L'esame del documento impugnato come il verbale e/o la delibera emessa dall'assemblea è l'unico strumento per valutare la correttezza della ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario.
Il Tribunale di Roma il 7 aprile 2020 con sentenza n. 5874 ha respinto l'azione di nullità di una delibera condominiale, senza entrare nel merito della validità della stessa, trovandosi a dover valutare un documento non affidato al giudizio.
È evidente che la mancata produzione in giudizio del verbale dell'assemblea condominiale da parte dell'avvocato preclude la possibilità al giudice adito di valutare la validità o meno di quanto deliberato in sede di assemblea.
Il caso
L'usufruttuario di un villino, facente parte un complesso condominiale, contestava ed impugnava innanzi al Tribunale la delibera assembleare che riteneva aver ingiustamente ripartito le spese straordinarie a carico dell'usufruttuario e non del nudo proprietario.
Questo caso ci dà la possibilità di trattare due argomenti fondamentali in ambito condominiale: il primo riguarda la divisione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario ed il secondo attiene prettamente alla parte tecnico-procedurale dell'impugnativa di una delibera condominiale, e cioè la documentazione da allegare nella proposizione di una domanda in sede di giudizio civile con particolare riguardo all'ambito della validità di provvedimenti assunti della sovrana assemblea condominiale.
La ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario
Gli articoli 1004 e s.s. del codice civile stabiliscono una ripartizione di spese a carico del nudo proprietario e dell'usufruttuario. In particolare l'art. 1004 c.c. dispone che a carico del soggetto usufruttuario siano gli oneri relativi alla custodia, alla "manutenzione ordinaria "e all'amministrazione.
Le "riparazioni straordinarie" sono invece di competenza del nudo proprietario secondo quanto disposto dall'art. 1005 c.c. che specifica quello che debba intendersi per riparazioni straordinarie a mezzo di un elenco di opere: "… sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
L'articolo 1004 c.c. comma 2° fa altresì presente che sono a carico dell'usufruttuario anche le riparazioni straordinarie derivanti da mancata manutenzione ordinaria.
Tuttavia, la Cassazione (6 novembre 2015, n. 22703) specifica che la definizione astratta o differenza di terminologia utilizzata nelle norme non incide sulla sostanza della distinzione degli interventi a carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario e quindi non ha alcuna rilevanza la commistione tra terminologie diverse.
In altri termini ai fini distintivi è dirimente "l'essenza e la natura dell'opera da eseguire" dovendo l'usufruttuario provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa, mentre il nudo proprietario a tutto ciò che attiene alla struttura, alla sostanza e alla destinazione della cosa.
Dunque, la qualificazione della tipologia delle spese di riparazione straordinarie spetta al giudice di merito, il quale dovrà valutare se l'intervento è stato reso necessario dalla omessa manutenzione ordinaria della cosa data in usufrutto, oppure si tratti di riparazione straordinaria.
Relativamente alla ripartizione delle spese la Cassazione, con indirizzo ormai consolidato, chiarisce che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cassazione sentenza del 16 febbraio 2012 n. 2236; in senso conforme, Cassazione sentenza del 27 ottobre 2006,n. 23291; Cassazione 28 luglio 2008, n. 2177).
Posso impugnare una delibera per omessa convocazione di un altro condominio?
Ne consegue che anche l'usufruttuario può essere soggetto all'azione di recupero del credito di cui all'art. 63 disposizioni attuative. Ed infatti la legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio.
L'attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita: "il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale".
Fatti questi brevi cenni sulla questione possiamo dire che il Tribunale di Roma non è stato messo nelle condizioni di valutare se nel verbale dell'assemblea ove veniva deliberata la divisione delle spese a carico dell'usufruttuario l'amministratore del condominio aveva rispettato i criteri di cui agli artt. 1004 e 1005 c.c. nella ripartizione delle spese.
Cosa allegare in un'azione di nullità della delibera assembleare?
Arriviamo, a questo punto, all'amara decisione del Tribunale di Roma di rigettare l'azione a causa della mancata allegazione del verbale con deliberazione assembleare.
Sappiamo che a seguito della riforma del 2012, i casi di annullabilità sono espressamente previsti dal codice civile, che all'articolo 1137 sancisce: "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria".
Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera
Invero, allorquando non vengano osservate le norme procedimentali prescritte per l'adozione delle deliberazioni assembleari ovvero quando queste siano state emesse contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino dissenziente o assente può fare ricorso all'autorità giudiziaria nei termini di legge e previa richiesta di mediazione.
L'unico strumento per valutare la correttezza o la validità di una delibera è il verbale dell'assemblea di condominio il quale costituisce il documento che ufficialmente dimostra lo svolgimento delle attività prescritte. La sua redazione pertanto è una operazione imprescindibile del procedimento collegiale.
Dalla verbalizzazione risulta se l'assemblea sia stata o no ritualmente convocata, se vi sia stata o no discussione su singoli punti all'ordine del giorno e se la proposta messa ai voti sia stata approvata o respinta e con quali maggioranze.
Vero è che nelle cause relative alle invalidità delle delibere l'onere della prova incombe sul condominio convenuto, ma ciò per quanto attiene alla tempestività della convocazione dei condòmini, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, resta a carico dell'istante la dimostrazione dei vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea.
