L'art. 1130-bis c.c., norma introdotta dalla riforma del condominio, è tesa alla tutela dei condomini sotto il profilo di una contabilità lineare e trasparente, disciplinando come deve essere redatto e composto il bilancio del condominio.
Affianco a questi principi, viene disposto che l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
L'attività di revisione contabile in condominio
La figura del revisore è quindi prevista per verificare la contabilità: trattasi di soggetto mandatario dell'assemblea dal punto di vista contabile.
La revisione condominiale è l'attività di verifica della tenuta contabilità che si conclude con una valutazione di attendibilità del rendiconto predisposto dall'amministratore e sottoposto all'approvazione dei condomini o su voci o dati contabili di interesse dell'assemblea.
Questa attività professionale è tesa alla garanzia di una maggiore trasparenza della contabilità del palazzo, un'ampia tutela del patrimonio immobiliare e eventuale via di risoluzione bonaria di possibili contenziosi.
Può essere opportuna la nomina di un revisore ad esempio nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l'approvazione del rendiconto consuntivo per la gestione precedente, se vi sono errori o incongruità anche con riferimento a rendiconti già approvati; per verificare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell'amministratore.
Se l'oggetto della revisione è una contabilità approvata dall'assemblea, le sue verifiche sono orientate principalmente sulla fondatezza e sulla congruità, non analizzando le scelte, anche se sbagliate, ma approvate.
Se invece deve occuparsi della verifica di annualità che non sono state approvate o che non sono state presentate, la verifica può essere volta anche alla legittimità dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.
Revisore condominiale e i requisiti - UNI 11777.2020
Il 12 marzo 2020 è entrata in vigore la norma UNI 11777:2020 "Attività professionali non regolamentate - Revisore condominiale - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza".
Con ciò vengono definiti i requisiti relativi all'attività professionale del professionista, revisore condominiale, che svolge l'attività di revisione secondo il mandato ricevuto dall'assemblea.
Questa disposizione specifica i compiti del revisore condominiale, determinando l'ambito di applicazione. Prevede che il revisore debba ricevere un preciso mandato per un determinato periodo di tempo che si conclude con un giudizio secondo criteri stabiliti dalla stessa norma Uni, che non intralciano il lavoro dell'Amministratore.
Revisore condominiale e compiti precipuo dell'assemblea
La sua nomina è comunque una facoltà dell'assemblea: si tratta di figura non obbligatoria ma decisa dall'assemblea quando ritiene necessario o opportuno effettuare una verifica sul rendiconto redatto dall'amministratore. Il revisore si affianca all'amministratore, senza sovrapporsi.
La giurisprudenza si è espressa in tema di nomina del revisore per il supercondominio ex art. 67 comma 3 disp. Att. c.c. affermando che è affetta da radicale nullità la delibera a mezzo della quale i rappresentanti di condominio (e non i condòmini) revochino l'amministratore del supercondominio e nominino il revisore dei conti ex art. 1130 bis c.c., trattandosi di atti di straordinaria amministrazione, non rientranti nei compiti assegnati ai rappresentanti dall'art. 67 disp. att. c.c. (Trib. Milano 30 agosto 2016 e App. Milano 9 maggio 2018).
Revisore condominiale: alcune precisazioni
Trattasi di materia di specifica competenza assembleare, che non può essere assunta da organo diverso dall'assemblea.
I quorum di nomina del revisore condominiale
Affinché sia una valida delibera di nomina del revisore, occorre, in prima e seconda convocazione, un quorum deliberativo costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
Ciò fermo restando, naturalmente, il quorum costitutivo formato da tanti condòmini che rappresentino, in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Cosa significa questo? Significa che se l'assemblea non riesce in prima convocazione a validamente deliberare l'incarico del revisore, si va in seconda convocazione. Se in questa sede, il quorum costitutivo non raggiunge almeno la metà del valore dell'edificio, fermandosi a un valore tra questo e almeno il terzo del valore dell'edificio, l'assemblea si trova di fatto a non poter deliberare la nomina del revisore perché manca l'espressione del valore dell'edificio necessaria ai fini deliberativi.
Si tratta del cd. verbale negativo.
Se un condomino ha interesse a che si provveda alla nomina del revisore può adire il tribunale in ragione dell'art. 1105 c.c., norma in tema di comunione che grazie al rimando operato dall'art. 1139 c.c. si applica anche al condominio.
L'art. 1105 c.c. prevede che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio.
Las fattispecie di nostro interesse è il mancato raggiungimento della maggioranza specificato da questa disposizione normativa.
