Quando vengono commissionati dei lavori in condominio, non sempre, durante l'esecuzione degli stessi tutto fila liscio. Può accadere, infatti, che l'impresa provochi dei danni alle parti comuni oppure a carico delle proprietà esclusive. Quando ciò succede, è inevitabile la richiesta risarcitoria da parte del danneggiato.
Bisogna capire, però, a chi indirizzare l'azione di ristoro. A tal proposito appare scontato che l'impresa appaltatrice sia la prima responsabile del risarcimento, in ragione dell'organizzazione di cui dispone e della normale autonomia di cui gode nell'esecuzione delle opere.
Ci si chiede, però, se una certa responsabilità possa essere attribuita anche al condominio, quale custode della cosa comune nonché del buon andamento dei lavori.
Ha risolto questo dubbio una recente sentenza della Corte di Appello di Bari. Infatti, nel procedimento culminato con la sentenza n. 275 del 16 febbraio 2022, si sono scontrati, tra i vari contendenti, una proprietaria danneggiata, una ditta a cui erano stati affidati dei lavori di manutenzione straordinaria e il condominio committente.
Vediamo, perciò cosa è successo durante il rifacimento dei balconi e dei cornicioni in questo fabbricato foggiano.
Danni provocati dall'impresa: il condominio è responsabile? Il caso concreto
In un condominio, allo scopo di eseguire alcuni interventi di manutenzione straordinaria, la ditta appaltatrice aveva montati i ponteggi necessari all'abbisogna. Tale struttura era stata poggiata sul terrazzo di proprietà esclusiva di una condòmina, posto al pian terreno.
Purtroppo, però, l'apposizione dei ponteggi non era stata perfetta. A quanto pare, l'errato montaggio aveva determinato danni a carico del terrazzo de quo. Tale circostanza era stata acclarata sia dalla ditta che dal condominio. Per questa ragione, non essendo stato raggiunto alcun accordo sul risarcimento, l'azione legale era stata inevitabile.
Nel corso del procedimento instauratosi dinanzi al Tribunale di Foggia, la proprietaria danneggiata rinunciava all'azione nei riguardi dell'impresa, insistendo, invece, per la responsabilità del condominio committente.
Per il citato Tribunale, però, l'ente non aveva alcun obbligo nei riguardi dell'attrice, visto che aveva «provveduto a nominare una impresa e un direttore dei lavori astrattamente idonei alla realizzazione delle opere appaltate e non avendo lo stesso Condominio dato all'impresa costruttrice specifiche direttive tali da renderla "nudus minister"».
La vicenda, perciò, si spostava in Appello, dove la proprietaria, in conseguenza dell'errata installazione dei ponteggi, insisteva per ottenere il risarcimento dei danni patiti dal condominio.
La Corte di Appello di Bari, confermava il primo verdetto sul punto ed escludeva ogni responsabilità dell'appellato per quanto accaduto.
Danni per lavori straordinari: di regola l'impresa è la sola responsabile
La responsabilità dell'impresa esecutrice dei lavori straordinari in un condominio deriva dal contratto di appalto e dall'autonomia organizzativa di cui dispone nel compimento dell'opera. Normalmente, infatti, la ditta lavora senza alcun condizionamento, col proprio direttore dei lavori e il condominio si limita soltanto a sceglierla.
Perciò, di regola, non è possibile rimuovere alcun addebito all'ente «costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte l'affermazione secondo cui in tema di appalto, è di regola l'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell'inosservanza della legge penale durante l'esecuzione del contratto, attesa l'autonomia con cui egli svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte l'opera o il servizio cui si era obbligato.
Il controllo e la sorveglianza del committente, invece, si limitano all'accertamento e alla verifica della corrispondenza dell'opera o del servizio affidato all'appaltatore con quanto costituisce l'oggetto del contratto (Cass. sent. n. 20557/2014)».
Ebbene, nonostante l'anzidetta conclusione, ci sono dei casi in cui il condominio può essere chiamato a risarcire i danni provocati dall'impresa durante ed a seguito dei lavori appaltati. Vediamo quali sono.
Danni provocati dal proprio cane e pignoramento dell'immobile
Danni per lavori straordinari: quando il condominio è responsabile
La regola vuole che l'impresa sia l'unica responsabile delle conseguenze negative del proprio operato, vista l'autonomia organizzativa di cui gode nell'esecuzione dei lavori appaltati.
Tuttavia, la giurisprudenza ha individuato due ipotesi in presenza delle quali il condominio committente può essere chiamato a risarcire il terzo danneggiato:
- nel primo caso, il fatto lesivo è stato realizzato dalla ditta in esecuzione di un ordine preciso impartito dal committente. In questa circostanza, quindi, l'impresa ha perso ogni autonomia, ha agito quale "nudus minister" e l'unico responsabile è il condominio «una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall'appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l'appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell'autonomia che normalmente gli compete (Cass. sent. 23 marzo 1999, n. 2745, 20 aprile 2004, n. 7499, 2 marzo 2005, n. 4361, e 29 marzo 2007, n. 7755)»;
- nella seconda ipotesi, invece, la colpa dell'ente deriva da una scelta sbagliata. Il condominio, infatti, ha incaricato un'impresa del tutto inidonea all'abbisogna e deve risarcire il danneggiato a titolo di "culpa in eligendo".
È, però, necessario che il danneggiato dimostri che, al momento del contratto, la ditta era inadatta a svolgere il proprio compito «al fine di ritenere configurabile una responsabilità del condominio per culpa in eligendo in relazione ai danni provocati alla proprietà individuale del condomino dall'impresa appaltatrice scelta per l'esecuzione di lavori condominiali, non è sufficiente desumere ex post l'erroneità della scelta dal verificarsi del danno, ma occorre verificare con valutazione ex ante se al momento della conclusione del contratto la ditta appaltatrice presentasse o meno caratteristiche tali da evidenziarne l'assoluta inidoneità a compiere l'opera oggetto dell'appalto (cfr.Cass. sent n.25173/2007).
E considerato che l'erronea scelta dell'appaltatore, perché assolutamente inidoneo, integra la violazione di una regola di cautela imposta dall'art. 2043 c.c., come tale deve essere provata da colui che la invoca».
Nella vicenda in commento, l'esito negativo per l'attrice/appellante è derivato dal fatto che la medesima non ha provato alcunché. Essa non ha dimostrato che il condominio avesse impartito un ordine preciso, ma sbagliato, all'impresa o che questa, al momento del contratto, non fosse capace di eseguire l'appalto. Per questi motivi, l'appello è stato respinto sul punto.
Furto in condominio: ponteggi e responsabilità dell'impresa
