L'amministratore di condominio è responsabile civilmente per l'inadempimento, nell'esercizio del proprio mandato, dei doveri di gestione ed amministrazione espressamente previsti dalla legge.
La violazione di tali doveri può comportare la revoca dell'amministratore nonché il risarcimento dei danni derivanti dalla mala gestio.
Per ottenere il risarcimento dei danni per responsabilità professionale dell'amministratore e violazione dei propri doveri è necessario che sussista un concreto pregiudizio patrimoniale nei confronti del condominio.
Un caso particolare di cattiva gestione è quello relativo ad un contratto d'appalto afferente alla manutenzione straordinaria dell'edificio allorquando - a fronte di vizi e difetti nell'esecuzione dell'opera riconosciuti dall'appaltatore e stante la concordata riduzione del prezzo pattuito - l'amministratore omette di esperire i rimedi necessari per recuperare le somme indebitamente versate in eccedenza.
In tal caso, dopo la revoca dell'amministratore inadempiente, è onere del condominio in persona del nuovo amministratore nominato, usare l'ordinaria diligenza al fine di evitare l'aggravarsi delle conseguenze dannose derivanti dal pagamento all'impresa appaltatrice di somme non dovute, provvedendo ad esperire ogni rimedio, anche giudiziario, idoneo a recuperare quanto pagato in eccesso.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma (sent. n. 8516 del 30/05/2023).
La responsabilità risarcitoria dell'amministratore di condominio per inadempimento nell'esecuzione del mandato. Fatto e decisione
Un condominio conveniva in giudizio il precedente amministratore deducendo il suo inadempimento nel periodo di esecuzione del proprio mandato con specifico riguardo alla gestione del contratto d'appalto afferente alla manutenzione straordinaria dell'edificio.
In particolare, deduceva che a fronte di vizi e difetti nell'esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice, quest'ultima aveva accettato la proposta dell'assemblea condominiale di riduzione del prezzo pattuito in contratto, ma che ciò nonostante, l'amministratore aveva continuato a corrispondere all'impresa appaltatrice le somme pattuite in origine senza operare alcuna riduzione. L'assemblea condominiale, pertanto, aveva dato mandato all'amministratore di recuperare le somme versate in eccedenza, ma quest'ultimo aveva disatteso ancora una volta la volontà assembleare omettendo ogni conseguente iniziativa.
L'amministratore veniva così revocato e, nominata una commissione al fine di esaminare la gestione dell'appalto, veniva quantificata la somma versata in eccedenza dall'amministratore all'impresa appaltatrice.
Il condominio, pertanto, stante la concordata riduzione del prezzo con l'impresa appaltatrice in conseguenza dei difetti dei lavori di sistemazione della "cortina" ed il successivo e non dovuto pagamento integrale effettuato dall'amministratore a tale impresa, chiedeva accertarsi la responsabilità risarcitoria del primo in misura corrispondente alla mancata riduzione.
Con la pronuncia in esame, il Tribunale ha rigettato la domanda risarcitoria proposta dal condominio poiché in qualità di creditore - danneggiato avrebbe dovuto, anche per il tramite del nuovo amministratore nominato dopo la revoca del precedente, attivarsi per richiedere all'impresa appaltatrice le somme indebitamente corrisposte, al fine di limitare le conseguenze dannose.
Considerazioni conclusive
Il creditore ha il dovere di non aggravare le conseguenze negative dell'altrui comportamento dannoso (nella specie, il pagamento di maggiori importi non dovuti), secondo i principi di buona fede e correttezza; in caso contrario il risarcimento dei danni non è dovuto.
L'art. 1227 secondo comma c.c. stabilisce, infatti, che "il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza".
Non sono, pertanto, risarcibili i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, imponendosi così al creditore "una condotta attiva o positiva diretta a limitare le conseguenze dell'altrui comportamento dannoso" (così, fra le altre, Cass. n. 22352/2021).
Ne deriva che ove il creditore-danneggiato sia il soggetto deputato (a titolo istituzionale o professionale) allo svolgimento di attività gestorie come l'amministratore di condominio, lo stesso sarà tenuto al diligente rispetto di "regole di comune prudenza" che comprendono l'attivazione di tutti i possibili rimedi anche giudiziari.
Nella fattispecie, l'omissione da parte del nuovo amministratore del condominio di ogni iniziativa diretta alla ripetizione dell'indebito nei confronti dell'impresa appaltatrice - anche sul piano giudiziario - costituisce una condotta colposa tale escludere l'imputabilità al precedente amministratore delle conseguenze dannose derivate al condominio a causa dell'indebito versamento di somme in eccedenza.
In altre parole, il condominio avrebbe potuto evitare i danni conseguenti al comportamento del precedente amministratore se avesse agito, per il tramite del nuovo amministratore, con l'ordinaria diligenza, esperendo gli opportuni rimedi volti ad ottenere la ripetizione dell'indebito dall'impresa appaltatrice.
