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Gravi difetti dell'edificio e contratto di associazione in partecipazione
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Gravi difetti dell'edificio e contratto di associazione in partecipazione

Nel caso di associazione in partecipazione tra imprese volta alla costruzione di un edificio, chi è responsabile dei gravi difetti?

Avv. Alessandro Gallucci  

Un'impresa che fa parte di un'associazione in partecipazione finalizzata alla costruzione e vendita di un edificio può essere chiamata a rispondere dei gravi difetti dell'edificio se non è in grado di dimostrare di essere stata completamente estranea alla fase di costruzione dello stabile medesimo.

Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 5096 della Terza Sezione Civile, resa mediante deposito in cancelleria il 25 febbraio 2020.

Il caso è di quelli molti ricorrenti, l'esito, come rilevano gli stessi giudici nomofilattici, in linea con l'interpretazione delle norme fornita dalla stessa Corte nomofilattica: vediamo perché.

Associazione in partecipazione per la costruzione di un edificio

L'associazione in partecipazione è un contratto col quale "l'associante attribuisce all'associato una partecipazione agli utili della sua impresa o di uno o più affari verso il corrispettivo di un determinato apporto" (art. 2549 c.c.).

Nel caso risolto dalla Cassazione con l'ordinanza in esame, un condominio ed un condòmino, in due cause distinte e poi riunite, avevano citato in giudizio due imprese, che a sua volta avevano chiamato come terzi altri soggetti, per sentirle condannare al risarcimento dei danni in forma specifica per gravi difetti dell'edificio ex art. 1669 c.c.

Una delle due società si difendeva producendo il contratto di associazione in partecipazione che la vedeva coinvolta nella realizzazione e vendita del condominio, specificando che non poteva essere considerata responsabile in ragione del fatto che essa s'era occupata solamente della vendita e non della costruzione.

In primo grado questa tesi veniva accolta - i condannati erano altri - mentre in appello l'esito del giudizio era differente: il contratto di associazione in partecipazione, per i magistrati del gravame rendeva anche quella società responsabile dei gravi difetti ex art. 1669 c.c.

Da qui l'epilogo della causa in Cassazione: per gli ermellini la decisione appellata era corretta.

Da non perdere: Gravi difetti. L'art. 1669 cod.civ. si applica anche in caso di ristrutturazione dell'edificio condominiale

Associazione in partecipazione, costruzione di un edificio e gravi difetti, a chi si applica l'art. 1669 c.c.?

La questione, in effetti, non è marginale, tutt'altro.

Se due o più imprese, per il tramite di un contratto di associazione in partecipazione costruiscono e vendono un edificio, tutte quante possono essere chiamate a rispondere dei gravi difetti?

No, non sempre è così, ma non si può nemmeno escludere a priori il contrario: è questo quanto hanno detto i giudici di Cassazione dinanzi alle lagnanze della società ricorrente.

La garanzia per gravi difetti nella costruzione di un edificio (art. 1669 c.c.) è invocabile dal titolare del bene (proprietario della singola unità immobiliare, condominio per le parti comuni) contro il così detto costruttore/venditore, cioè contro colui il quale abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, così assumendo rispetto ai terzi e agli stessi acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera; ciò, specifica la Corte tanto nel caso in cui il costruttore/venditore "abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile in tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività da lui riservatasi (Cass. 30/05/2007, n. 16202)" (Cass. 25 febbraio 2020 n. 5096).

Nel caso di specie, spiega la Corte rigettando un altro motivo di ricorso, non v'era ragione di argomentare differentemente da come era stato fatto nella sentenza di appello impugnata: il contratto di associazione in partecipazione non lasciava intravedere che la società ricorrente non fosse stata parte attiva nella costruzione dello stabile, bensì solamente nella sua vendita.

Una decisione che, a ben leggere, riguarda anche tutte quelle ipotesi di general contractor, cioè di contraente generale, figura cui si fa sempre maggior ricorso anche nell'ambito dell'edilizia privata.

Si segnala che tra i motivi di ricorso ve n'era uno concernente la carenza di legittimazione passiva in capo al condominio: motivo rigettato dalla Cassazione, la quale ha ribadito che ove i difetti si manifestino in parti comuni dell'edificio, l'azione ex art. 1669 c.c. spetta anche al condominio in persona dell'amministratore.

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Scarica Cass. ord. 25 febbraio 2020 n. 5096

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