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La nuova visura catastale

La visura catastale: funzioni e caratteristiche.
Avv. Francesco Saverio Del Buono - Foro di Bari 

La visura catastale è un documento, rilasciato dall'Ufficio Provinciale del Territorio dell'Agenzia delle Entrate, che permette di conoscere numerose informazioni su di un immobile, sia esso un fabbricato che un terreno.

Permette infatti di identificare il bene, conoscerne l'ubicazione, la natura e le caratteristiche, l'intestazione con l'indicazione delle quote in caso vi siano più proprietari, gli eventuali aggiornamenti (es in caso di frazionamenti) e la rendita catastale, utile ai fini della tassazione sull'immobile stesso: un documento imprescindibile per qualsivoglia operazione sull'immobile quali compravendita, locazione, dichiarazione di successione, calcolo IMU.

La visura è un documento pubblico, pertanto accessibile anche ai non titolari di diritti sull'immobile, previo pagamento dei tributi speciali catastali, che può essere richiesto online o presso gli sportelli del citato Ufficio Provinciale del Territorio (per i titolari di diritti sull'immobile la consultazione è gratuita).

La visura catastale, quale caratteristica dello stesso sistema del Catasto, non è probatoria della proprietà di un bene immobile, pertanto le intestazioni dei beni presenti in Catasto non permettono di attestare la titolarità dell'immobile a differenza delle trascrizioni nei registri immobiliari.

In tal senso la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22339 del 06.09.2019 ha statuito che «il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, di conseguenza il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può - in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti - essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi».

Le intestazioni catastali vengono aggiornate con la domanda di voltura, con la quale gli interessati o i notai per gli atti dagli stessi stipulati comunicano all'amministrazione finanziaria l'aggiornamento delle intestazioni sugli immobili per i quali la domanda è presentata.

Dal 2015 la visura contiene anche, per gli immobili a destinazione ordinaria e corredati di planimetria, l'indicazione della superficie catastale dell'immobile, dato che può essere rettificato su istanza dell'intestatario.

La nuova visura catastale

Con l'introduzione dal 1 febbraio 2021 della piattaforma telematica SIT (Sistema Integrato del Territorio), tramite la quale sono gestiti i servizi catastali e geotopocartografici, è venuta a cambiare anche la visura catastale, sotto il punto di vista della grafica del documento e delle modalità di presentazione delle istanze di voltura catastale.

Il provvedimento n. 20143 del 26 gennaio 2021 a firma del Direttore dell'Agenzia delle Entrate ha disciplinato le modalità di consultazione delle nuove banche dati catastali.

In particolare la nuova visura viene a superare la schematicità del documento precedente, per divenire più semplice da visualizzare anche per i non addetti ai lavori, essendo fornita anche di un utile legenda.

La visura, che può realizzata per immobile iscritto al catasto fabbricati (per visualizzare cioè la situazione di un determinato immobile urbano), per immobile del catasto terreni (per immobile rurale, sia esso terreno che fabbricato), per persona (contenente i dati degli immobili intestati ad un determinato soggetto), per elenco di immobili e porzioni di mappa, ora si compone di sezioni, denominate:

  • intestazione della visura;
  • dati identificativi dell'immobile;
  • indirizzo;
  • dati di classamento;
  • dati di superficie;
  • intestazione dell'immobile.

Categoria A/2 e A/3: quando come e perché

La visura può anche essere storica, permettendo in tal caso di conoscere le intestazioni catastali di un determinato soggetto nel corso del tempo (se effettuata per soggetto) o di ricostruire la storia di un immobile, sotto il profilo oggettivo, cioè eventuali variazioni quali frazionamenti, modifica delle particelle, che sotto quello soggettivo, indicando tutti i passaggi di intestazioni e gli atti di provenienza.

La giurisprudenza (ordinanza Cass. sez. III, n. 21775 del 29.08.2019) ha riconosciuto una responsabilità professionale del notaio che omette di effettuare le visure ipocatastali, in quanto rientra tra gli obblighi del professionista incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare, ai sensi dell'art. 29 comma 1 -bis della legge 27.02.1985 n. 52, secondo il quale prima della stipula dell'atto "il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

Pertanto l'attività di verifica preventiva del notaio servirà ad escludere eventuali difformità tra i dati presenti in Catasto e quelli rinvenienti dai registri immobiliari, al fine di evitare responsabilità, attività da cui il notaio potrà essere dispensato solo in caso di accordo tra le parti e dopo che il professionista abbia assolto il proprio obbligo informativo sui rischi di tale discordanza (ordinanza Cass. sez. III, n. 18345 del 12.07.2018).

Dal sistema catastale ordinario in vigore nel nostro paese va distinto il sistema tavolare, rinveniente dall'antica tradizione asburgica e sopravvissuto nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia, ed alcuni comuni delle province di Belluno ed Udine, dove è tutt'ora vigente.

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