proprietario il pagamento delle quote condominiali relative ad un periodo in cui non era titolare del bene e tanto meno responsabile della gestione delle cose e dei servizi comuni.
L'amministratore, quindi, in nome e per conto della compagine condominiale, può avanzare una legittima pretesa in tal senso. Lo conferma, anche, il Tribunale di Firenze allorquando afferma che «l'acquirente dell'immobile acquista la qualità di condomino al momento della stipula del contratto di compravendita e, da tale momento, l'amministratore può esigere da lui la corresponsione degli oneri condominiali» ovvero «nei confronti del venditore non può essere avanzata da parte dell'amministratore alcuna richiesta di pagamento degli oneri condominiali, avendo egli già perduto la sua qualità di condomino e, come tale, non è più legittimato a partecipare alle assemblee né ad impugnare le delibere condominiali».
Lavori di ristrutturazione a carico del coniuge separato
Ovviamente, per il compratore di un appartamento in condominio resta salva la facoltà di recuperare quanto è stato versato dal proprio dante causa.
Chi subentra in condominio è obbligato solidalmente a prescindere dal titolo
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Firenze, riportandosi alla lettura della norma coinvolta e senza discostarsi dalla pacifica interpretazione giurisprudenziale della medesima, conferma l'assunto per cui chi subentra in condominio è obbligato solidalmente al pagamento delle quote condominiali dovute per l'anno in corso e per quello precedente.
Secondo il giudice il significato dell'art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ. è chiaro: «è l'acquirente a dover corrispondere quanto dovuto per l'anno in corso e per quello precedente all'amministratore di condominio, potendo poi rivalersi nei confronti del suo dante causa».
Onere condominiale: è un'obbligazione propter rem
A proposito delle quote condominiali, secondo il provvedimento in esame e con affermazione condivisibile si è di fronte ad un'obbligazione propter rem.
In tal caso, quindi, la posizione debitoria è strettamente legata alla titolarità del diritto di proprietà sulla cosa e non ha importanza che il proprietario utilizzi o meno i beni comuni «la natura dell'obbligazione di pagamento dei contributi condominiali è quella di obbligazione propter rem, nel senso che la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa, sicché il relativo obbligo grava sul proprietario in quanto tale, indipendentemente dall'effettivo uso che egli faccia dei beni comuni».
