La mancata convocazione di un condomino in assemblea, in quanto vizio procedimentale, costituisce causa di annullabilità della delibera assunta in sua assenza. La legittimazione ad agire per l'annullamento spetta unicamente al condomino assente, e non anche ad un terzo soggetto, seppur interessato alle decisioni condominiali.
È quanto statuito da una recente sentenza della Corte d'Appello di Catanzaro (sentenza n. 1122 del 13 agosto 2021), chiamata a valutare la legittimità processuale dell'azione di annullamento presentata, non dal nudo proprietario, bensì dall'usufruttuario che lamentava la mancata convocazione del primo.
Poteri dell'usufruttuario in assemblea
Si precisa che la delibera assembleare oggetto di contestazione riguardava lavori di straordinaria manutenzione, per i quali l'usufruttuario non ha diritto di voto e, dunque, neppure diritto di convocazione in assemblea. Per i lavori di straordinaria amministrazione, anche condominiale, i diritti e gli obblighi restano in capo al nudo proprietario dell'immobile.
Più precisamente, ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio, esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice (eseguire i lavori in caso di rifiuto del nudo proprietario) o si tratti di lavori di miglioramenti e addizioni.
In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, alle assemblee il cui ordine del giorno abbia ad oggetto lavori od opere di manutenzione straordinaria deve essere convocato e può partecipare (esercitando i diritti di intervento e di voto, insiti nella partecipazione attiva) soltanto il nudo proprietario.
L'usufruttuario, invece, non ha titolo per essere convocato, per partecipare e, perciò, per impugnare la delibera assembleare.
Ad esempio, secondo una pronuncia: "all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria" (Cass. n. 16774/13).
In sostanza, "nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o appartamento oggetto di usufrutto, a norma dell'art. 67 disp. att. c.c., il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare su innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria se, invece, si tratta di affari di ordinaria amministrazione o di godimento delle cose e dei servizi comuni, deve essere dato avviso all'usufruttuario, il quale, quindi, non può dare validamente il suo voto su materia riservata al nudo proprietario" (Cass. n. 10611/90).
Nelle materie riservate al nudo proprietario, tutto ciò che non è ordinaria amministrazione e che non attiene all'uso e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, l'usufruttuario non ha alcun diritto e, in particolare, non ha diritto di voto.
Di conseguenza, l'usufruttuario non, avendo diritto di voto, non deve essere convocato alle assemblee il cui oggetto di discussione sia soltanto un'opera di manutenzione straordinaria.
Diritto di proprietà e diritto di usufrutto. Ripartizione spese
Se il nudo proprietario non viene convocato, la delibera può essere impugnata dall'usufruttuario?
Fermo restando che il diritto di voto e di convocazione per le decisioni in materia di straordinaria amministrazione sono in capo al nudo proprietario, cosa accade se quest'ultimo non viene convocato? Il vizio della delibera assunta in assenza del nudo proprietario non convocato, può essere contestato dall'usufruttuario?
Secondo la pronuncia in esame, l'usufruttuario non ha il diritto di impugnare la delibera condominiale facendo valere il vizio di omessa convocazione del nudo proprietario.
Ciò sulla base del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui "il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66 disp. att. c.c., modificato dall'art. 20 della L. 11 dicembre 2012, n. 220" (Cass. n. 9082/14).
In sostanza, "la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti" (Cass. n. 6735/20).
Sulla base di questo principio l'usufruttuario, a cui spetta il diritto ad essere convocato e di partecipare (anche votando) alle assemblee condominiali nei limiti previsti dall'art. 67 disp. att. c.c., non può impugnare la delibera facendo valere il vizio di annullabilità da omessa convocazione del nudo proprietario, titolare di un autonomo (e non alternativo) diritto ad essere convocato e a partecipare alle assemblee chiamate a deliberare su manutenzioni straordinarie.
Sicuramente l'usufruttuario avrebbe un interesse ad agire, venendo indirettamente investito delle decisioni dell'assemblea. Tuttavia, l'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla eliminazione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: "la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto-ordinamento" (così, Cass. n. 6735/20).
L'usufruttuario non ha una posizione qualificata tale da legittimarlo ad agire per ottenere l'annullamento di un atto che investe la sfera giuridica del nudo proprietario.
L'obbligazione dell'usufruttuario per le spese condominiali
