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Revoca senza nomina, a chi rendere il conto?

Amministratore di condominio revocato, senza nomina di un nuovo: obbligo di consegna del rendiconto di gestione?
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone - Foro di Cosenza 

Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio vi è quello di presentare il rendiconto della gestione e, inevitabilmente, al momento della cessazione del mandato (per revoca o dimissioni), di consegnare la documentazione afferente al condominio.

Nel caso in cui l'amministratore revocato o dimesso sia tempestivamente sostituito da nuovo nominato, sarà quest'ultimo il destinatario della consegna dei documenti. Ma cosa accade se non viene nominato un nuovo amministratore? A chi deve essere presentato il conto della gestione condominiale?

La risposta al quesito ci è offerta da una recente pronuncia della Cassazione (ordinanza n. 18185/2021).

Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza

Obblighi "documentali" dell'amministratore uscente

L'obbligo dell'amministratore uscente di consegnare la documentazione si riscontra all'art. 1129, secondo cui egli deve "consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini".

A norma dell'art. 1130, n. 8, c.c., l'amministratore è tenuto a "conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio".

lnoltre, ai sensi dell'art. 1130, n. 10), c.c. l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e deve convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

La legge n. 220 del 2012 ha ulteriormente sancito l'obbligo dell'amministratore cessato dall'incarico di riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale e, perciò, anche di rendere il conto del suo operato; si tratta, del resto, invero, di documentazione che l'amministratore detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza dei condomini mandanti (Cass. 16 agosto 2000, n. 10815; Cass. 3 dicembre 1999, n. 13504).

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

Difatti, l'assimilazione tra l'incarico di amministrazione condominiale e il mandato con rappresentanza ha sempre portato la giurisprudenza ad affermare che a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza dell'incarico, l'amministratore sia tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione annuale alla quale le somme si riferiscono (Cass. Sez. 6-2, 17/08/2017, 20137; Cass. Sez. 2, 16/08/2000, n. 10815).

ll rendiconto di gestione costituisce la principale fonte di prova di ogni rapporto di mandato e, dunque, anche del rapporto amministratore-condominio. Esso consente di accertare l'attività compiuta, quanto l'amministratore abbia incassato e quanto debba restituire alla cessazione dell'incarico.

L'amministratore di condominio revocato o dimesso assolve correttamente l'obbligo di rendiconto quando fornisce la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto delle somme incassate e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (cfr. Cass. Sez. 1, 23/04/1998, n. 4203; Cass. Sez. 3, 14/11/2012, n. 19991).

Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?

A chi l'amministratore uscente deve consegnare i documenti

La regola generale vuole che l'amministratore uscente consegni il rendiconto e tutta la documentazione contabile e gestionale all'amministratore di nuova nomina.

Ma veniamo ora al quesito iniziale: cosa accade nel caso eccezionale in cui alla revoca dell'amministratore non segua tempestivamente la nomina di uno nuovo? A chi devono essere consegnati in questo caso i documenti?

Secondo la Cassazione, la mancata nomina del nuovo amministratore, non legittima l'amministratore uscente a trattenere presso di sé la documentazione condominiale né lo esonera dal rendiconto, visto che il rapporto di amministrazione intercorre "pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato".

Dunque, in applicazione nel contratto di mandato che intercorre tra l'amministratore e i condomini, "alla scadenza l'amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune".

Come correggere gli errori pregressi rilevati nel rendiconto condominiale?

In altri termini, è pur vero che la revoca o la dimissione comportano la cessazione del mandato collettivo conferito all'amministratore, ma la cessazione non estingue automaticamente l'obbligo di rendicontazione e di consegna dei documenti ai singoli condomini che ne facciano richiesta.

Secondo l'orientamento orami consolidato della Suprema Corte, "in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)" (Cass. n. 4445/2020; n. 19210/2011).

A fronte del diritto dei singoli condomini di conoscere lo stato della gestione condominiale, vi è l'obbligo dell'amministratore di consegnare la relativa documentazione.

Tale obbligo si rinviene negli articoli del codice civile sopra citati e, in mancanza di disposizioni specifiche, nelle norme generali sul mandato con rappresentanza.

Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale?

Sentenza
Scarica Cass. 24 giugno 2021 n. 18185

Cerca: nomina revoca rendiconto

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Gianni
Gianni 17-09-2021 13:06:09

Poveri ILLUSI dottori, Andrologi o presunti tali.
il rappresentante dell'Ente di gestione di beni immobili del condominio dove sono comproprietario delle parti in comune SOSTENEVA che i documenti del condominio erano di sua proprietà.
Massimo Troise in una macchietta famosa :
GABRIE' MA TU SI SCEM PROPRIOOO !
oppure in un'altra : San Gennaà no raa retta chillo E' scem proprioooo !

rispondi
Gianni
Gianni 17-09-2021 13:07:14

Poveri ILLUSI dottori, Andrologi o presunti tali.
il rappresentante dell'Ente di gestione di beni immobili del condominio dove sono comproprietario delle parti in comune SOSTENEVA che i documenti del condominio erano di sua proprietà.
Massimo Troise in una macchietta famosa :
GABRIE' MA TU SI SCEM PROPRIOOO !
oppure in un'altra : San Gennaà no raa retta a chillo ! CHILLe E' scem proprioooo !

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