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Abusi edilizi e superbonus, una conferma dal MEF

Il MEF lo conferma: con il nuovo comma 13-ter del Decreto Rilancio ci vuole la CILA e questa non deve attestare lo stato legittimo.
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Il MEF su superbonus, CILA, abusi edilizi e stato legittimo

Il Ministero delle Finanze nel corso dell'interrogazione alla Camera dei Deputati del 15 settembre lo ha confermato: per il nuovo co. 13 - ter dell'art. 119 del Decreto Rilancio, ai fini del superbonus, è prescritta la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e la presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo.

La risposta è quindi basata sul dato normativo, l'attuale co. 13 - ter dell'art. 119 del Decreto Rilancio.

Entriamo un po' nel dettaglio.

Il caso: un condominio con difformità rispetto al progetto insanabile

La domanda riguarda il caso di "un condominio provvisto di concessione edilizia e di titolo abitativo, costruito in difformità dal progetto originario, insanabile da un punto di vista urbanistico, ma reso alienabile con il ravvedimento dei condomini dopo aver pagato la relativa sanzione prevista dal comune di appartenenza (come previsto dall'articolo 206-bis della legge regione Toscana n. 65 del 2014 recante la sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392)".

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La domanda dunque è se in tal caso il condominio possa fruire del superbonus.

La risposta: la presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo

La risposta fornita dal Ministero sul punto è la seguente: "A tale riguardo, si evidenzia che il comma 13-ter dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020, da ultimo modificato dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, prevede che gli interventi oggetto del Superbonus sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e che la presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni in materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2021, n. 380."

Il Ministero risponde quindi che la presentazione della CILA, il titolo edilizio previsto dalle nuove norme, non richiede l'attestazione dello stato legittimo.

La conclusione del Ministero, come detto, è basata sulla nuova versione del co. 13-ter, cioè quella apportata dal D.L. n. 77/2021 (il c.d. Decreto Semplificazioni 2021): il citato D.L. ha infatti completamente sostituito il co. 13-ter.

Comma che, nella sua versione precedente (cioè nella forma introdotta dal D.L. n. 104/2020, c.d. Decreto Agosto), come corretto dal Comunicato 22 ottobre 2020) era ben diverso e, sul punto che qui interessa, specificava che nel caso di interventi in edifici plurifamiliari, le asseverazioni dei tecnici avrebbero dovuto riguardare lo stato legittimo delle sole parti comuni.

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La versione del co. 13-ter prima del D.L. n. 77/2021

Precisamente, ecco il testo del co. 13 - ter, nella sua versione originaria: "Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

A sua volta, l'art. 9-bis del Testo Unico dell'Edilizia (appunto il D.P.R. n. 380/2021), come modificato, quasi contestualmente all'introduzione del co.13-ter, dal D.L. n. 76/2020 - tutt'ora - al suo co. 1-bis prevede che: "1-bis.

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unita' immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia".

In precedenza all'introduzione del co. 13-ter la situazione era più complessa: infatti, l'assenza di norme specifiche rendeva più incerta la risposta alla domanda se un edificio con difformità edilizie potesse fruire del superbonus.

La versione del co. 13-ter dopo il D.L. n. 77/2021

La versione attuale del co. 13-ter, a seguito del D.L. n. 77/2021 (c.d. Decreto semplificazioni 2021) come modificato in sede di conversione in legge, ha cambiato il quadro; oggi infatti è previsto che:

"13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) mancata presentazione della CILA;

b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;

c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;

d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14."

La norma chiarisce che (salvo casi espressi di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, che costituiscono manutenzione straordinaria ed esclusi anche gli interventi di edilizia libera di cui al co.13 quinques), ai fini del superbonus basta sempre il titolo della CILA; il secondo periodo prevede che la CILA deve menzionare il titolo edilizio o il provvedimento che ha permesso la legittimazione, oppure che la costruzione è stata terminata prima del 1° settembre 1967 ; il periodo successivo esclude l'attestazione dello stato legittimo; infine, l'ultimo periodo specifica in quali casi opera qui la decadenza dal beneficio fiscale prescritta dall'art. 49 del T.U.E.

Aggiungiamo che sul tema, la conversione in legge del D.L. n. 77, oltre a modificare alcune parti del testo del co. 13-ter come pubblicato in G.U., ha tolto l'ultimo capoverso e lo ha spostato nel nuovo co. 13-quater e ha aggiunto il co. 13-quinques che prevedono:

"13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Gli abusi edilizi in condominio

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell'articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell'intervento.

In caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata.

Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380."

Come chiarito in più sedi, non si tratta di un condono: la norma consente la fruizione del superbonus anche in caso di abusi, fermo il rispetto delle altre norme in esame (ad es. la CILA deve menzionare il titolo in base al quale l'edificio è stato costruito, o il provvedimento che ne ha permesso la legittimazione, oppure deve attestare che la costruzione è stata terminata prima del 1 settembre 1967). Stop.

Per il resto, al di là della fruizione del beneficio del superbonus, tutto resta come prima: in particolare, resta in capo alle autorità competenti il potere di contestare eventuali abusi edilizi.

=> Qui il link all'interrogazione e alla risposta scritta della Commissione Finanze della Camera dei Deputati del 15 settembre 2021 (5-06630).

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Pier Giuseppe Pescina
Pier Giuseppe Pescina 21-09-2021 17:53:44

Ho letto tutto l'articolo con un po' di difficoltà, perchè non sono un addetto ai lavori, vi chiedo conferma se ho capito bene, se ieri in facciata (bonus 90%) c'erano verande ai balconi abusive, il bonus non veniva concesso, a meno di togliere queste verande. Ora siccome la verifica tecnica per il rilascio del bonus è solo più rivolta agli eventuali abusi edilizi riguardante le parti comuni, ho capito bene?

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Giorgio Canetto
Giorgio Canetto 21-09-2021 18:43:30

sono molto interessato alla risposta che verrà data al commento precedente sulle verande; ho lo stesso problema, grazie

rispondi
Paolo
Paolo 22-09-2021 01:08:47

Buonasera.
Se è vero che la Cilas esclude l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile per cui il superbonus 110 non verrebbe inficiato, escludo a priori che un tecnico( almeno io fino ad ora non ne ho trovato nessuno) che voglia fare gli interessi del committente procedi con i lavori rischiando che il Comune blocchi i lavori perché è suo diritto constatare eventuali violazioni alle norme urbanistiche. Per cui, nel malaugurato caso che ciò dovesse accadere e i lavori dovessero essere bloccati dal Comune finché gli abusi non siano sanati, la domanda che si deve porre è la seguente: chi pagherà per tutti i lavori e le attività che nel frattempo sono state messe in piedi in funzione del superbonus ed ora sono bloccate?
La risposta è una sola: il committente. Per cui lo spassionato consiglio é e rimane uno solo: se vi sono evidenti abusi nelle parti esterne sanatele prima di procedere. In questo modo non potete essere bloccati dal Comune. Se volete procedere anzitempo con il Superbonus dovreste avere la matematica certezza che il comune non ficchi il naso e intervenga bloccandovi i lavori per degli abusi. Ma su questo non so chi possa darci certezza.
Saluti

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Pier Giuseppe Pescina
Pier Giuseppe Pescina 22-09-2021 08:18:56

@Paolo: Grazie per la risposta, deduco di essere fuori tema, perchè lei parla di bonus 110% mentre il mio quesito era rivolto al bonus 90%, ma forse sono trattati alla stessa maniera. Quindi in entrambi i casi, in presenza di abusi edilizi privati, non bloccano l'accesso alla concessione del bonus, ma se il comune di residenza ne scopre l'esistenza e i lavori sono in corso, li blocca, fino a quando questi abusi non vengono sanati, ho capito bene?

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