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Superbonus non fruibile dai conduttori di immobili relativi ad impresa

L'Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale Toscana, afferma che essendo il superbonus escluso per i beni relativi all'impresa - nella specie una società immobiliare - questo vale anche nei confronti dei conduttori del medesimo immobile.
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Il superbonus non spetta ai conduttori degli immobili relativi ad attività d'impresa

La Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, con la sua Risposta a interpello n. 911-846/2021, ha affermato che il superbonus non spetta ai conduttori degli immobili relativi ad impresa, nella specie, una società immobiliare.

Superbonus, sì per i soli interventi trainati negli immobili vincolati

Il percorso logico - giuridico è presto detto: i beni relativi ad attività d'impresa - nella specie vedremo, la società ha come oggetto sociale "la locazione immobiliare di beni propri" - sono esclusi dal superbonus: ergo, non fruiscono del beneficio nemmeno le persone fisiche che siano conduttrici degli stessi.

Partiamo dalle norme.

Le persone fisiche fruiscono del superbonus "al di fuori dell'attività d'impresa, arte o professione"

Ricordiamo che tra i beneficiari del superbonus, specificamente elencati dall'art. 119 del Decreto Rilancio, più precisamente al co. 9, abbiamo (per quel che qui interessa) alle lettere a e b, le persone fisiche, i condomini e le persone fisiche, "al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche" (lett.a) e le persone fisiche, "al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10" (lett. b).

Il co. 10 prevede che le persone fisiche di cui al co. 9, lett. a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di super ecobonus, quindi solo gli interventi di efficientamento energetico trainanti e trainati (di cui ai commi da 1 a 3 dell'art. 119) "per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio".

Dunque, ricapitolando: le persone fisiche sono ammesse al beneficio "al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione".

Il co. 10 poi limita la fruizione del super ecobonus a due unità per persona fisica; la limitazione non vale per le parti comuni; aggiungiamo che a determinate condizioni alle agevolazioni sulle parti comuni possono accedere anche gli immobili rientranti nell'attività d'impresa arti e professioni (v. Circ. n. 24/E/2020).

Il conduttore dell'immobile di una società immobiliare può fruire del superbonus?

Vediamo in breve il contenuto del quesito posto dall'istante.

L'istante vorrebbe prendere in locazione due unità immobiliari, che insieme costituiscono una bifamiliare, ed effettuarvi interventi di efficientamento energetico e sismabonus per i quali fruire delle agevolazioni del superbonus.

Sismabonus (e superbonus): asseverazione necessaria anche senza passaggio di classe

Le due unità sono di proprietà di una società immobiliare i cui unici soci sono la moglie ed il cognato dell'istante, ognuno per il 50%.

Le abitazioni sono dotate di accesso autonomo e di impianti autonomi idrico, di climatizzazione invernale, energia elettrica e gas; secondo tale descrizione gli immobili avrebbero quindi - osserviamo - i requisiti richiesti per la fruizione del superbonus con riferimento alle unità funzionalmente indipendenti.

Gli interventi da realizzare per i quali si vogliono chiedere le agevolazioni prevedono: il rifacimento degli impianti di riscaldamento e l'installazione degli impianti solare termico e fotovoltaico.

Alla fine dei lavori una delle abitazioni sarà abitata dall'istante e l'altra resterà a sua disposizione.

L'istante chiede quindi se può beneficiare degli incentivi anche se l'edificio appartiene interamente di una società immobiliare.

Risposta: no, il conduttore dell'immobile di una società immobiliare non può fruire del superbonus

Secondo la soluzione prospettata dall'istante, egli ritiene di poter fruire del superbonus grazie al contratto di locazione; come vedremo, la posizione dell'Agenzia invece è tutt'altra.

L'Agenzia ricorda che già con la Circ. n. 24/E del 2020 (la prima dedicata al superbonus) si affermò che "con la locuzione "al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni", il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguardi unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. "beni relativi all'impresa" (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l'esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR).

Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020

Ne consegue che, la detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all'ambito "privatistico" e, dunque, diversi:

  • da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
  • dalle unità immobiliari che costituiscono l'oggetto della propria attività;
  • dai beni patrimoniali appartenenti all'impresa".

Non agevolabile con il superbonus il bene relativo all'impresa, anche se locato

Dunque, l'Agenzia ha affermato che il superbonus non è fruibile con riferimento ai beni suindicati.

Passando al caso specifico, la questione riguarda la fruibilità del superbonus da parte del conduttore persona fisica di due immobili di proprietà di una società immobiliare.

L'Ufficio osserva che dalla documentazione, cioè dalla visura camerale depositata, emerge che tra la società ha come oggetto sociale "la locazione immobiliare di beni propri".

Il contratto di locazione costituirebbe un valido titolo di detenzione dell'immobile ai fini del superbonus, ma ciò accadrebbe se le unità appartenessero all'ambito privatistico; invece, spiega l'AdE "le unità immobiliari interessate dagli interventi non sono appartenenti all'ambito privatistico, in quanto si tratta di beni relativi all'impresa".

Concludendo, l'Ufficio risponde negativamente al quesito posto dall'istante: la soluzione posta non è ritenuta condivisibile, spiegando che "non è possibile riconoscere la fruizione del Superbonus in mancanza delle condizioni e dei requisiti prescritti dalla norma."

Superbonus 110% e la circolare dell'Agenzia delle Entrate, cosa dice?

Risposta a interpello n. 911-8462021 DRE Toscana

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