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Simone M.

Revisore contabile fa verifiche e poi?

Nell art 1130 cc si cita:

"L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio"

Ok d'accordo il revisore contabile fa le verifiche e poi? Qualora dovessero esserci errori? Redige un nuovo bilancio? E il bilancio modificato dovrebbe essere riapprovato dall'assemblea? A che maggioranza?

Nell art 1130 cc si cita:

"L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio"

Ok d'accordo il revisore contabile fa le verifiche e poi? Qualora dovessero esserci errori? Redige un nuovo bilancio? E il bilancio modificato dovrebbe essere riapprovato dall'assemblea? A che maggioranza?

Secondo me SI.

LA MIA OPINIONE:

Il bilancio revisionato deve essere riapprovato dalla maggioranza per stabilire i nuovi conguagli.

A mio avviso, mentre per la nomina del revisione contabile occorrono i 500 millesimi, per la riapprovazione del consuntivo modificato dal revisore occorre la stessa maggioranza che occorre per la prima approvazione e cioè, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti ed almeno 1/3 dei millesimi.

Ovviamente, come per tutte le delibere, chi ne avrà interesse potrà impugnare nei termini di annullabilità.

Ok grazie per la risposta. Come giustamente fai notare la tua è un opinione. Ho fatto qualche ricerca in rete ma è davvero difficile reperire informazioni. Qualcuno sa indicarmi dove posso trovare qualche indicazione a riguardo?

Davvero nessuno degli informatissimi ha idee chiare o sa indicare riferimento riguardo la procedura di revisione?

Se la revisione si rende necessaria solo perché non si dispone di una contabilità precedente, essenziale anche all’allineamento contabile, perché non presentata dall’amministratore uscente o perché non approvata, l’incarico della revisione può essere affidato a chiunque, atteso che la contabilità che si andrebbe a redigere servirebbe soltanto per un affare assolutamente privatistico ed interno alla vita condominiale.

 

Al contrario, se la revisione si rende necessaria perché si teme una sottrazione di denaro da parte dell’amministratore, in questo caso, è opportuno che la revisione venga affidata ad un professionista abilitato (revisore contabile o perito esperto), affinché possa risultare munita di valore peritale. Si tratta, dunque, di sole ragioni di opportunità dettate dal fatto che se si pensa ad una futura azione giudiziaria tesa al recupero delle somme sottratte, arriverebbe comunque, prima o poi, il momento di munirsi di una consulenza tecnica vera e propria, anche per aiutare il difensore del condominio a sostenere davanti al Giudice le proprie ragioni o per garantire la difesa tecnica del condominio nel caso di nomina di un C.T.U..

 

Cosa fa il revisore?

Non si può pensare di nominare un revisore perché rimetta in discussione “i criteri di ripartizione” (ancorché sbagliati) adottati in bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea, posto che vizi in tal senso andrebbero contestati mediante l’impugnazione delle relative deliberazioni davanti all’Autorità Giudiziaria entro il termine perentorio dei trenta giorni canonici, a norma dell’art. 1137 cod. civ. Se così non fosse, con la nomina del revisore si rimetterebbero in discussione bilanci già approvati e riferiti a più anni addietro, risultando assolutamente illogico e contrario alla restante parte del nostro ordinamento in materia di condominio negli edifici.

 

Pertanto, se si tratta di un incarico teso alla presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata o perché mancante, allora solo in questi casi il revisore si preoccuperà anche di adottare i giusti criteri di ripartizione.

 

Ma se, al contrario, la revisione contabile è richiesta per appurare eventuali sottrazioni indebite su bilanci già approvati, allora in questi casi il revisore deve limitarsi a verificarne la congruità e la fondatezza, senza riporre in discussione i criteri di ripartizione adottati, ancorché sbagliati.

- See more at: http://www.condominioelocazioni.it/index_file/news30.htm#sthash.4V1zEfq6.dpuf

Una delibera di approvazione di un rendiconto "falso" (per dolo o per colpa del suo redattore) è nulla in quanto lesiva del diritto del condomino a conoscere l'esatto stato contabile .

Se, poi, vi fossero gli elementi utili a far ipotizzare una frode, ciascun condomino potrebbe denunciare l'amministratore di condominio per il reato di cui all'art. 640 c.p. vale a dire per truffa.

Grazie ma non vengono chiariti i miei dubbi...non viene spiegato se il revisore redige lui stesso un nuovo bilancio e se esso deve essere riapprovato dall'assemblea e a quale maggioranza e nemmeno cosa accade qualora non venisse accolta dall'assemblea il nuovo bilancio.

Seguo l'ordine dei tuoi quesiti:

 

Il revisore contabile fa le verifiche e poi?

 

E' bene che la delibera di affidamento dell'incarico al revisore contenga ben delineato l'oggetto dell'attività affidata, oltre alle annualità cui fa riferimento la norma. In assenza della prima indicazione deve intendersi che la revisione riguardi la contabilità dell'intera annualità di riferimento in tutti i suoi aspetti (rispondenza tra rendiconto e giustificativi di spesa, regolarità degli adempimenti fiscali, dei criteri adottati, ecc. ecc.)

 

Qualora dovessero esserci errori?

 

E' compito del revisore indicarli chiarendo altresì come e se emendare le contabilità oggetto di revisione.

 

Redige un nuovo bilancio?

 

No, se non gli viene conferito incarico. Il revisore ha il compito di verificare non di redigere.

 

E il bilancio modificato dovrebbe essere riapprovato dall'assemblea? A che maggioranza?

 

La sostituzione di una deliberazione e quindi di un rendiconto, salvo prescrizione, è sempre possibile con la stessa maggioranza necessaria per approvare un qualsiasi rendiconto.

il revisore condominiale previsto dalle nuove norme, non è necessariamente solo un revisore contabile

 

PS: qual'è la prescrizione ?

Grazie chiarissimo. Quindi anche un rendiconto approvato per essere dichiarato nullo e modificato non necessita nè di essere impugnato nè di unanimità ma solo di nuova delibera a maggioranza? Ed ha effetto retroattivo?

Se non ci sono cause ostative (es. prescrizioni da valutarsi caso per caso), al pari di ogni altra delibera anche quella di approvazione del rendiconto può essere sostituita con altra approvante rendiconto correttivo.

domanda : 1/6 dei condomini chiede all'amm/re di inserire un certo argomento all'odg della prossima assemblea straordinaria.Se l'amm/re lo ritiene inutile può fare a meno di elencarlo fra i vari punti all'odg o è obbligato a farlo?Grazie

Ok grazie per la risposta. Come giustamente fai notare la tua è un opinione. Ho fatto qualche ricerca in rete ma è davvero difficile reperire informazioni. Qualcuno sa indicarmi dove posso trovare qualche indicazione a riguardo?

Salve,

se può essere utile consiglio di leggere questa consulenza:

 

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Revisore condominiale: chi può farlo?

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Spero sia utile,

cordiali saluti.

domanda : 1/6 dei condomini chiede all'amm/re di inserire un certo argomento all'odg della prossima assemblea straordinaria.Se l'amm/re lo ritiene inutile può fare a meno di elencarlo fra i vari punti all'odg o è obbligato a farlo?Grazie

Salve,

non importa se l'Amministratore lo ritenga utile od inutile, dovrà inserirlo tra gli Odg da discutere in assemblea.

 

Cordiali saluti.

Scusate, potete chiarirmi un dubbio?

Il "REVISORE DEI CONTI" verifica solo la correttezza dei calcoli esclusivamente da un punto di vista matematico, oppure verifica anche la congruità degli importi messi in conteggio, e l'attribuzione secondo pertinenza delle varie spese?

 

Il mio problema è quello di dimostrare gli importi molto al di sopra dei correnti prezzi di mercato (sia per i piccoli lavori di ordinaria amministrazione, sia, e ancor più, per i grandi lavori straordinari).

In caso non affermativo, a quale figura professionale rivolgersi? In caso si dimostrasse che le spese sono al di sopra della norma, può essere questo fatto motivo di revoca giudiziaria?

 

Parimenti può essere motivo di revoca giudiziaria, l'inerzia da parte dell'amministratore nei confronti di un suo "beniamino", cui concede il pagamento delle rate dopo la fine dell'annualità contabile (si chiude il 30 Settembre, ed i pagamenti vengono effettuati a Novembre/Dicembre): si tratta di importi cospicui (fino ad oltre € 20.000!).

 

Anche se sono un chirurgo, mio padre era ingegnere e in famiglia si respirava "aria di cantiere; sia io. sia mia moglie, abbiamo numerosi immobili, di cui seguo personalmente manutenzione e ristrutturazione, sia dal punto di vista burocratico, sia progettuale, sia come direzione lavori! Quindi sono in grado di vedere se un lavoro è eseguito a regola d'arte, e con un equo prezzo (tenendo conto anche di eventuali imprevisti).

E poi basta solo un pò di "furbizia": è sufficiente vedere cosa costa (materiale + manodopera + scontistica) la sostituzione di un semplice rubinetto a casa propria e a livello condominiale! Alla fine tirare le dovute somme! Infatti le ditte (sono sempre quelle di fiducia dell'amministratore!) fatturano sempre un prezzo globale, e non secondo materiale e manodopera! Senza contare che un amministratore ha un giro di affari che gli consente di ottenere una scontistica maggiore, rispetto al singolo (il sottoscritto per esempio!): e tali sconti, in quale tasca finiscono?

Salve,

il revisore verifica la contabilità in tutti i suoi aspetti. Se l'Amministratore ha speso 100 quando poteva spenderne 25, sarà soggetto a responsabilità solo se ha agito di sua spontanea volontà. Ed in ogni caso questo andrà a riferirsi non tanto alla contabilità ma al suo operato contrario ai principi "pater familias" e con la possibilità di esperire eventuali altre azioni in sede civile.

Ciò significa che contabilmente sarà importante solo verificare se ha realmente speso 100 o se ha utilizzato i soldi per altro avendo invece indicato una specifica destinazione. Bisognerà dunque ricostruire il tutto per capire come realmente ha operato il vecchio Amministratore. Solo al termine si potrà capire cosa è realmente possibile contestare o meno.

 

Cordiali saluti.

Nicolas, scusa, ma l'amministratore in questione non è mica un bambino e scemo per giunta!

Non sarà mai così stupido per farsi sorprendere con il dito nel barattolo della marmellata e la bocca sporca di confettura! Non metterà mai in rendiconto 100 a fronte di una fattura di 10!

Il problema è che in questo condominio sono in due e forse in tre a spartirsi la torta, ma tutto corroborato da regolari fatture!

Il mio quesito è se il REVISORE può sindacare l'importo delle fatture, decisamente più alto rispetto sia al corrente prezzo di mercato, sia rispetto al Prezzario PICCOLE Opere Edili di Milano!

So benissimo che l'amministratore DOVREBBE amministrare secondo i principi del buon "pater familias", ma non so se in caso contrario, ciò possa GIURIDICAMENTE costituire motivo di revoca giudiziaria!

Infatti, personalmente, potrebbe anche NON presentare rendiconti, ma solo se vedessi che si adopera per avere una buona scontistica sui materiali, per trovare ditte valide al giusto prezzo, e curasse la verifica di quanto previsto in capitolato.

Come ho detto altrove, per esempio, nella posa dei contabilizzatori di calore, sono stati messi dei contabilizzatori "marca cavallo", che non ne hanno permesso la posa su un mio termo-arredo.

Erano previsti invece gli Honeywell: per tutta risposta a me, che me ne sono accorto, non è stato fatto pagare nulla, secondo l'assunto "niente spesa, niente danno", mentre gli altri 39 condomini ci son rimasti fregati! Ovviamente non solo l'amministratore non aveva controllato un tubo, ma ne ha tratto il suo personale tornaconto!

Certo che si comporta come il BUON PATER FAMILIAS! Però la familias e quella sua!

domanda : 1/6 dei condomini chiede all'amm/re di inserire un certo argomento all'odg della prossima assemblea straordinaria.Se l'amm/re lo ritiene inutile può fare a meno di elencarlo fra i vari punti all'odg o è obbligato a farlo?Grazie

L'amministratore non è obbligato ad inserire l'argomento nell'ordine del giorno ma i condòmini che hanno richiesto l'assemblea secondo l'art. 66 (almeno due condòmini che rappresentano 1/6 dei millesmi), trascorsi i 10 giorni dalla richiesta inevasa possono autoconvocare loro stessil'assemblea.

L'amministratore non è obbligato ad inserire l'argomento nell'ordine del giorno ma i condòmini che hanno richiesto l'assemblea secondo l'art. 66 (almeno due condòmini che rappresentano 1/6 dei millesmi), trascorsi i 10 giorni dalla richiesta inevasa possono autoconvocare loro stessil'assemblea.

Salve,

attenzione che non bisogna solo concentrarsi sugli articoli specifici del condominio. La figura dell'Amministratore ricade nel mandato e nel rapporto tra mandante e mandatario con tutta la sequela di obblighi e doveri reciproci che il codice civile stabilisce.

 

Cordiali saluti.

Salve,

attenzione che non bisogna solo concentrarsi sugli articoli specifici del condominio. La figura dell'Amministratore ricade nel mandato e nel rapporto tra mandante e mandatario con tutta la sequela di obblighi e doveri reciproci che il codice civile stabilisce.

 

Cordiali saluti.

Certo, ma il mandante è il condominio (assemblea) e non il singolo condòmino o 1/6 dei condòmini.

Immagina se quell' 1/6 dei condòmini richiede un'assemblea a settimana in un condominio di 20 condomini.

Solo di spese vive postali per raccomandate si spenderebbero circa 100 euro a settimana, oltre eventuali ulteriori compensi all'amministratore regolarmente approvati in preventivo.

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