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Revisione di classamento e modifica di categoria catastale: ci vuole una rigorosa motivazione
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Revisione di classamento e modifica di categoria catastale: ci vuole una rigorosa motivazione

La motivazione sulla base della quale l'Agenzia rivede il classamento e modifica la categoria catastale dell'immobile deve avere un preciso contenuto minimo.

Avv. Valentina Papanice  

Revisioni classe e categoria catastali, ormai il contenuto motivazionale minimo è stato individuato

La Corte di Cassazione torna sull'argomento con l'ordinanza n. 13381 del 2021, relativa in particolare ad un caso di revisione di classamento e di modifica di categoria di appartenenza di un immobile con aumento di rendita catastale, e ribadisce che oramai per tali operazioni la giurisprudenza richiede un contenuto motivazionale minimo. Entriamo nel dettaglio.

La norma oggetto di contrasto

La norma la cui applicazione è qui oggetto di contestazione è quella contenuta nell'art. 1 co. 335 della Legge n. 311 del 2004 (la finanziaria del 2005), secondo cui "335.

La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.

Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339.

L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima."

Ricordiamo che nel frattempo l'Agenzia delle Entrate ha incorporato l'Agenzia del Territorio.

Il motivo di ricorso: non basta menzionare i parametri generali e lo scostamento del rapporto

Secondo il ricorrente la sentenza ha erroneamente ritenuto che a giustificare il nuovo classamento sia sufficiente la sola indicazione dei parametri generali fissati dall'amministrazione finanziaria, oltre che lo scostamento del rapporto fra il valore medio di mercato e valore catastale, relativo alle singole microzone in cui è diviso il territorio del Comune di Roma, e lo stesso rapporto relativo all'insieme delle dette microzone, purché tale scostamento sia superiore al limite di tollerabilità, fissato ad 1,35.

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Inoltre, per il ricorrente, la sentenza ha ritenuto erroneamente non necessario tener conto delle caratteristiche specifiche dei singoli immobili riclassificati; sempre per il ricorrente, gli avvisi di accertamento catastale massivi, motivati solo con lo scostamento superiore alla soglia legale sono illegittimi e bisogna nel caso specifico tenere conto della situazione in cui versa il quartiere in cui si trova l'immobile che secondo la si descrive essere in degrado da tempo, senza servizi ed infrastrutture nuove, con molti luoghi di ristorazione e da ballo, comportanti disagi ai residenti sia per il caos generale, che per i rumori, la sporcizia e la difficoltà di trovare parcheggi per i mezzi; quanto all'appartamento, il ricorrente aggiunge poi che è amplio mq 50,00, si trova al quarto piano di una palazzina ultrapopolare sprovvista di ascensore, mai restaurata e priva di balconi, dunque non può rientrare nella categoria A/2.

Categoria catastale

Necessario accertare la variazione del valore dei singoli immobili e le caratteristiche di ciascuno

Il motivo è ritenuto fondato.

La Corte rammenta come la giurisprudenza di legittimità abbia "ormai individuato con sufficiente precisione il contenuto motivazionale minimo, idoneo a rendere conformi a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa sia la revisione parziale del classamento di unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, sia, a maggior ragione, la modifica della relativa categoria di appartenenza, richiedendo una rigorosa motivazione dell'atto di revisione della categoria di appartenenza e del nuovo classamento".

E quindi afferma che ove, come nella specie, si tratti di un mutamento di rendita derivante sia da un'elevazione della categoria catastale sia da un'elevazione della classe di appartenenza, di un'unità immobiliare privata ubicata in una delle microzone, ai sensi dell'art. 1 co. 335 della legge n. 311 del 2004, la ragione di tale operazione non essere data solo dall'evoluzione del mercato immobiliare, essendo necessario accertare la variazione del valore dei singoli immobili e le caratteristiche specifiche di ciascuno (si richiamano i precedenti di Cass. n. 22671/2019 e Cass. n. 27180/2019).

Che dunque l'avviso di accertamento deve indicare le ragioni che hanno portato alla modifica d'ufficio del classamento e della categoria originari, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi, idonei solo a giustificare l'avvio della procedura di revisione; che l'ufficio deve quindi specificare per ciascun edificio gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno comportato una riqualificazione dell'area; mentre resta inadeguato il ricorso ad espressioni generiche e di stile, distanti dal caso concreto.

Che anche la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 249 del 2017, ha affermato la legittimità del sistema di revisione del classamento in questione purché l'obbligo di motivazione sia assolto in modo rigoroso, consentendo così ai contribuenti di apprendere le concrete ragioni alla base del provvedimento, dovendosi quindi considerare i caratteri specifici di ogni unità immobiliare, del fabbricato a cui appartiene e della microzona in cui è posta essendo questi tutti "elementi idonei nel loro complesso a qualificare l'unità medesima (cfr. Cass. n. 10403 del 2019)".

Nel caso di specie, dato il carattere diffuso dell'operazione, occorreva dunque un' "adeguata motivazione circa gli elementi che, in concreto, avessero inciso sulla più elevata attribuzione di categoria a quella singola unità immobiliare, in modo da consentire al contribuente di conoscere "ex ante" le ragioni che ne avessero giustificato in concreto l'emanazione", non essendo sufficiente il rinvio "in termini sintetici e quindi generici", allo scostamento del rapporto fra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerate rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali e ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, "occorrendo altresì specificare le fonti, i modi ed i criteri, con i quali questi dati sono stati ricavati ed elaborati con riferimento alla specifica unità immobiliare che ha formato oggetto di revisione catastale, in termini di più elevato classamento e di attribuzione di una più elevata categoria (cfr. Cass. n. 27180 del 2019; Cass. n. 22671 del 2019; Cass. n. 23051 del 2019)".

La Corte in conclusione respinge gli altri due motivi (primo e terzo) e accoglie il secondo motivo, cassando la sentenza impugnata e, potendo decidere la causa nel merito, accoglie la domanda del contribuente e "in ragione del recente assestarsi della giurisprudenza in materia", compensa integralmente le spese tra le parti.

Per la revisione parziale del classamento è necessaria una rigorosa motivazione

Sentenza
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Giorgiofarris
Giorgiofarris 31-05-2021 10:33:27

quindi uno che trasforma un vuoto tecnico in seminterrato,lo si puo far ritornare vuoto tecnico

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