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fujiko

Spese straordinarie deliberate prima dell'acquisto

Buongiorno a tutti

vi chiedo cortesemente aiuto per una situazione che dovrebbe essere semplice ma sta diventando assurda..

io e il mio compagno abbiamo acquistato l'appartamento dove vivevamo in affitto a fine luglio 2015.

stanno ristrutturando il condominio (è composto da 3 torri) ma è una cosa decisa anni fa..quando eravamo inquilini

a gennaio arriva al mio compagno la raccomandata dell'amministratore con l'invito a pagare delle rate straordinarie decise con delibera del giugno 2105..a questo punto ovviamente le giriamo all'ex proprietario che dopo 2 mesi ci risponde picche, con una serie di mail demenziali in cui mischia argomenti a caso.

e adesso? c'è una delibera che riporta la data antecedente di 1 mese al rogito, c'è il rogito stesso in cui c è questa frase "

la parte venditrice dichiara di aver provveduto al pagamento delle spese straordinarie e ordinarie fino alla data odierna obbligandosi a versare al condominio ogni somma che sebbene contabilizzata successivamente, fosse riferita ad un periodo precedente alla data odierna"

che fare?

Fatto salvo accordi contrattuali tra voi ed il venditore, la spesa spetta a chi l'ha deliberata, ovvero l'amministratore chiede a voi voi pagate e vi rivalete sul precedente condomino;

 

La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141)

 

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)

 

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10235).

grazie per la risposta ma io già lo sostenevo.. il problema è che il venditore non ne vuole sapere..siamo già fregati in partenza? nel senso noi paghiamo chiediamo al venditore che mai ce li ridarà, e ricorrere ad avvocati ci costerà più che pagare le rate?

grazie per la risposta ma io già lo sostenevo.. il problema è che il venditore non ne vuole sapere..siamo già fregati in partenza? nel senso noi paghiamo chiediamo al venditore che mai ce li ridarà, e ricorrere ad avvocati ci costerà più che pagare le rate?

è così.

la legge dice che l'amministratore deve chiedere i pagamenti ai proprietari (ora sei tu e l'amministratore non ha strumenti per imporre alcunchè ad un estraneo al condominio).

se tu non paghi si ricorrerà al giudice per farti pagare.

sempre la legge ti permette di rivalerti sul venditore se a tua semplice richiesta di rispettare un contratto lui non ottempera: ricorrerai al giudice per farti pagare.

però il venditore soccomberà sempre e le spese di giudizio saranno a suo carico: è evidente che tu le anticiperai.

non so quale sia l'entità della cifre di cui si parla.

ok lo immaginavo.. però l'amministratore era stato messo al corrente nel mese di novembre con tanto di mail con allegato copia della pagina del rogito in cui è presente il punto che dice il venditore si fa carico delle spese deliberate fino alla data del rogito ...

come si suol dire cornuti e mazziati...

la cifra non è da capogiro, ma ovviamente son sempre soldi da tirar fuori ingiustamente...e con uno stipendio solo se lo potevamo evitare era meglio...

ok lo immaginavo.. però l'amministratore era stato messo al corrente nel mese di novembre con tanto di mail con allegato copia della pagina del rogito in cui è presente il punto che dice il venditore si fa carico delle spese deliberate fino alla data del rogito ...

come si suol dire cornuti e mazziati...

la cifra non è da capogiro, ma ovviamente son sempre soldi da tirar fuori ingiustamente...e con uno stipendio solo se lo potevamo evitare era meglio...

Il rogito è un contratto tra il venditore e l'acquirente, l'amministratore ed il condominio non sono interessati agli accordi contrattuali, e l'amministratore chiede a chi è più comodo ovvero alla sola persona che può rispondere, cioè il condomino, e non converrà instaurare una causa esterna contro un ex condomino.
ok lo immaginavo.. però l'amministratore era stato messo al corrente nel mese di novembre con tanto di mail con allegato copia della pagina del rogito in cui è presente il punto che dice il venditore si fa carico delle spese deliberate fino alla data del rogito ...

come si suol dire cornuti e mazziati...

la cifra non è da capogiro, ma ovviamente son sempre soldi da tirar fuori ingiustamente...e con uno stipendio solo se lo potevamo evitare era meglio...

il venditore non fa più parte della compagine condominiale e l'amministratore non ha più strumenti legittimi per obbligarlo a fare qualcosa.

anche nel caso di compravendita senza la complicanza dei lavori straordinari il compratore è solidale col venditore per due anni per eventuali quote condominiali non pagate; ma sempre nel senso che l'amministratore si rivolge al nuovo e lui per legge può rivalersi sul venditore.

il fatto che l'amministratore lo sappia perchè tu gli hai fornito copia del rogito, non significa che egli possa agire legalmente verso il venditore.

ok lo immaginavo.. però l'amministratore era stato messo al corrente nel mese di novembre con tanto di mail con allegato copia della pagina del rogito in cui è presente il punto che dice il venditore si fa carico delle spese deliberate fino alla data del rogito ...

come si suol dire cornuti e mazziati...

la cifra non è da capogiro, ma ovviamente son sempre soldi da tirar fuori ingiustamente...e con uno stipendio solo se lo potevamo evitare era meglio...

Veramente... di solito, si chiede un'attestazione dell'amministratore in cui si dichiara che l'ex proprietario ha pagato tutto ciò che doveva e tale dichiarazione si allega al rogito.

Finché l'amministratore non fornisce questa attestazione, è bene non effettuare il rogito.

Veramente... di solito, si chiede un'attestazione dell'amministratore in cui si dichiara che l'ex proprietario ha pagato tutto ciò che doveva e tale dichiarazione si allega al rogito.

Finché l'amministratore non fornisce questa attestazione, è bene non effettuare il rogito.

Volevo suggerilo io, ma non l'ho fatto perchè il rogito è già stato firmato e non si può più tornare indietro 🙂
Veramente... di solito, si chiede un'attestazione dell'amministratore in cui si dichiara che l'ex proprietario ha pagato tutto ciò che doveva e tale dichiarazione si allega al rogito.

Finché l'amministratore non fornisce questa attestazione, è bene non effettuare il rogito.

vero, però normalmente fa riferimento alla data del rogito e per le spese condominiali ordinarie non genera problemi.

per le straordinarie, data l'importanza delle cifre, può esserci una raccolta a rate mensili della cifra deliberata (che può ben andare oltre la data del rogito) e anche quella dichiarazione si ferma alla data del rogito.

le rate successive, in caso di lavori straordinari già deliberate, sono a carico del proprietario alla data della delibera, per cui alla data del rogito è tutto puntuale, dopo chi paga ?

le cassazione dice il venditore, il rogito dice il venditore, ma l'amministratore a chi chiede ?

a uno non più condomino ? che non ha più interesse ?

l'unica è chiedere all'acquirente che in base alle sentenze e alla clausola del rogito si rivarrà sul venditore.

vero, però normalmente fa riferimento alla data del rogito e per le spese condominiali ordinarie non genera problemi.

per le straordinarie, data l'importanza delle cifre, può esserci una raccolta a rate mensili della cifra deliberata (che può ben andare oltre la data del rogito) e anche quella dichiarazione si ferma alla data del rogito.

le rate successive, in caso di lavori straordinari già deliberate, sono a carico del proprietario alla data della delibera, per cui alla data del rogito è tutto puntuale, dopo chi paga ?

le cassazione dice il venditore, il rogito dice il venditore, ma l'amministratore a chi chiede ?

a uno non più condomino ? che non ha più interesse ?

l'unica è chiedere all'acquirente che in base alle sentenze e alla clausola del rogito si rivarrà sul venditore.

In realtà, è molto più semplice...

 

Un buon notaio (che deve tutelare il compratore) deve far includere nell'attestazione da chiedere all'amministratore che tutte le spese ordinarie e straordinarie (deliberate dal venditore) sono state SALDATE entro la data del rogito (se mancano più rate da pagare, vanno versate tutte insieme, prima della vendita)!!!

 

Quando il venditore avrà saldato TUTTO e l'amministratore rilascerà l'attestato, si può rogitare.

 

Ti dirò di più... se non si specifica nulla nel rogito, le eventuali detrazioni relative alle ultime spese effettuate dal venditore potranno essere fruite, l'anno successivo, dal compratore!!!

🙂

sia per Mosquiton che Paul Cayard

sia sul preliminare che sul rogito stesso c'è la dichiarazione che tutte le spese ordinarie e straordinarie erano state saldate alla data del rogito, con l'aggiunta che il venditore si impegnava a saldare le spese non contabilizzate alla data del rogito, che ripeto è il 24 luglio 2015. le rate straordinarie arrivate a noi a gennaio sono state deliberate con assemblea del 25 giugno 2015.

pertanto mi sembra chiaro che spettino a lui.

solo che suppongo non abbia alcuna intenzione di pagare perchè ovviamente immagina che non ci metteremo in mano a degli avvocati per questo...

per ora la nostra intenzione è di pagare, non subito, dopo la scadenza della 3 rata

sempre che non ci siano alternative valide

e successivamente far partire la denuncia..avvalendoci di un parente avvocato (sperando che sia disponibile a farlo e che la sua parcella si limiti ad una cena offerta)

fujiko evidenzia che il rogito contiene tale frase: "la parte venditrice dichiara di aver provveduto al pagamento delle spese straordinarie e ordinarie fino alla data odierna obbligandosi a versare al condominio ogni somma che sebbene contabilizzata successivamente, fosse riferita ad un periodo precedente alla data odierna", ed inoltre che "il venditore si impegnava a saldare le spese non contabilizzate alla data del rogito, che ripeto è il 24 luglio 2015. le rate straordinarie arrivate a noi a gennaio sono state deliberate con assemblea del 25 giugno 2015".

Quando sono subentrato io nella gestione del condominio, mi sono ritrovato esattamente nella stessa situazione tua situazione. Ho richiesto le quote al nuovo condomino, che ha girato la richiesta al venditore il quale, rogito alla mano mi ha saldato quanto richiesto.

Quindi secondo me, fujiko , che ha ragione da vendere, deve formalizzare con una a/r l'ottemperanza di quanto pattuito col rogito ed intimargli un tot di tempo, scaduto il quale adire immediatamente le vie legali.. tramite parente avvocato!

Ragazzi prima Di tutto mi presento, sono Gregorio. Ho un problema analogo io. Ieri ho fatto il rogito è nella carta Dell amministratore di condominio rilasciato dalla venditrice ci stanno tutte le spese saldate ma, ci stanno delle spese(ancora si deve avere l fattura) x dei lavori deliberati prima che io ero proprietario, ora a chi spetta sostenere queste spese? Ci sta qualche legge?premetto che nel preliminare nn ci sta scritto che ci stanno ste spese sa sostenere..

Ragazzi prima Di tutto mi presento, sono Gregorio. Ho un problema analogo io. Ieri ho fatto il rogito è nella carta Dell amministratore di condominio rilasciato dalla venditrice ci stanno tutte le spese saldate ma, ci stanno delle spese(ancora si deve avere l fattura) x dei lavori deliberati prima che io ero proprietario, ora a chi spetta sostenere queste spese? Ci sta qualche legge?
Vedi risposta e sentenze al post #2

Ok quindi spetterebbe al venditore, ma una legge specifica nn ci sta giusto? Io dovrei pagare e poi richiedere il rimborso della venditrice in questo caso anche se lei nn ha usufruito del bene...

Ok quindi spetterebbe al venditore, ma una legge specifica nn ci sta giusto? Io dovrei pagare e poi richiedere il rimborso della venditrice in questo caso anche se lei nn ha usufruito del bene...
La norma di Legge è l'art 63 Dacc, per cui entro l'anno del rogito e quello precedente il venditore e l'acquirente sono debitori in solido, per cui se l'amministratore chiede il pagamento al nuovo, questo paga e poi si può rivalere sul venditore (ex condomino), mi sembra che le sentenze al Post #2 siano abbastanza chiare in merito.
Ok quindi spetterebbe al venditore, ma una legge specifica nn ci sta giusto? Io dovrei pagare e poi richiedere il rimborso della venditrice in questo caso anche se lei nn ha usufruito del bene...

La soluzione per non essere MAI fregati è nel post #11.

 

Si deve acquistare la casa (cioè fare il rogito) SOLO quando l'amministratore ha certificato che TUTTE le spese dovute dal venditore (comprese le spese future, ma deliberate PRIMA dell'acquisto) sono state SALDATE!!!

Tullio,

 

proprio per pensarle tutte... ad esempio:

 

3 aprile: l'assemblea delibera lavori straordinari per la caldaia, scegliendo il fornitore, suo preventivo allegato e approvato ecc...ecc... lavori da eseguirsi a fine stagione riscaldamento, per esempio giugno

 

26 aprile: Tizio vende il suo appartamento a Caio, ma, alla data del rogito, l'amministratore non ha ancora stilato il riparto delle spesa tra i condomini e tantomeno non ha ancora mandato le comunicazioni con gli importi precisi e le scadenze.

 

Chi paga? Il venditore? è lui che ha deliberato la spesa, ma non era nella condizione di poter pagare perchè l'amministratore ancora non aveva fornito i dettagli

 

grazie.

Tullio,

 

proprio per pensarle tutte... ad esempio:

 

3 aprile: l'assemblea delibera lavori straordinari per la caldaia, scegliendo il fornitore, suo preventivo allegato e approvato ecc...ecc... lavori da eseguirsi a fine stagione riscaldamento, per esempio giugno

 

26 aprile: Tizio vende il suo appartamento a Caio, ma, alla data del rogito, l'amministratore non ha ancora stilato il riparto delle spesa tra i condomini e tantomeno non ha ancora mandato le comunicazioni con gli importi precisi e le scadenze.

 

Chi paga? Il venditore? è lui che ha deliberato la spesa, ma non era nella condizione di poter pagare perchè l'amministratore ancora non aveva fornito i dettagli

 

grazie.

Vale la data della delibera e non quando si paga --> sentenze post #2, perciò se la delibera è stata stabilita al giorno 3 aprile quando Tizio era ancora proprietario, spetterà a Tizio di pagare, e non a Caio che ha acquistato con rogito il 23 aprile, eventualmente fatto salvo accordi intercorsi tra Tizio e Caio durante le trattative e in fase di rogito, se l'amministratore chiederà a Caio (visto che è condomino dopo il 23 aprile), Caio potrà rivalersi su Tizio.

Tra l'altro è compito dell'assemblea stabilire le date delle scadenze e relative quote già al momento della delibera;

 

cc Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.

Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

....

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

...

La soluzione per non essere MAI fregati è nel post #11.

 

Si deve acquistare la casa (cioè fare il rogito) SOLO quando l'amministratore ha certificato che TUTTE le spese dovute dal venditore (comprese le spese future, ma deliberate PRIMA dell'acquisto) sono state SALDATE!!!

L'amministratore difficilmente dichiarerà ciò che scrivi.

La cd " liberatoria" è sempre salvo conguaglio e semplicemente riporta ciò che risulta versato alla data del rogito.

Vale la data della delibera e non quando si paga --> sentenze post #2, perciò se la delibera è stata stabilita al giorno 3 aprile quando Tizio era ancora proprietario, spetterà a Tizio di pagare, e non a Caio che ha acquistato con rogito il 23 aprile, eventualmente fatto salvo accordi intercorsi tra Tizio e Caio durante le trattative e in fase di rogito, se l'amministratore chiederà a Caio (visto che è condomino dopo il 23 aprile), Caio potrà rivalersi su Tizio.

Tra l'altro è compito dell'assemblea stabilire le date delle scadenze e relative quote già al momento della delibera;

 

cc Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.

Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

....

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

...

Un momento: so benissimo che vale la delibera e non quando cade la rata da pagare, ma mi riferivo al preciso e breve lasso di tempo che intercorre tra la delibera e la notifica da parte dell'amministratore degli importi in capo a ciascun condomino.

Di solito in assemblea viene approvato il preventivo, viene decisa eventualmente la regola per ripartire la spesa (se ve ne fosse il caso) ma MAI ho visto in assemblea uscire il segretario con i conti fatti di fino nero su bianco sul libro verbali.

Le quote (ho parecchi appartamenti in tanti stabili) tutti gli amministratori le allegano alla copia del verbale che mandano per posta.

 

Dove sbaglio?

 

Sai perchè mi nasce questo dubbio?

Perchè ho trovato questa: Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 maggio 2013, n. 10235, che recita

"Ai fini dell’onere della spesa fra compratore e venditore d’immobile per interventi di manutenzione straordinaria di parti condominiali

è rilevante solo la delibera assembleare con la quale tali interventi siano approvati in via definitiva, con la previsione della

commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri"

 

dice delibera con individuazione del piano di riparto.

 

se per individuazione piano di riparto è sufficiente dire: ... la spesa di xxx sarà ripartita per millesimi riscaldamento e corrisposta in 2 rate bla bla bla

oppure è richiesto il piano di riparto di dettaglio, rata x rata, condomino x condomino.

Un momento: so benissimo che vale la delibera e non quando cade la rata da pagare, ma mi riferivo al preciso e breve lasso di tempo che intercorre tra la delibera e la notifica da parte dell'amministratore degli importi in capo a ciascun condomino.

Di solito in assemblea viene approvato il preventivo, viene decisa eventualmente la regola per ripartire la spesa (se ve ne fosse il caso) ma MAI ho visto in assemblea uscire il segretario con i conti fatti di fino nero su bianco sul libro verbali.

Le quote (ho parecchi appartamenti in tanti stabili) tutti gli amministratori le allegano alla copia del verbale che mandano per posta.

 

Dove sbaglio?

 

Sai perchè mi nasce questo dubbio?

Perchè ho trovato questa: Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 maggio 2013, n. 10235, che recita

"Ai fini dell’onere della spesa fra compratore e venditore d’immobile per interventi di manutenzione straordinaria di parti condominiali

è rilevante solo la delibera assembleare con la quale tali interventi siano approvati in via definitiva, con la previsione della

commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri"

 

dice delibera con individuazione del piano di riparto.

 

se per individuazione piano di riparto è sufficiente dire: ... la spesa di xxx sarà ripartita per millesimi riscaldamento e corrisposta in 2 rate bla bla bla

oppure è richiesto il piano di riparto di dettaglio, rata x rata, condomino x condomino.

Di solito quando si approva una spesa si dovrebbe anche decidere con quale criterio questa va ripartita e/o quale tabella andrà ripartita (--> art. 1135 cc), ovvero per la partizione si deve sempre usare il criterio legale o quello previsto dal RdC Contrattuale, oppure caso limite un criterio diverso ma approvato all'unanimità (1000/1000), perciò qualsiasi condominio conoscendo l'importo della spesa potrebbe già calcolare durante l'assemblea la sua quota parte, e chi vende potrà dire all'acquirente che c'è questa spesa da fare, ed accordarsi in merito.

Perciò non vedo quali problemi ci potrebbero esserci

I debiti pregressi del venditore sono sempre a carico dell'acquirente, devono essere richieste direttamente dall'amministratore; L'acquirente può rivalersi nei confronti del venditore o dell'amministratore che abbia rilasciata una liberatoria scarna o non veritiera.

https://www.condominioweb.com/nuovo-condomino-pagamento-oneri.13424

https://www.condominioweb.com/singolo-condomino-debitore-nei-confronti-della-compagine-condominiale-lamministratore-del-condominio-per.347

https://www.condominioweb.com/acquisto-di-una-nuova-casa-spese-condominiali-per-opere-deliberate-ma-non.1559

 

E' nulla l'assemblea che accollerebbe le spese all'acquirente.

https://www.condominioweb.com/delibera-acquirente-spese.13573

 

La responsabilità dell'acquirente consiste nel non essersi informato e di aver dato fiducia al venditore/agenzia.

https://www.condominioweb.com/compravendita-recupero-spese-condominiali.13055

Di solito quando si approva una spesa si dovrebbe anche decidere con quale criterio questa va ripartita e/o quale tabella andrà ripartita (--> art. 1135 cc), ovvero per la partizione si deve sempre usare il criterio legale o quello previsto dal RdC Contrattuale, oppure caso limite un criterio diverso ma approvato all'unanimità (1000/1000), perciò qualsiasi condominio conoscendo l'importo della spesa potrebbe già calcolare durante l'assemblea la sua quota parte, e chi vende potrà dire all'acquirente che c'è questa spesa da fare, ed accordarsi in merito.

Perciò non vedo quali problemi ci potrebbero esserci

Beh a dire il vero nemmeno io vedo troppi problemi, ma sai... si campa di sentenze e di cavilli per cui non mi accontento in fretta, ma provo sempre a pensarle tutte.

 

ciao, grazie.

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