L'ufficio di amministratore del condominio è parificato, a seguito della riforma del 2012, al mandato e, quindi, ad esso si applicano tutte le disposizioni previste dal Codice civile ove la normativa condominiale sia carente. Si può dire, pertanto, che la disciplina sulla quale si fonda l'istituto del mandato ha carattere residuale rispetto a quella di rango condominiale.
Il pagamento del compenso all'amministratore è sempre un punto cruciale del rapporto che si instaura con il condominio, a fare data dal momento dell'accettazione e del rinnovo dell'incarico, considerato che il legislatore ha legato la validità della nomina alla specificazione analitica del compenso (art. 1129, co.14, c.c.).
La norma, tuttavia, deve essere coordinata con il successivo art. 1135, n. 1, c.c., nel quale tra le attribuzioni dell'assemblea viene indicata la conferma (per la nomina l'art. 1129, co. 1, c.c. ha già stabilito che l'adempimento è prerogativa dell'assemblea) e l'eventuale sua retribuzione.
Questo, pertanto, lascia spazio anche all'ipotesi di un conferimento di incarico a titolo gratuito come, peraltro, affermato da risalente giurisprudenza (Cass. sez. II, 16 aprile 1987, n. 3774) ad avviso della quale "con riguardo ai rapporti fra amministratore e condominio che sono regolati dalle norme del mandato, la presunzione di onerosità del mandato stesso prevista dall'art. 1709 cod. civ. va considerata in correlazione con il disposto dell'art. 1135 n. 1 cod. civ. che prevede come "eventuale" la retribuzione dell'amministratore, inteso nel senso che l'assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell'incarico".
Ne consegue che l'art. 1129, co.14, c.c. non può che essere interpretato nel senso che se il mandato all'amministratore è oneroso, il compenso deve essere specificato nei termini di cui alla norma stessa.
In questo quadro si inserisce la questione concernente le anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio ed il relativo rimborso delle stesse. Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 605 del 28 marzo 2019, nell'accogliere l'opposizione di un condominio ad un decreto ingiuntivo ottenuto dall'ex amministratore per compensi aggiuntivi non pagati si è allineato all'orientamento giurisprudenziale che ha individuato le condizioni per riconoscere al richiedente quanto asseritamente di suo diritto.
Accolta l'opposizione del condominio a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il riconoscimento del credito vantato dall'amministratore uscente. Fatto e decisione
La fattispecie portata all'attenzione del Tribunale partenopeo riguardava la posizione dell'ex amministratore di un condominio il quale, ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione di anticipazioni dallo stesso effettuate per la gestione del fabbricato fino alla cessazione dell'incarico, veniva citato in giudizio dal condominio in opposizione al provvedimento di ingiunzione.
Da un lato, l'opponente condominio fondava la propria domanda sull'insufficienza probatoria della pretesa, non giustificata dalla mancata approvazione del rendiconto che, peraltro, non era neppure attendibile nelle cifre in esso contenute.
Mancata approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale, quali conseguenze?
Per altro verso l'opposto, che chiedeva il rigetto dell'opposizione, affermava che il proprio credito aveva trovato spazio nel verbale relativo al passaggio delle consegne ed in un pregresso rendiconto.
Il Tribunale, ribadito che nell'opposizione a decreto ingiuntivo si apre un giudizio a cognizione piena nel quale l'opposto assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente quella di convenuto con ogni conseguenza di legge in relazione all'onere probatorio, ha accertato che l'ex amministratore non aveva dato prova del proprio credito, non avendo alcun valore a tale fine il verbale di consegna ricevuto ed accettato dal nuovo amministratore mentre a tal fine sarebbe stato determinante il riconoscimento espresso dall'assemblea in sede di rendicontazione delle spese.
Nel caso di specie, inoltre, vi era un elemento in più per non riconoscere il credito vantato: la rimozione dell'amministratore dall'incarico proprio in relazione a quel bilancio consuntivo che avrebbe dovuto costituire per lui la prova madre in suo favore.
Considerazioni conclusive
Il passaggio delle consegne è, forse, uno dei momenti maggiormente critico per la vita condominiale poiché segna la fine effettiva di un incarico e l'inizio di una nuova gestione. L'atto formale per l'esercizio di tale incombenza è rappresentato dal verbale di consegna, ovvero un atto scritto nel quale siano stati elencati tutti i documenti di comune interesse, che rappresentano i tasselli della vita condominiale e che vengono trasferiti dal vecchio al nuovo amministratore.
Accade molto spesso che proprio con la fine di una gestione emergano contrasti con il condominio in ordine alla richiesta di restituzione di somme che l'amministratore uscente dichiara di avere anticipato per conto del condominio senza avere da questo una risposta positiva.
Se, come in effetti è per disposizione di legge, l'amministratore è un mandatario del condominio egli ha diritto ad avere il rimborso delle spese anticipate, poiché trova applicazione, per il caso, l'art. 1720 c.c. secondo il quale "il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta".
La norma mette in luce, pur nella assimilabilità dei due istituti, il fatto che si presuppone che il mandatario abbia a disposizione un potere generale di spesa che è strettamente connesso al contratto sottoscritto con il mandante, mentre non altrettanto si può dire per l'amministratore del condominio.
Tanto è vero che il legislatore ha rubricato l'art. 1720 c.c. come "spese e compenso del mandatario", là dove in ambito condominiale non troviamo una pari disposizione.
Questo trova giustificazione in due ordini di ragioni: in primo luogo, perché con il preventivo l'assemblea approva, in linea di massima, tutte le spese che saranno previste e necessarie per la gestione ordinaria annuale e, contestualmente, con l'approvazione del consuntivo l'organo collegiale prende atto di tutte le uscite effettuate, ivi comprese le anticipazioni effettuate dall'amministratore; in secondo luogo perché è sempre stato affermato che l'amministratore non deve anticipare di tasca propria esborsi per conto del condominio.
La giurisprudenza si è sempre pronunciata in modo netto sulla questione affermando, in più occasioni, che il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea, alla quale spetta il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore, con la conseguenza che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute (ex multis: Cass. sez. II, 27 giugno 2011, n. 14197).
Il principio, pertanto, si traduce nel fatto che "l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata" (Cass. sez. VI-2, 23 luglio 2020, n. 15702; Cass. sez. VI-2, 25 febbraio 2020, n. 5062)
A conclusione, quindi, è evidente che il credito dell'amministratore può essere riconosciuto e liquidato solo a fronte di una regolare contabilità che, sebbene non redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo (Cass. sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892).
