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La diligenza ordinaria dell'amministratore nella convocazione dell'assemblea
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La diligenza ordinaria dell'amministratore nella convocazione dell'assemblea

L'amministratore deve adottare tutte le cautele per accertarsi l'effettiva residenza o sede presso cui inviare la convocazione.

Avv. Domenico Sarcina  

Il fatto: Una S.r.l. proprietaria di un'unità immobiliare ubicata in un condominio romano, chiedeva l'annullamento della delibera adottata in data 24/11/2016 ritenendo di non essere stata convocata non avendone ricevuto l'avviso.

Si costituiva il condominio ritenendo al contrario, di aver utilmente convocato la S.r.l. presso la sede indicata con dichiarazione rilasciata all'amministratore nella metà di gennaio 2016 sottoscritta dal rappresentante legale della società che solo successivamente aveva cambiato sede senza provvedere a comunicare tale variazione.

Successivamente all'impugnazione, l'amministratore convocava altra assemblea nel 2017, inviando alla s.r.l. anche il verbale dell'assemblea 24/11/2016 ed in tale nuova assemblea veniva ratificata la delibera adottata, determinando così la cessazione della materia del contendere.

Il giudizio dunque proseguiva solo per la pronuncia sulle spese, denominata quale "soccombenza virtuale".

Il Giudice del Tribunale di Roma, dopo aver dichiarato cessata la materia del contendere, condannava il condominio al pagamento delle spese processuali, ritenendo la convocazione non avvenuta e conseguente delibera adottata fosse annullabile ai sensi dell'art. 66, comma 3 disp. att. c.c..

Precisava che fosse obbligo dell'amministratore del condominio accertarsi della effettiva sede della società nell'ambito della diligenza ordinaria richiesta dal mandato ad amministrare, tanto più che la comunicazione del verbale contenente la delibera era stata inviata allo stesso indirizzo ove era stata inutilmente inviata la convocazione.

Riteneva il Tribunale che l'obbligo provenisse dell'art. 1130 c.c. co.1 n. 6, che la collaborazione richiesta ai condomini nel fornire i dati per la compilazione del registro anagrafico non esime l'amministratore dalla verifica della residenza o sede del condomino di norma facilmente individuabile, recandosi presso gli uffici pubblici di riferimento, senza che ciò costituisca una violazione della privacy (v. D.P.R. 223/1989 art. 33).

Famiglie di fatto e corretta convocazione dell'assemblea condominiale

La sostituzione della delibera impugnata, comporta la cessazione della materia del contendere.

In materia condominiale non esiste una norma specifica che affermi come la sostituzione o la ratifica di una deliberazione impugnata, comporti la cessazione della materia del contendere.

Tuttavia la giurisprudenza ha ritenuto di applicare l'art. 2377, 8° comma, c.c. norma tipica delle società, in via analogica al condominio ( Cass. Civ. Sez. III ordinanza n. 8515 del 06/04/2018).

La sostituzione della delibera che avviene anche attraverso la ratifica, fa venir meno gli effetti della delibera impugnata e di conseguenza l'interesse ad agire, cessando il motivo di contrasto tra le parti.

Il Giudice pertanto, dovrà svolgere un'istruttoria accertando comunque le pretese delle parti, simulando la pronuncia nel merito per poter determinare la parte vincitrice ed attribuire a quest'ultima il favore delle spese processuali determinando dunque la "soccombenza virtuale".

Il rapporto tra amministratore e condominio è regolato dalle norme sul mandato con rappresentanza

La legge 220/12 (riforma del condominio) ha definitivamente classificato quale mandato, il rapporto tra amministratore e condominio, questo si evince dal riformato articolo 1129 c.c. comma 3 dove si scrive di atti compiuti nell'esercizio del mandato e dal successivo comma 11 allorchè si cita la revoca del mandato. Ritenuta pacifica tale qualificazione giuridica, una delle norme di condotta è quella prevista dall'art.1710 c.c. che impone al mandatario/amministratore di svolgere il proprio incarico, specie se oneroso, con la diligenza del buon padre di famiglia e dunque con tutte le cautele possibili con riferimento alle caratteristiche del mandato.

Registro di anagrafe condominiale, ruolo dell'amministratore e dei condòmini

L'art. 1130 c.c. co. 1 n. 6 fornisce alcuni strumenti affinchè l'amministratore svolga il proprio incarico con la diligenza richiesta, obbligando questi alla costituzione del registro anagrafe condominiale contenente i dati dei condomini dettando anche le regole per redigerlo.

L'amministratore deve richiedere la collaborazione dei condomini nel fornire spontaneamente i dati ed in caso d'inerzia del condomino, deve provvedere a reperire tutta la documentazione presso gli uffici competenti; in caso di variazione dei dati, il condomino è tenuto a fornire idonea comunicazione entro 60 gg. Dunque l'amministratore deve fidarsi del condomino e di quello che dichiara?

La mancata redazione e cura del registro anagrafico, è causa di revoca giudiziale dell'amministratore come previsto dall'art. 1129 c.c. comma 11 n. 7.

La grave conseguenza della revoca giudiziale, impone all'amministratore delle cautele maggiori della semplice dichiarazione del condomino.

Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge

La parte della norma che impone la comunicazione in caso di variazione, si riferisce soprattutto al caso di cessione dell'immobile a terzi ( locazione, comodato) e dev'essere coordinata con l'art. 63 disp. att. c.c. che prevede la di trasmissione della copia autentica dell'atto in caso di cessione dei diritti su unità immobiliari restando altimenti il condomino inerte, obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui tale trasmissione avvenga.

L'obbligo a carico del condomino in questo caso è giustificato dagli ostacoli che incontra l'amministratore ad acquisire i dati presso gli uffici competenti, ostacoli che invece non s'incontrano nell'acquisizione dei soli dati anagrafici.

La cautela s'impone ancor più allorchè l'amministratore abbia elementi per presumere un cambiamento del luogo ove indirizzare le comunicazioni come ad esempio la mancata ricezione di altre comunicazioni all'indirizzo precedentemente indicato.

L'amministratore dunque nell'esercizio del proprio mandato ad amministrare, deve porre attenzione a tutte le vicende che possano compore la variazione dei dati forniti per la compilazione del registro anagrafico e nel dubbio, svolgere le indagini, peraltro agevoli, presso gli uffici.

Avviso di convocazione assembleare consegnato a soggetto diverso dal condomino.

Cerca: amministratore convocazione anagrafe condominiale

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Paolokap
Paolokap mercoledì 19 febbraio 2020 alle ore 01:19

Certi giudici farebbero bene ad andare a zappare la terra!

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