L'amministratore di condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e può stare in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi, nei limiti delle sue attribuzioni e dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea.
L'amministratore, infatti, è tenuto ad esercitare il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, comma 1, c.c.), nel rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130,1131 e 1135 c.c., rispondendo, a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., dei danni eventualmente cagionati all'organizzazione condominiale dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condòmini (art. 1131 comma 3 c.c.).
Può accadere, infatti, che l'amministratore non comunichi all'assemblea di condominio la pendenza di un giudizio instaurato nei confronti del condominio impedendo così a quest'ultimo di costituirsi in giudizio per contrastare la domanda attorea provando il fatto estintivo della relativa pretesa.
Ci si chiede, pertanto, se il condominio possa legittimamente far valere la responsabilità dell'amministratore per inadempimento del proprio obbligo informativo circa la pendenza di un giudizio a carico del condominio dimostrando che con la costituzione in giudizio avrebbe senz'altro ottenuto il rigetto della pretesa avanzata nei suoi confronti.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo con la sentenza n. 4538 del 16 ottobre 2023.
La violazione dell'obbligo di informazione dell'amministratore. Fatto e decisione
Un condominio di Palermo citava in giudizio l'ex amministratore p.t. per sentirlo condannare al risarcimento del danno patito in conseguenza della violazione da parte del predetto dell'obbligo di informativa posto a suo carico dall'art. 1131, comma 3, c.c. ovvero dell'obbligo di dare notizia senza indugio all'assemblea dei condomini della notifica di una citazione in giudizio nei confronti del condominio.
In particolare, il condominio lamentava di essere venuto a conoscenza di una vicenda processuale instaurata nei sui confronti soltanto con la notifica della sentenza in forma esecutiva e del precetto con cui gli veniva ingiunto il pagamento di una somma di denaro quale condanna al risarcimento dei danni patiti da una signora che era caduta in area condominiale a causa di un tubo metallico sporgente dal suolo.
Il condominio deduceva che se l'ex amministratore di condominio avesse diligentemente notiziato la compagine condominiale della notifica dell'atto di citazione, il condominio si sarebbe tempestivamente costituito in giudizio, non avrebbe subito la condanna al risarcimento del danno e sarebbe stato sollevato dall'onere risarcitorio nei confronti della danneggiata.
In altri termini, il condominio lamentava che se fosse stato notiziato per tempo della pendenza del giudizio avrebbe dimostrato che l'area in cui era verificata la caduta della signora esulava dalla sfera di custodia del condominio, poiché di proprietà del costruttore del complesso, andando così esente da responsabilità (ex art. 2501 c.c.) nei confronti dell'attrice per le lesioni dalla stessa procurate in occasione del sinistro.
Il condominio chiedeva, pertanto, la condanna dell'ex amministratore di condominio al pagamento della somma riconosciuta a titolo di risarcimento danni in favore della danneggiata, per essere ascrivibile unicamente al predetto la responsabilità della condanna del condominio atteso che senza la condotta omissiva dell'amministratore, il condominio, costituendosi in giudizio, avrebbe senz'altro ottenuto il rigetto della pretesa avanzata nei suoi confronti.
Il Tribunale di Palermo, pur ritenendo la condotta dell'ex amministratore di condominio contraria ai doveri di diligenza del buon padre di famiglia richiesta dalla legge, ha rigettato la domanda formulata dal condominio nei confronti del predetto ritenendola infondata, per difetto di prova in ordine al nesso di causalità giuridica tra l'inadempimento ascritto al convenuto, consistito nella violazione dell'obbligo di informativa posto dall'art. 1131, comma 3, c.c., la violazione del proprio diritto di difesa, e la perdita patrimoniale corrispondente alla somma dovuta dal condominio a titolo risarcitorio in conseguenza della sua soccombenza nel giudizio promosso dalla danneggiata.
Considerazioni conclusive
A mente dell'art. 1218 c.c., per il caso di inadempimento dell'obbligazione, il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno salvo che l'impossibilità sia stata determinata da impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile.
La previsione di cui all'art. 1218 c.c. esonera il creditore dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non da quello di dimostrare l'esistenza del nesso causale tra la condotta del soggetto asseritamente inadempiente-debitore e il danno di cui chiede il risarcimento.
Più nel dettaglio, l'accertamento del nesso di derivazione eziologica tra la condotta del danneggiante e l'oggetto dell'obbligazione risarcitoria, passa attraverso la prova tanto del nesso di causalità c.d. materiale, che lega la condotta all'evento di danno, quanto del nesso di causalità giuridica, che, invece, lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili, secondo la regola dell'art. 1223 c.c. (Cass. ord. n. 22857 del 2019).
Qualora la condotta del danneggiante consista in una condotta omissiva, è necessario individuare la condotta alternativa dovuta (e omessa) e la prova anche presuntiva, che la condotta, ove tempestivamente e correttamente tenuta, avrebbe evitato o anche solo ridotto l'effetto pregiudizievole subito dal danneggiato ovvero consentito di ottenere il medesimo risultato più rapidamente secondo un criterio di ragionevole probabilità fondato su un giudizio probabilistico ex ante (c.d. prognosi postuma), (Cass. Civ. Sez. III, 5.2.2013 n. 2638; 14.5.2013 n. 11548).
Nel caso di specie, il condominio, ai fini dell'esistenza di un nesso di causalità giuridica tra la mancata partecipazione al giudizio (per effetto della violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di cui all'art.1131, comma 3, c.c.) e l'obbligazione risarcitoria scaturita dalla sentenza di condanna pronunciata nei suoi confronti nell'ambito del giudizio promosso ai sensi dell'art. 2051 c.c. dalla danneggiata, allega che se l'ex amministratore di condominio avesse adempiuto all'obbligo di informare l'assemblea della pendenza del suddetto giudizio, il condominio si sarebbe costituito dimostrando che il punto in cui si era verificato l'evento dannoso (il viale interno dell'edificio condominiale) non rientrava nella sfera di custodia del condominio, poiché di proprietà esclusiva del costruttore del complesso, andando, così, esente da qualsivoglia onere risarcitorio nei confronti dell'attrice.
Sicché, a fronte di tale assunto, il condominio, avrebbe dovuto provare, anche in via presuntiva, la fondatezza della specifica difesa che avrebbe fatto valere in quel giudizio (ove si fosse costituito), mediante la produzione del titolo ovvero del regolamento condominiale in ordine all'appartenenza del vialetto, in cui si era verificato il sinistro, alla proprietà esclusiva del costruttore del complesso condominiale.
La totale mancanza di prova (mediante la produzione del titolo ovvero del regolamento condominiale) in ordine all'appartenenza del vialetto in cui è occorso il sinistro alla proprietà esclusiva altrui, ha impedito una valutazione prognostica del rigetto della pretesa risarcitoria avanzata nei confronti del condominio dalla danneggiata e del conseguente probabile esito favorevole del giudizio nel caso di partecipazione del condominio.
Il difetto di prova del nesso di causalità tra la lesione del diritto di difesa (determinata dalla mancata informazione da parte dell'amministratore della pendenza del giudizio) e l'allegato danno-conseguenza consistente nella condanna subita dal condominio, impedendo una valutazione prognostica dell'esito favorevole del giudizio ove il condominio avesse partecipato, ha comportato il rigetto della domanda spiegata dal condominio nei confronti dell'ex amministratore.
Vi è più. Secondo il Tribunale, la prova che l'area in cui si era verificato il sinistro fosse di proprietà altrui, non sarebbe in ogni caso sufficiente a far andare esente il condominio da responsabilità per i danni cagionati dalla caduta atteso che, in tema di responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., non rileva la prova della titolarità di un diritto di proprietà sulla cosa dannosa, richiedendo per contro che il soggetto ne abbia l'effettiva padronanza e disponibilità, anche in forza di titolo diverso dalla proprietà.
L'area in cui era occorso il sinistro si trovava nella disponibilità materiale e giuridica del condominio il quale, come mero possessore e/o detentore, aveva un potere-dovere di intervento per prevenire il rischio di produzione di danni a terzi (ad esempio, nella specie, segnalando la presenza del tubo sporgente dal suolo che aveva cagionato la caduta).
