In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento (non di nullità) delle deliberazioni assunte dall'assemblea. In materia Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge.
Ne consegue che il condomino convocato non risulterà legittimato a impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini, ad esempio del nudo proprietario in luogo dell'usufruttuario, in quanto solo costoro potranno contestare la mancata convocazione.
Lo ha chiarito il Tribunale di Roma nella sentenza n. 13880 resa il 12 ottobre 2020. La vicenda analizza la questione della partecipazione all'assemblea dei nudi proprietari, partecipazione che, nel caso esaminato, viene ritenuta illegittima dal ricorrente, proprietario di altro appartamento, il quale chiede pertanto che le delibere assembleari vengano annullate.
Il legislatore, soprattutto a seguito delle novità recate dalla Riforma del 2012, si è premurato di fornire importanti indicazioni quanto alla convocazione e al funzionamento dell'assemblea condominiale.
L'art. 1136 c.c., comma 6, precisa che l'assemblea di condominio non potrà deliberare qualora tutti gli aventi diritto non siano stati regolarmente convocati. L'art. 66 disp. att. c.c. precisa, inoltre, che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare sarà annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c., su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Usufruttuario e nudo proprietario: chi convocare?
La categoria degli aventi diritto alla convocazione, ovvero tutti coloro che devono essere avvisati dell'assemblea condominiale, non è limitata ai soli condòmini. In particolare, che anche usufruttuario e nudo proprietario possano rientrarvi, lo si desume dall'art. 67 disp. att. c.c. là dove afferma che entrambi hanno diritto di voto.
La stessa norma, però, predispone una suddivisione di competenze qualora si tratti di interventi di ordinaria oppure di straordinaria amministrazione. In pratica, a seconda degli argomenti messi all'ordine del giorno, dovrà essere convocato l'uno o l'altro soggetto, oppure entrambi.
Sia usufruttuario che nudo proprietario, infatti, sono titolari di diversi e autonomi diritti seppur funzionalmente collegati alla medesima unità immobiliare. Ciò legittima la loro partecipazione all'assemblea e la possibilità di votare autonomamente.
In particolare, l'art. 67 disp. att. c.c., afferma che l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio eserciterà il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, invece, il diritto di voto spetterà ai proprietari, salve una serie di ipotesi espressamente previste dalla norma.
Usufruttuario e proprietario chi paga le spese condominiali?
Si tratta dei casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 c.c. (facoltà di far eseguire le riparazioni a proprie spese se il proprietario si rifiuta di eseguirle) ovvero qualora si tratti di lavori od opere ex artt. 985 e 986 c.c. (miglioramenti e addizioni).
In tutti questi, l'avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Regolare convocazione degli aventi diritto: a chi spetta la legittimazione ad agire?
Tornando alla vicenda esaminata dal Tribunale di Roma, nella sentenza n. 13880/2020 in commento, l'attore impugna le delibere sostenendo che abbiano partecipato alla riunione soggetti non legittimati, ovvero i nudi proprietari dell'appartamento, mentre invece il diritto di voto sarebbe spettato all'usufruttuario trattandosi di affari attinenti all'ordinaria amministrazione (nel dettaglio nomina, conferma o revoca dell'amministratore di condominio).
Il giudice capitolino evidenzia come l'attore non abbia, tuttavia, descritto e documentato i singoli punti posti all'ordine del giorno dell'assemblea, essendo stata omessa la copia dell'avviso di convocazione, posto che i verbali prodotti non riproducono l'ordine del giorno.
In generale, tuttavia, ciò che difetta nel caso di specie è la legittimazione dell'attore ad eccepire il difetto di regolare convocazione di altri aventi diritto. Il Tribunale richiama consolidata giurisprudenza (cfr. Cass. n. 6735/2020 e SS.UU. n. 4806/2005), secondo la quale "devono ritenersi annullabili le delibere affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea".
Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?
In particolare, la sentenza ribadisce la riconduzione alla categoria dell'annullabilità del vizio della delibera derivante dalla mancata convocazione: di conseguenza, sussiste una limitazione soggettiva quanto alla legittimazione a far valere tale vizio, che ha ricevuto esplicito avallo normativo nella formulazione dell'art. 66 disp. att. c.c. come modificato dall'art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Ne consegue che, in forza dell'art. 1441 c.c. (applicabile a tutti gli atti negoziali), la legittimazione a domandare l'annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse lo stesso è stabilito dalla legge.
L'applicazione dei principi in materia di mera annullabilità ai negozi plurilaterali comporta, infatti, che ciascuna delle parti sia legittimata a impugnare il negozio solo per gli effetti che la riguardano.
In conclusione, "in tema di violazione del procedimento di convocazione dell'assemblea condominiale, la legittimazione a far valere l'annullabilità della delibera spetta solo al condomino che non sia stato regolarmente avvisato" (cfr. Cass. n. 8520/2017).
