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Spese acquisto prima casa

Quanto costa comprare un immobile da adibire a prima casa? Imposta di registro, ipotecaria e catastale, parcella notarile, polizza assicurativa.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Spese acquisto prima casa

Quanto costa comprare un immobile da adibire a prima casa? Imposta di registro, ipotecaria e catastale, parcella notarile, polizza assicurativa.

L'acquisto di un immobile non è mai un'operazione giuridica da compiere a cuor leggero, anche quando la legge riserva alcune agevolazioni. Non è un caso se questo genere di compravendita sia normalmente preceduta dalla stipula di un contratto preliminare con il promittente venditore e, spesso, anche dall'apertura di un mutuo presso un istituto di credito.

Con questo contributo cercheremo di individuare quali sono le spese per l'acquisto della prima casa.

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È noto a tutti, anche ai non addetti ai lavori, che l'ordinamento giuridico prevede alcuni aiuti a favore di chi intende effettuare una compera di tale genere. Da ultimo, con il cosiddetto decreto sostegni bis sono state previste ulteriori agevolazioni per quanti intendano affrontare le spese per l'acquisto della prima casa. Vediamo più approfonditamente di cosa si tratta.

Spese notarili per l'acquisto della prima casa

Non si può parlare di spese per l'acquisto della prima casa senza mettere in debito conto i costi legati al rogito notarile. Tali oneri sono strettamente collegati al valore dell'immobile oggetto di compravendita: maggiore è il suo prezzo, più alte saranno le spese notarili.

Ma non solo: poiché il notaio agisce in regime di libera concorrenza, il suo onorario potrà variare a sua discrezione e a seconda del territorio in cui opera. È noto, infatti, che il professionista che esercita nel pieno centro di una metropoli ha costi ben più elevati rispetto al collega che lavora in periferia o in provincia.

Non va dimenticato che il notaio è un libero professionista, in quanto esercita e gestisce in modo autonomo, con mezzi propri e con una propria organizzazione, la sua professione senza vincoli di dipendenza, come del resto tutti gli altri liberi professionisti (avvocati, ingegneri, commercialisti, ecc.).

Ad ogni modo, a titolo di mero esempio, si può ipotizzare che la parcella di un notaio per un immobile del valore di circa 100mila euro si aggiri sui 2mila euro (Iva esclusa), con costi man mano crescenti in maniera proporzionale al valore dell'immobile.

Le spese notarili, infine, potrebbero riguardare anche l'eventuale mutuo, il quale costituisce un atto separato (seppur collegato) alla compravendita. Anche per il contratto di mutuo occorrerà pagare il notaio.

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Le imposte per l'acquisto della prima casa

Il notaio che cura il rogito dell'acquisto della prima casa non chiede solo il pagamento della propria parcella ma anche quello delle imposte che poi verserà, per conto dell'acquirente, allo Stato.

Di conseguenza, la fattura che emette il notaio è in genere composta di due voci: l'onorario, cioè il compenso personale per l'opera prestata; le imposte che dovrà versare allo Stato.

Oltre all'Iva dovuta sull'onorario del notaio, le imposte da pagare per l'acquisto della prima casa sono:

  • l'imposta di registro, applicata quando vengono registrati gli atti da parte dell'Agenzia delle Entrate;
  • l'imposta ipotecaria, applicata quando vengono registrati gli atti nei pubblici registri immobiliari;
  • l'imposta catastale, richiesta in caso di volture catastali e quindi, quando avviene un cambio dei proprietari presso l'ufficio del catasto.

L'entità di tali imposte varia a seconda del venditore dell'immobile: la legge, infatti, distingue tra acquisto della prima casa da venditore privato oppure da impresa (costruttore) entro i primi cinque anni dalla costruzione o ristrutturazione dell'immobile.

Per quanto concerne specificamente l'acquisto della prima casa da venditore privato, le imposte previste sono quella catastale e quella ipotecaria che sono fisse e ammontano a 50 euro ciascuna. L'imposta di registro è invece pari al 2% del valore catastale.

Quest'ultimo non corrisponde al prezzo dell'immobile, ma viene calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente che per la prima casa è pari a 110.

Attraverso la visura catastale si può scoprire a che categoria appartiene l'immobile, quale sia la sua consistenza in termini di vani e di metri quadri, ma soprattutto, a quanto ammonti la sua rendita catastale.

Per quanto concerne, invece, l'acquisto della prima casa da venditore-impresa (costruttore), le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono fisse, determinate nella misura di 200 euro; è inoltre dovuta l'Iva, pari al 4% della vendita.

Caduta in condominio. Se l'educazione "paga", la maleducazione "costa".

Imposta

Costo prima casa acquistata da venditore privato

Costo prima casa acquistata da venditore impresa

di registro

2% del valore catastale

200 €

catastale

50 €

200 €

ipotecaria

50 €

200 €

Iva

Non dovuta

4% del prezzo di vendita

Spese del preliminare per l'acquisto della prima casa

Come anticipato in premessa, molto spesso l'acquisto di un immobile è anticipato da un compromesso o preliminare di vendita. Si tratta di un atto che consente alle parti di muovere i primi passi all'interno di un'operazione giuridica di solito importante, fissando sin da subito dei punti fermi all'interno della trattativa.

Anche il contratto preliminare, però, ha un costo; su di esso si applicano le imposte di registro e ipotecarie in misura fissa. Inoltre, occorre versare lo 0,50% sulle somme date a titolo di caparra e il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo. Va tuttavia precisato che queste imposte verranno poi recuperate in sede di rogito definitivo. Non si tratta, pertanto, di una spesa aggiuntiva.

Al contrario, non potranno essere recuperate le spese notarili. Anche per l'atto di compromesso, infatti, occorre in genere rivolgersi a un notaio, il cui onorario rappresenterà un ulteriore costo da aggiungersi a quelli sinora visti.

Spese per assicurazione legata al mutuo per acquisto della prima casa

L'eventuale mutuo per l'acquisto della prima casa porta con sé spese ulteriori; in particolare, quelle legate all'onorario del notaio e, soprattutto, all'obbligo di stipulare una polizza furto-incendio.

Si tratta di una copertura assicurativa obbligatoria in quanto sia per l'istituto di credito quanto per il mutuatario è importante salvaguardare l'oggetto di garanzia, cioè la casa, da potenziali eventi che possano danneggiare l'immobile.

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La banca richiede obbligatoriamente l'assicurazione sull'incendio, il cui costo dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo.

Acquisto prima casa: spese di agenzia

Un'altra spesa che deve essere messa in conto da quanti, per acquistare la prima casa, si affidano a un'agenzia immobiliare è la provvigione dovuta a quest'ultima.

Quando si decide di acquistare una casa tramite un mediatore si dovrà pagare una provvigione che di solito è intorno al 2% del costo dell'immobile.

Spese acquisto prima casa e decreto sostegni bis

Il recente decreto sostegni bis (Decreto Legge 25 maggio 2021, n. 73) varato dal Governo ha introdotto e/o prolungato alcune agevolazioni previste per determinati soggetti che vogliano acquistare una prima casa. I destinatari del provvedimento sono per lo più giovani, autonomi e liberi professionisti, i soggetti più colpiti dalla crisi economica derivante dalla pandemia da Covid-19.

Il decreto sostegni bis ha previsto:

  • la sospensione delle rate del mutuo per l'acquisto della prima casa per tutto il 2021, per autonomi e liberi professionisti che hanno subito un calo del fatturato pari ad almeno il 33% dopo il 21 febbraio 2020;
  • l'accesso al Fondo di garanzia per la prima casa ai giovani fino al compimento dei 36 anni di età, con garanzia fino all'80% per coloro che presentano domanda entro il 30 giugno 2022;
  • eliminazione dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e di quella catastale per i giovani fino a 36 anni con Isee fino a 30mila euro, fino al 30 giugno 2022.

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