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Assemblea condominiale: chi può partecipare?

Conduttori, usufruttuari, comproprietari e soggetti estranei: chi ha diritto a prendere parte alla riunione dei condòmini?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

L'assemblea condominiale è l'organo decisionale del condominio; ad essa prendono parte tutti i soggetti che sono direttamente interessati alla gestione dell'edificio, personalmente o nominando un delegato.

Ciascun partecipante può esprimere un voto per ogni punto all'ordine del giorno mentre, nel caso di soggetto fornito di più deleghe, egli voterà per ciascuno dei condòmini deleganti. Chi può partecipare all'assemblea condominiale?

Come diremo di qui a breve, all'assemblea condominiale possono partecipare non solo i proprietari delle unità immobiliari site nell'edificio, ma anche altri soggetti che sono direttamente interessati alle decisioni che verranno assunte. All'assemblea potranno dunque prendere parte anche gli usufruttuari e i nudi proprietari. Vediamo allora più nel dettaglio chi può partecipare all'assemblea condominiale.

Conduttori: possono partecipare all'assemblea di condominio?

Il primo e più frequente caso che si pone allorquando si dibatte in tema di partecipazione all'assemblea condominiale riguarda quello dei conduttori. I semplici affittuari possono prendere parte e votare in assemblea?

Per espressa previsione legislativa (art. 10, l. n. 392/78), il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, questa volta senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Dunque, la legge conferisce all'affittuario il diritto di partecipare all'assemblea in due occasioni:

  • quando si decide circa i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Si tratta in genere delle decisioni inerenti alla ripartizione dei costi;
  • quando si decide sulla modifica degli altri servizi comuni (parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.).

    In queste ipotesi, però, non ha diritto di voto.

Resta ferma la possibilità dell'inquilino di partecipare sempre alle assemblee nelle vesti di delegato del locatore.

Nei casi in cui all'assemblea devono partecipare anche i conduttori (con o senza diritto di voto), l'amministratore è tenuto a convocare anche loro, pena l'invalidità della delibera e possibilità che gli affittuari non regolarmente convocati possano impugnare la deliberazione assunta in loro assenza entro trenta giorni dalla conoscenza della decisione.

Il conduttore può impugnare la delibera assembleare quando ha il diritto di parteciparvi. Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 151/2017), il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori.

Resta salvo, infine, il potere di impugnare la delibera relativa alla modifica dei servizi comuni, quando l'affittuario non è stato nemmeno convocato: la delibera, infatti, sarebbe annullabile per violazione di legge.

Usufruttuario: può partecipare all'assemblea di condomino?

L'usufruttuario può partecipare all'assemblea di condominio? Chi vanta un usufrutto in condominio ha diritto di voto in assemblea condominiale per i fatti che riguardano l'ordinaria amministrazione e il godimento degli spazi in comune con gli altri condomini.

Ad esempio, gli usufruttuari potranno decidere sulle spese relative alla pulizia ed illuminazione delle scale, al compenso dell'amministratore, all'uso dell'ascensore, ecc.

In tutti gli altri casi, il diritto di voto spetta esclusivamente ai nudi proprietari delle unità immobiliari.

Molto più ampio, rispetto a quello del conduttore, è il potere di impugnazione di cui gode l'usufruttuario. Infatti, la delibera che sia direttamente azionabile contro l'usufruttuario, lo legittima ad impugnarla.

Dunque, anche una decisione che riguarda lavori straordinari (assunta dunque senza la sua partecipazione) può costituire oggetto di impugnativa da parte dell'usufruttario (ex multis, Trib. Massa, 6 novembre 2017).

In conclusione, l'usufruttuario gode della legittimazione ad impugnare una delibera che produca effetti sulla sua sfera giuridica, anche in tema di spese straordinarie, ove non gode del diritto di voto.

Mancata convocazione nudo proprietario: l'usufruttuario può impugnare la delibera?

Comproprietario: può partecipare all'assemblea condominiale?

Secondo la legge, quando un'unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta.

In parole povere, solo un comproprietario può partecipare con diritto di voto all'assemblea condominiale. Ciò significa che, se un appartamento è di proprietà di marito e moglie, solo uno di essi potrà partecipare e votare, facendosi portavoce anche della volontà dell'altro.

Ove non sia possibile designare il rappresentante della comunione, ad esempio perché le quote dei comproprietari sono di pari valore e v'è disaccordo nella designazione, la scelta potrà essere rimessa all'autorità giudiziaria.

Il comproprietario può dunque rappresentare tutti gli altri; per fare ciò, è opportuno che si munisca di un documento scritto da esibire al presidente dell'assemblea, così da giustificare la sua partecipazione anche in qualità di rappresentante degli altri contitolari.

Il comproprietario esprime un solo voto, quello riconducibile all'unità immobiliare che rappresenta: non potrà quindi esprimere tanti voti quanti sono i contitolari che rappresenta.

Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

Soggetti estranei: possono partecipare all'assemblea?

Può accadere che, in sede assembleare, un condomino si faccia assistere da una persona di fiducia o da un professionista, come ad esempio un avvocato o un ingegnere, in particolare quando si devono discutere argomenti che richiedono competenze specifiche.

È anche possibile che all'assemblea partecipino, ovviamente senza diritto di voto, soggetti che hanno un interesse indiretto alle decisioni. Si pensi alla persona che è interessata a prendere in locazione, in futuro, uno degli appartamenti siti nel condominio.

Per quanto riguarda questi individui è certo che essi non godono di alcun diritto di voto, né devono essere convocati dall'amministratore. Cosa accade, però, se l'intervento di tali soggetti è in grado di influenzare la votazione finale, indirizzandola verso una decisione che sarebbe stata diversa senza quella partecipazione?

Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione (sentenza n. 28763/2017), secondo cui la partecipazione ad un'assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riverbera sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione.

Nella fattispecie, la circostanza che le argomentazioni addotte dal soggetto estraneo all'assemblea fossero state disattese dalla maggioranza dei condomini e che ciò risultasse dal verbale, dimostravano l'irrilevanza della partecipazione del soggetto estraneo alla decisione adottata, e dunque la validità della delibera adottata.

Estranei in assemblea di condominio, quando è possibile?

I partecipanti all'assemblea condominiale: in breve

Tirando le fila di quanto detto sinora, possiamo affermare che, oltre ai proprietari delle unità immobiliari presenti nell'edificio, possono partecipare all'assemblea con diritto di voto anche i seguenti soggetti:

  • gli usufruttuari potranno prendere parte alle delibere dell'assemblea sulle questioni che riguardano l'ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre per le decisioni riguardanti le spese straordinarie dovrà essere convocato solo il nudo proprietario.
  • i conduttori dovranno invece essere convocati e potranno votare (al posto del proprietario) in merito a decisioni sui servizi di riscaldamento e condizionamento dell'aria di cui beneficiano, se le spese sono poste a loro carico nel contratto di locazione.

    Il conduttore può anche intervenire, ma senza diritto di voto, sulle decisioni riguardanti modifiche di altri servizi comuni;

  • in caso di comproprietà, partecipa solo uno dei contitolari, il quale esprime la volontà dell'intera comunione.

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 12-01-2022 00:31:31

"se un appartamento è di proprietà di marito e moglie, solo uno di essi potrà partecipare e votare, facendosi portavoce anche della volontà dell'altro."
Secondo il nostro amministratore entrambi possono essere presenti purchè uno solo partecipi alla conversazione. Vero?

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