Il contratto di locazione prevede due parti: il locatore, cioè colui che è proprietario o ha comunque la disponibilità del bene, e il conduttore (o locatario), il soggetto che decide di godere della cosa pagando in cambio un corrispettivo. I soggetti coinvolti, dunque, sono quasi sempre due. Può accadere, però, che i conduttori siano più di uno.
Cosa avviene in questa ipotesi? Come comportarsi in caso di contratto intestato a più inquilini?
Contratto con pluralità di parti: cosa significa?
Sin da subito va fatta un'osservazione: secondo l'ordinamento giuridico, quando si stipula un contratto non è importante il concetto di persona, quanto quello di parte. Non a caso, l'art. 1321 c.c. afferma che il contratto è l'accordo tra due o più parti.
Per "parte" non si intende la singola persona fisica, bensì il centro d'interessi in riferimento al quale si producono gli effetti del contratto (parte sostanziale).
La parte contrattuale può dunque essere costituita da una persona fisica o giuridica, ma può essere anche plurisoggettiva, se costituita da due o più persone.
Nel caso di contratto intestato a più inquilini, bisogna intendersi la locazione in cui esistono almeno due parti diverse dal locatore, specificamente indicate nel contratto. Insomma: sottoscrivere un contratto di locazione per vivere in affitto col proprio partner non significa che le parti saranno due, rappresentando (di norma) i conviventi un unico centro di interessi.
Le cose cambiano se a sottoscrivere formalmente l'accordo siano entrambi: in un caso del genere, si avrebbero a tutti gli effetti due conduttori, cioè due parti, ognuno titolare di una posizione autonoma, come vedremo nel prosieguo dell'articolo.
L'ipotesi più frequente di locazione con pluralità di conduttori è quella del contratto a favore di studenti universitari o di lavoratori fuori sede che prendono in affitto un appartamento, decidendo così di dividere le spese.
In un'ipotesi del genere, come si ripercuotono sul negozio intero le vicende giuridiche che possono capitare all'uno o all'altro? Cosa succede se uno decide di recedere o di non rinnovare il contratto alla scadenza? E in caso di inadempimento? Analizziamo questi aspetti.
Locazione intestata a più inquilini: chi paga il canone?
Nell'ipotesi di contratto di locazione intestato a più inquilini, l'obbligazione principale del contratto (cioè, quella di pagare il canone) grava solidalmente su tutti i conduttori.
In pratica, ciò significa che il locatore sarà libero di chiedere per intero il canone anche solo a uno degli inquilini; quest'ultimo, poi, potrà agire in regresso (art. 1299 c.c.) nei confronti degli altri per ottenere il pagamento delle loro quote.
Secondo il primo comma della norma da ultimo citata, infatti, «Il debitore in solido che ha pagato l'intero debito può ripetere dai condebitori soltanto la parte di ciascuno di essi».
La pluralità di proprietari costituisce "unica parte locatrice"
La solidarietà passiva tra conduttori può essere esclusa solo se nel contratto è indicata disposizione contraria: in questo caso, ognuno sarebbe tenuto a sostenere solo la sua parte, nel senso che il locatore non potrebbe rivolgersi al singolo per chiedere il pagamento dell'intero canone.
Disdetta della locazione intestata a più conduttori: che succede?
Se il contratto di locazione è intestato a più conduttori, ciascuno di essi può liberamente esercitare il proprio diritto di disdetta, con le modalità e i tempi indicati dalla legge e dal contratto.
E così, se non ci sono diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima (o termine inferiore, se così pattuito nel contratto).
In questo caso, gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
A seconda di ciò che v'è scritto nel contratto, nel caso di disdetta del singolo conduttore si potranno avere le seguenti ipotesi:
- la locazione prosegue con gli altri conduttori, che restano responsabili in solido per le obbligazioni che derivano dall'accordo con il conduttore uscente;
- il conduttore che ha disdetto si impegna a trovare un nuovo conduttore che subentri al suo posto, dando così vita a una cessione parziale del contratto, a cui le altri parti devono dare il consenso, compreso il locatore;
- il contratto viene meno e si stipula un accordo nuovo con il nuovo conduttore (novazione del contratto).
Edificio in proprietà di un'unica persona ma con più conduttori, perché non è un condominio?
La registrazione del contratto in caso di disdetta di uno dei conduttori
Com'è noto, il contratto di locazione necessita della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, pena la sua invalidità.
Cosa accade se, all'originario conduttore che ha esercitato la disdetta, subentra un nuovo soggetto (ipotesi di cui al punto due del precedente paragrafo)?
In questo caso, poiché si verifica un evento modificativo del contratto, è necessario procedere alla sua registrazione, pagando un'imposta di registro entro 30 giorni dall'evento, nella misura minima di 67 euro se la cessione avviene a titolo gratuito e nella percentuale del 2% del corrispettivo dovuto se a titolo oneroso e per un importo comunque non inferiore a 67 euro.
Distinti contratti per ogni conduttore: cosa succede?
Finora abbiamo analizzato l'ipotesi in cui, all'interno dello stesso contratto di locazione, siano presenti più conduttori.
Cosa accade, invece, se il locatore decide di stipulare, per lo stesso immobile (rectius, frazione di esso), tante locazioni quanti sono i singoli inquilini?
Ebbene, se il proprietario decide di stipulare contratti distinti con ogni conduttore, dal punto di vista giuridico non si pongono problematiche particolari: i singoli rapporti sono completamente svincolati l'uno dall'altro.
Da ciò discende che:
- ciascun conduttore è vincolato solo al proprio contratto e al canone previsto in esso;
- l'inadempimento di uno dei conduttori non si riverbera sugli altri.
