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Ancora sull'annullabilità delle delibere

Come deve essere riportata la votazione per singola delibera sul verbale dell'assemblea? Cosa succede per i lavori urgenti fatti eseguire dall'amministratore? Come deve essere determinato il compenso in casi di riconferma?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Ecco ancora una decisione in tema di impugnazione delle deliberazioni del condominio.

Ancora sull'annullabilità delle delibere: Norma cardine

Com'è noto, la norma di riferimento è l'art. 1137 c.c. che dispone che l'impugnativa sia da notificare con atto di citazione entro il termine di decadenza di trenta giorni, che decorrono per il condomino dissenziente dalla tenutasi riunione mentre per il condomino assente dalla data di ricezione del relativo verbale.

Se l'attore vi ha interesse può chiedere la sospensiva della decisione assembleare perché l'azione di annullamento ha efficacia ex nunc e non ex tunc.

Essendo in ambito condominiale, prima di agire in sede giudiziale occorre promuovere il procedimento di mediazione ex D. Lgs. 28.2010 e ss.mm.

Vediamo allora cosa è stato deciso dal Tribunale di Roma del 16 novembre 2021, con la sentenza n. 17801.

Impugnazione delibera e conteggio termini: un esempio

Motivi di impugnazione

Un condomino impugna due deliberazioni assunte dall'assemblea di condominio rilevando quanto segue.

Per la prima deliberazione, avente a oggetto . approvazione lavori già eseguiti (con urgenza) sul tetto condominiale scala B. perché l'assise aveva deliberato di ratificare i lavori eseguiti a carattere di urgenza per un determinato importo, escludendo le lavorazioni di ripristino dell'appartamento.

L'attore rileva che la delibera era viziata perché carente della maggioranza deliberativa necessaria ai sensi dell'art. 1136 c.c. per i lavori di straordinaria amministrazione: sul totale dei condòmini della scala B, interessati dalla decisione da assumere, erano presenti condòmini per il valore complessivo di proprietà pari a 202 millesimi su un totale di 494, dunque inferiore alla metà.

Inoltre nel verbale della riunione non era dato evincere l'esito della votazione con l'indicazione dei millesimi favorevoli e contrari.

L'altro motivo di impugnazione attiene al tema della nomina dell'amministratore e determinazione del suo compenso: l'assemblea aveva deciso di dare conferma all'amministratore già in carica per il medesimo compenso di cui in precedenza.

A detta dell'attore questa delibera era illegittima per violazione dell'art. 1119 co. 14° c.c., nella parte in cui prevede che l'amministratore debba indicare analiticamente il suo compenso.

Su queste premesse il condominio domanda, previa sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate, di invalidare le decisioni condominiali in questione.

Il Condominio convenuto si è costituito in corso di causa.

Il tribunale di Roma osserva quanto segue.

Validità della delibera, invio del verbale e conteggio termini impugnazione

Delibera sui lavori urgenti

Sul tema dei lavori straordinari occorre ricordarsi l'art. 1135 c.c. comma 2 c.c., laddove legittima l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che abbiano carattere di urgenza, imponendogli l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile.

Ciò significa che questi interventi non sono manifestazione di un eccesso di mandato, e l'obbligo di riferirne all'assemblea non può significare ottenere la ratifica dell'operato del mandatario.

Rientra anche quest'onere nell'obbligo generale dell'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini, i quali hanno un ampio potere di controllo su tutto il suo operato.

Ed infatti il Supremo Collegio ha evidenziato, sull'argomento, la seguente massima: "L'inosservanza dell'obbligo, di cui all'ultimo comma dell'art 1135 c.c., per quanto attiene alla comunicazione alla prima assemblea dell'avvenuta esecuzione di lavori urgenti, non preclude il diritto dell'amministratore... al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate" (Cass. n. 1481 del 15/09/1970; conf. Cass. n. 10144 del 19/11/1996).

Non vi è quindi necessità di ratifica. Dove l'assemblea ritenga comunque di approvare quanto è stato fatto, questa decisione non ha ad oggetto la decisione di come eseguire gli interventi, peraltro già eseguiti.

Simile delibera, anche ove si legga sul verbale il termine "ratifica", non è altro che una presa d'atto dell'iniziativa adottata dall'amministratore, rientrante nei suoi poteri.

Quindi per essa non occorre il rispetto di alcuna maggioranza.

Evidenziati questi principi, il tribunale ritorna ad analizzare il caso di specie, dove i lavori erano stati sin da subiti qualificati come urgenti, dato anche dal fatto che si trattava di ripristinare la impermeabilizzazione del tetto a fronte di infiltrazioni già verificatesi.

L'affidamento di questi lavori con procedure ordinarie avrebbe potuto ritardarne l'esecuzione, con pregiudizio alla salubrità degli ambienti interessati dalle infiltrazioni e possibili ripercussioni anche risarcitorie a carico del Condominio.

La conclusione dell'autorità giudiziaria è quindi la seguente: la delibera impugnata, non costituendo "ratifica" di lavori eseguiti dall'amministratore al di fuori dei suoi poteri, non doveva essere adottata con maggioranze qualificate.

Da qui il rigetto della domanda, stante l'infondatezza dell'impugnazione.

Il secondo aspetto attinente alla verbalizzazione della votazione, il tribunale ricorda in primis i principi sul tema.

Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei "quorum" prescritti dall'art. 1136 cod. civ., deve contenere l'elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali ma per essa è sufficiente che consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore (v. ex multis Cass. n. 6552 del 31/03/2015).

Nel caso di specie così è: il verbale contiene nella prima pagina l'indicazione nominativa dei condòmini presenti con relativi millesimi di proprietà e dà atto che la delibera è stata votata da tutti i condòmini della scala B presenti, con l'eccezione dei sig.ri Rossi e Viola.

Quindi nessuna incertezza vi è sulla votazione.

Delibera di conferma amministratore e compenso

È pur corretto il richiamo operato dall'attore all'art. 1129 comma 14, c.c. ma ciò non ha attinenza al caso di specie.

Il tribunale infatti osserva che dalla lettura del verbale si ha determinatezza del compenso visto che esso si compone di un elemento base, quale l'indicazione di un importo annuale, a cui si devono aggiungere i compensi per 'prestazioni straordinarie' per le quali il verbale si limita a richiamare le condizioni già precedentemente pattuite (trattandosi non di prima nomina, ma di conferma dell'amministratore nell'incarico).

La norma di riferimento non specifica come debba risultare il compenso: se cioè occorra una specifica indicazione a verbale, o se possa desumersi altrimenti.

Nonostante ciò, il tribunale ritiene che, avuto riguardo al carattere della disposizione in esame (la quale prevede la grave conseguenza, sanzionatoria nei confronti dell'amministratore, della nullità della delibera di nomina), debba evitarsi di introdurre, in via di interpretazione, ulteriori requisiti che in detta disposizione non si rinvengono (come, appunto, l'espressa indicazione "analitica" del compenso nel verbale).

Detto ciò, ritiene sufficiente che l'amministratore, in caso di conferma dell'incarico, si limiti a richiamare le condizioni economiche precedentemente pattuite, le quali si devono ritenere ben note ai condòmini.

D'altronde, aggiungiamo noi, la determinazione per relationem è riconosciuta a ampio raggio.

Così facendo vi è la tutela su entrambi i fronti: per i condòmini, che non possono vedersi giungere pretese inaspettate dell'amministratore (che non potrebbe fondatamente avanzarle), per l'amministratore a cui viene salvaguardato il compenso del suo impegno lavorativo.

Anche per questo secondo motivo di impugnazione, il condominio vede il rigetto della domanda.

Delibera di conferma dell'amministratore e indicazione del compenso

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI ROMA n. 17801 del 16/11/2021

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