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Se l'immobile con più appartamenti è di un unico proprietario, i conduttori non sono condomini
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Se l'immobile con più appartamenti è di un unico proprietario, i conduttori non sono condomini

Perchè i conduttori non sono condomini se l'edificio è di unico proprietario

Avv. Alessandro Gallucci  

Un nostro lettore ci pone il seguente quesito:

Gentilissimo, abito in un edificio di quattro unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario che tra le altre cose ha parecchi edifici nella zona. Il proprietario ha delegato la gestione degli immobili ad una persona, insomma li ha dati in amministrazione.

Il nostro amministratore può essere considerato un amministratore di condominio? Egli ritiene che non esiste un condominio vero e proprio a causa del numero esiguo di appartamenti. E' vero?

Che cosa dobbiamo fare in particolare per quello che riguarda la pulizia dei vani comuni (scale e finestre) e l'illuminazione di quest'ultime. Potrebbe suggerirmi quali diritti mi concede la legge in merito?"

La risposta, che andremo a spiegare qui di seguito, è la seguente: è vero, voi non abitate in un condominio vero e proprio perché nessuno è proprietario (e quindi essendovi un unico proprietario non v'è condominio, ossia comproprietà, sulle cose individuate dall'art. 1117 c.c.) e non perché, come dice l'amministratore immobiliare non ci sono i numeri sufficienti.
Nonostante ciò la legge vi riconosce alcuni diritti in merito alla gestione di alcuni impianti e servizi comuni alle singole unità immobiliari.

La legge di riferimento è la legge n. 392 del 1978 e nello specifico l'art. 10 , rubricato Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, che recita:

"Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.

In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini".

E' evidente che i commi di riferimento per i casi di edifici non in condominio (come quello in esame) siano quelli dal terzo al quinto.

Sul punto è bene chiarire subito, sulla scorta di alcuni pronunciamenti giurisprudenziali che non esiste alcun obbligo, in capo al proprietario, di convocazione delle assemblee dei così detti condomini di gestione.

In tal senso è stato affermato che "nel caso di edificio non in condominio, non sussiste a carico del proprietario dell'edificio l'obbligo di convocare in assemblea i conduttori e come, quindi, non sia configurabile a carico del proprietario-locatore un inadempimento al riguardo" (Cass. 3 agosto 1995 n. 8484).

Ed allora, che cosa fare? Si tratta di convincere il proprietario a concedere ai conduttori di autogestire i servizi comuni e di farlo tramite una persona di propria fiducia oppure di farlo in proprio.

Se il proprietario non volesse, anche per i servizi relativi alle parti comuni devono considerarsi norme di riferimento quelle che regolano la locazione (e quindi anche i singoli contratti) e non quelle disciplinanti il condominio negli edifici. Il conduttore può impugnare le deliberazioni che ledono i suoi diritti?

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Vacca Florinda
Vacca Florinda lunedì 19 febbraio 2018 alle ore 12:44

Se è possibile vorrei chiedere una info.Abito da 8 anni in una casa che sotto ha visto passare 3 gestioni di ristorante, l'ultima , siccome siamo in campagna,lo ha preso come discoteca quindi musica tutto volume trascinamenti tavoli, gabbie con animali tipo pavone tacchino papera urlatrice e ultimo galli che iniziano a urlare dalle 2/3 di notte.la mia domanda è questa siccome non siamo un condominio perchè unico proprietario e siamo solo noi e il ristorante la normativa degli animali da cortile devono stare a 100mt. dalla abitazione vale anche qua? vi prego aiutatemi anche perchè, i gestori vanno a dormire a casa loro noi invece rimaniamo li con tutto il cantare. grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 19 febbraio 2018 alle ore 15:59

@Florinda: per come descrivi i fatti, bisognerebbe fare intervenire la polizia municipale, perché non è che in campagna c'è libertà di frastuono.

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