Il condominio negli edifici fonda la sua ragion d'essere sulla relazione di strumentalità ed accessorietà tra le unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva e le parti comuni, che per definizione servono al godimento delle prime.
Non solo, affinché possa configurarsi il condominio negli edifici, stando alla radice etimologica del termine, è fondamentale un requisito, per così dire, di tipo umano: il riferimento è alla presenza di più persone nell'ambito di quell'edificio.
Presenza di una pluralità di persone proprietarie, ovvero di più persone abitanti nello stabile. Più che di pluralità, lo vedremo qui di seguito, basta che vi siano solo due persone.
Detta diversamente: un edificio abitato da 5, 10 o 20 persone ma in proprietà di un unico soggetto è considerabile un condominio?
Se tale non fosse, quale sarebbe la disciplina applicabile per la gestione dei rapporti giuridici?
Immobili con unico proprietario, il quesito
Per affrontare il tema posto partiamo da quesito che ci è stato formulato da un nostro lettore:
«Buongiorno amici di Condominioweb! Abito in un edificio composto da quattro unità immobiliari tutte appartenenti ad un unico proprietario, il quale tra le altre cose ha parecchi edifici nella zona. Buon per lui. Il proprietario ha delegato la gestione degli immobili ad una persona, insomma li ha dati in amministrazione.
Il nostro amministratore può essere considerato un amministratore di condominio? Egli ritiene che non esiste un condominio vero e proprio a causa del numero esiguo di appartamenti. E' vero?
Che cosa dobbiamo fare in particolare per quello che riguarda la pulizia dei vani comuni (scale e finestre) e l'illuminazione di quest'ultime. Potreste suggerirmi quali sono i diritti che la legge mi riconosce in merito?»
La risposta, che andremo a spiegare qui di seguito, è la seguente: è vero, voi non abitate in un condominio vero e proprio perché nessuno è proprietario (o meglio, essendovi un unico proprietario non v'è condominio, ossia comproprietà, sulle cose individuate dall'art. 1117 c.c.) e non perché, come dice l'amministratore immobiliare non ci sono i numeri sufficienti.
Detrazioni fiscali per ristrutturazioni di parti comuni in edificio con unico proprietario
È utile ricordare che affinché possa farsi applicazione delle norme dettate in materia di condominio negli edifici è necessario e sufficiente che in un edificio vi siano almeno due unità immobiliari e che le stesse siano in proprietà esclusiva di altrettante. Si tratta del così detto condominio minimo, pacificamente soggetto alla disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. (si veda in giurisprudenza, su -tutte, Cass. SS.UU. 31 gennaio 2006 n. 2046). Ai sensi dell'art. 1117-bis c.c. approvato anche sulla scorta di questo precedente, per l'applicazione delle norme condominiali non è necessario che si tratti di edificio che si sviluppa in verticale, essendo bastevole che più unità immobiliari abbiano in comune beni, cose e servizi di cui all'art. 1117 c.c., nonché ad essi equiparabili.
Nonostante ciò la legge, ossia pur dovendo escludere l'applicazione delle norme condominiali al caso sottopostoci dal nostro lettore, va specificato che la legge, in queste ipotesi, riconosce alcuni diritti in merito alla gestione di determinati impianti e servizi comuni alle singole unità immobiliari.
Immobili con unico proprietario, le norme a tutela del conduttore
Il fatto che l'edificio nel quale vi siano più unità immobiliari concesse in locazione - o in altre forme dalle quali scaturiscano diritti personali di godimento - sia in proprietà di un'unica persona non vuol dire che la legge non abbia posto norme riguardanti gli aspetti della gestione ordinaria delle cose comuni a quella collettività.
La legge di riferimento è la legge n. 392 del 1978 e nello specifico l'art. 10, rubricato Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, che recita:
«Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
Condominio senza amministratore
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini».
È evidente che i commi di riferimento per i casi di edifici non in condominio (come quello in esame) siano quelli dal terzo al quinto.
Immobili con unico proprietario, la giurisprudenza
Sul punto è bene chiarire subito, sulla scorta di alcuni pronunciamenti giurisprudenziali che non esiste alcun obbligo, in capo al proprietario, di convocazione delle assemblee dei così detti condomini di gestione.
In tal senso è stato affermato che «nel caso di edificio non in condominio, non sussiste a carico del proprietario dell'edificio l'obbligo di convocare in assemblea i conduttori e come, quindi, non sia configurabile a carico del proprietario-locatore un inadempimento al riguardo» (Cass. 3 agosto 1995 n. 8484).
Ed allora, che cosa fare? Si tratta di convincere il proprietario a concedere ai conduttori di autogestire i servizi comuni e di farlo tramite una persona di propria fiducia oppure di farlo in proprio.
Se il proprietario non volesse, anche per i servizi relativi alle parti comuni devono considerarsi norme di riferimento quelle che regolano la locazione (e quindi anche i singoli contratti) e non quelle disciplinanti il condominio negli edifici.
È evidente che la possibilità di autoconvocazione, quella rimessa all'iniziativa di almeno tre conduttori, consente di bypassare la stasi del proprietario.
Chiaramente le prerogative di questa assemblea vanno anche lette alla luce dei contenuti dei singoli contratti, che, in ragione dell'assenza di condominio, possono dettare specifiche norme anche con riferimento agli adempimenti connessi alla gestione delle parti comuni alle varie unità immobiliari in godimento esclusivo.
Regolamento dell'edificio di un unico proprietario e regolamento condominiale
