L'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea: la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano gli oneri e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico.
L'approvazione della manutenzione straordinaria compete invece all'assemblea dei condomini. L'amministratore, però, può, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., assumere l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza.
Al contrario, qualora i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore siano carenti del requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio.
In questo caso sono inutili "elusioni, omissioni ed infedeltà" da parte dell'amministratore per tentare di coprire l'errata iniziativa. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Milano del 20 settembre 2023.
Opere di manutenzione straordinaria e mancanza di buona fede dell'amministratore. Fatto e decisione
Un condominio citava in giudizio l'ex amministratore accusato di aver dato incarico ad un'impresa di eseguire un'opera non obbligatoria per legge, né urgente, consistente nella fornitura e posa di valvole d'intercettazione dell'impianto di riscaldamento.
L'attore faceva presente che l'amministratore uscente aveva pagato il corrispettivo (di 10.175,00 euro, iva inclusa), con denaro presente sul conto corrente condominiale; e tutto ciò senza che l'assemblea avesse deliberato i lavori, né la relativa spesa.
In particolare - come precisato dallo stesso condominio - il convenuto ometteva di informare il condominio tanto del preventivo dell'impresa quanto dell'intenzione di commissionare i lavori; in ogni caso le opere venivano realizzate e solo dopo due anni, a seguito di reiterate richieste di chiarimenti, il convenuto forniva ai condomini copia del preventivo dell'impresa; successivamente, con la finalità di occultare o quantomeno rendere meno evidente la relativa spesa, contabilizzava il corrispettivo dell'opera nella gestione ordinaria sotto voci errate, dividendolo in due esercizi.
L'attore chiedeva pertanto l'accertamento delle "elusioni, omissioni ed infedeltà" poste in essere dall'ex amministratore, con conseguente condanna del convenuto a restituire al condominio la somma pagata all'impresa o "quella somma minore o maggiore ritenuta secondo migliore Giustizia od equità".
Il convenuto si difendeva sostenendo che i condomini erano consapevoli dei lavori che aveva eseguito l'impresa e dei relativi oneri di spesa.
A sostegno delle sue ragioni faceva presente che in una riunione l'assemblea aveva approvato il rendiconto consuntivo e preventivo, in cui era indicato il corrispettivo diviso a metà nei due esercizi, in questo modo ratificando la commissione ed esecuzione dei lavori.
Quanto al danno, il resistente contestava che non era stato provato e aggiungeva, quanto alla misura, che il condominio aveva beneficiato o potuto beneficiare delle detrazioni fiscali.
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Come ha notato lo stesso giudice i condomini hanno in buona sostanza reagito per la violazione del dovere di buona fede e correttezza del convenuto.
In effetti, il dovere (o principio) di buona fede oggettiva o di correttezza, fondato sull'art. 2 Cost., opera come regola generale di condotta, come regola di interpretazione del contratto, nonché come autonomo criterio di determinazione della prestazione contrattuale e di integrazione del compilamento dovuto.
Come evidenziato dal Tribunale il predetto dovere trova, dunque, applicazione anche nei rapporti tra amministratore, da un lato, e condominio e singoli condomini, dall'altro, a prescindere dalla sussistenza di specifiche prescrizioni contrattuali o normative; l'obbligo di buona fede comporta doveri di protezione, di corretta e tempestiva informazione e avviso, nonché di salvaguardia dell'utilità altrui, per quanto nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, che cioè non si concreti in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi.
La violazione del predetto dovere, quando produttiva di un danno, comporta responsabilità risarcitorie.
Il condominio, ad avviso del giudicante, non era tenuto pagare il corrispettivo versato alla ditta incaricata.
L'ex amministratore, prima, ha precluso all'assemblea di esercitare le proprie insindacabili scelte tanto sul se eseguire l'opera quanto sull'individuazione del contraente e del miglior preventivo di spesa, e, poi, ha provveduto al pagamento del corrispettivo dell'opera con denaro del Condominio.
Qualificata la domanda del condomino come di natura risarcitoria, il Tribunale ha precisato come il danno subito dai condomini consista nella corrispondente diminuzione patrimoniale patita a seguito del pagamento non dovuto disposto dall'ex ammnistratore.
Buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali condominiali
Considerazioni conclusive
L'amministratore che, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, spendendo, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, assume una obbligazione a questo direttamente riferibile, giacché in tal caso il condominio deve ritenersi validamente rappresentato.
Al contrario, qualora i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore siano carenti del requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio. Non si può escludere però una successiva ratifica dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 12/10/2021, n.27719).
Tuttavia, ad avviso del giudice milanese, l'amministratore qualora intenda ricevere una ratifica indiretta, attraverso l'approvazione del rendiconto, deve a tal fine presentare la specifica voce di spesa e provocare apposita discussione e ciò è necessario proprio in virtù del dovere di buona fede e correttezza.
Anche il Tribunale di Ivrea ha evidenziato che l'approvazione del rendiconto consuntivo può realizzare una ratifica tacita dell'operato dell'amministratore solo qualora le spese per opere straordinarie non autorizzate siano state oggetto di discussione (Trib. Ivrea 28 luglio 2022 n. 780). In mancanza di quanto sopra, secondo la sentenza in commento, il condominio non è tenuto pagare il corrispettivo all'impresa e l'amministratore in mala fede deve essere condannato a restituire ai condomini la somma pagata all'impresa non dovuto, nonché le spese di lite.
