Generalmente, l'incarico di amministratore viene conferito ad un professionista esterno al fabbricato.
Può capitare, però, che il condominio sia affidato all'amministrazione di un cosiddetto membro interno. Ad esempio, potrebbe trattarsi del proprietario del terzo piano, pensionato, con un passato da ragioniere che, per queste ragioni, ha tempo e modo per occuparsi delle incombenze del caso. Ovviamente, in tale circostanza il vantaggio sarebbe rappresentato dal compenso. Di regola, infatti, all'amministratore interno viene riconosciuto un semplice rimborso.
Tuttavia, anche l'amministratore interno al fabbricato ha la facoltà di chiedere un onorario adeguato alle responsabilità che si assume. Lo può fare, ad esempio, nel momento in cui accetta l'incarico contestualmente all'approvazione del bilancio preventivo.
Cosa succede, però, se la richiesta di un compenso ulteriore al rimborso avviene durante l'assemblea che vota il consuntivo? Si tratta di un comportamento legittimo? È corretta la delibera che approva l'onorario richiesto dall'amministratore interno dopo che durante l'anno contabile tutti sapevano che avrebbe percepito soltanto un rimborso spese?
A queste domande ha dato risposta la recente sentenza del Tribunale di Firenze n. 1733 del 23 giugno 2021.
Cerchiamo, quindi, di capire cosa è accaduto tra le parti di questo procedimento.
Amministratore interno e compenso: valgono le regole previste per il professionista. Il caso concreto
Il contenzioso in commento sorge in conseguenza di un deliberato assembleare del 2018, con il quale il consesso aveva approvato i vari punti all'ordine del giorno.
Tra questi vi era anche la richiesta dell'amministratore di una somma, in ragione della propria gestione. Tale importo era di gran lunga superiore a quello che aveva sin lì percepito a titolo di rimborso negli anni precedenti ed a ciò che risultava dal preventivo già votato.
Di fatto, quindi, per la prima volta, l'amministratore, che era una condòmina del fabbricato, aveva preteso un compenso per la propria attività.
L'assemblea aveva approvato a maggioranza anche questo argomento di discussione.
Purtroppo per le parti interessate, un proprietario dissenziente aveva impugnato la delibera, chiedendone l'annullamento di tutti i punti votati, ivi compreso quello relativo all'onorario dell'amministratore.
L'esito del primo grado si rivelava favorevole all'attore. Nonostante ciò, il condominio, convinto delle proprie ragioni, proponeva appello per rovesciare il primo verdetto.
Ebbene, il Tribunale di Firenze ha confermato la sentenza del Giudice di Pace di Firenze con la quale era stata annullata la delibera del condominio appellante. La soccombenza sulle spese di lite è stata inevitabile.
Amministratore di condominio: la regola sul compenso
Secondo il codice civile, «L'amministratore, all'atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129 co. 13 cod. civ.)».
La regola anzidetta è interpretata con estremo rigore dalla giurisprudenza. Secondo quest'ultima, è affetto da nullità il verbale assembleare che non contiene l'indicazione specifica del compenso dovuto all'amministratore appena nominato o rinnovato.
Questa disposizione e la relativa applicazione non può essere ignorata nemmeno se si tratta di un amministratore interno.
Compenso amministratore condominio, legittima l'indicazione forfettaria
Sappiamo, infatti, che un condòmino può assumere l'incarico di gestire la cosa comune al pari di un soggetto esterno. Inoltre, la legge gli riconosce la facoltà di amministrare l'edificio anche se non ha conseguito il diploma di scuola secondaria e, indipendentemente dal fatto che abbia frequentato un corso di formazione (art. 71 disp. att. cod. civ.).
Tuttavia, non c'è alcuna norma che deroga alla regola della chiara e specifica indicazione del compenso per il cosiddetto amministratore interno.
È lo stesso Tribunale di Firenze, qui in esame, che conferma tale conclusione: «l'amministratore professionale ha l'obbligo, a pena di nullità, di indicare l'entità del proprio compenso nel preventivo di spesa relativo all'anno di riferimento.
A ben guardare la medesima disciplina non può non valere anche per l'amministratore-condomino, nel caso in cui questi non si limiti a chiedere un mero rimborso delle spese vive sostenute per la gestione ma si spinga oltre, fino a pretendere una cifra che si configura - anche per l'ammontare - come vero e proprio compenso».
Mancata indicazione del compenso e nullità della nomina
Condominio: è legittimo approvare un compenso o un rimborso non preventivati?
Nulla vieta che un amministratore, interno o esterno al fabbricato, chieda al condominio un aumento dell'onorario. Lo può fare, ad esempio, in sede di rinnovo e in occasione della contestuale votazione del bilancio preventivo. Con la necessaria maggioranza, il consesso può approvare questa richiesta.
Non è possibile, invece, presentarsi in assemblea per l'approvazione del consuntivo pretendendo una somma a titolo di compenso di entità maggiore rispetto a quella preventivata. Non è nemmeno consentito invocare, ad esempio, un presunto quanto corposo rimborso spese, senza alcun documento giustificativo.
Se ciò dovesse accadere e se il consesso dovesse ratificare a maggioranza tali richieste, il conseguente deliberato sarebbe invalido.
L'unica eccezione ammissibile è data dall'irrilevanza della somma pretesa a titolo di rimborso. È lo stesso Tribunale di Firenze a ricordacelo, citando una Cassazione del 2016 (sent. n. 13183/2016) «che un potere dell'assemblea di discostarsi dal preventivo di spesa nel senso di riconoscere una maggiore somma all'amministratore è sì teoricamente possibile ma il suo esercizio è condizionato a due elementi: l'esiguità delle somme e la natura di stretto rimborso spese delle medesime.
Soltanto in siffatta ipotesi è eccezionalmente possibile per l'assemblea prescindere dal supporto documentale della spesa stessa».
