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Approvare il consuntivo vuol dire anche ratificare la spesa non autorizzata fatta dall'amministratore

Non esiste alcun impedimento giuridico che consenta all'assemblea di ratificare "a posteriori" l'operato dell'amministratore
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli 

Può accadere che l'amministratore sostenga per errore o per maggiore praticità una spesa non urgente che avrebbe richiesto il placet dell'assemblea. Tale comportamento costituisce un errore assolutamente sanabile dalla collettività condominiale.

In particolare, la ratifica dell'operato dell'amministratore può emergere anche dal semplice fatto che l'assemblea condominiale abbia approvato il consuntivo che esponeva la spesa, senza che sia necessaria né una specifica deliberazione sul punto, né la preventiva esposizione della questione all'ordine del giorno.

È questo il principio contenuto nella motivazione della recentissima ordinanza della Cassazione del 12 ottobre 2021, n. 27719.

La vicenda iniziava con l'impugnazione di una delibera, che aveva approvato il consuntivo, da parte di un condomino. Quest'ultimo riteneva la decisione illegittima sotto diversi profili.

In particolare l'attore, tra l'altro, lamentava la mancanza della delibera dell'assemblea condominiale di autorizzazione della spesa relativa all'assicurazione del fabbricato, spesa che l'amministratore aveva già sostenuto e i condomini avevano approvato proprio con la decisione impugnata.

Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare

Allo stesso modo dubitava della legittimità della spesa per l'abbonamento ad una rivista (della quale a suo dire in realtà fruiva solo l'amministratore) e contestava la voce di spesa relativa alla pulizia dell'impianto di riscaldamento, sul presupposto che per essa l'amministratore non avesse presentato alcuna fattura. I condomini, però, senza contestazioni, avevano approvato anche questi esborsi. Il giudice di primo grado rigettava la domanda del condomino.

Il Tribunale, in primo luogo, ricordava come la scelta della compagnia assicurativa, cui affidare la copertura del fabbricato condominiale, rientrasse tra le prerogative dell'assemblea, che sul tema aveva deliberato.

In ogni caso, il giudice di primo grado riteneva sufficiente la ratifica, da parte dell'assemblea condominiale, per considerare legittima la spesa per l'abbonamento ad una rivista su questioni condominiali e quella relativa alla pulizia dell'impianto di riscaldamento.

Il condomino si rivolgeva alla Corte d'Appello che sostanzialmente confermava la bontà della decisione di primo grado.

Al soccombente non rimaneva che ricorrere in cassazione.

Ratifica dell'operato dell'amministratore, quali conseguenze

Approvazione e ratifica delle spese non autorizzate dell'amministratore: la decisione

La corte di Cassazione ha ritenuto infondate tutte le censure riproposte dal ricorrente.

I giudici supremi, in merito alla spesa per l'assicurazione del fabbricato, hanno confermato che anche in difetto di preventiva deliberazione assembleare di autorizzazione alla spesa, l'implicita approvazione dell'operato dell'amministratore emerge dalla deliberazione con cui l'assemblea approva la spesa, che vale come ratifica.

Del resto, gli stessi ermellini sottolineano come, in ambito condominiale, sia configurabile la ratifica del contratto di assicurazione stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa: in altre parole, in ipotesi di ratifica tacita non occorre che l'argomento sia stato espressamente posto come tale all'ordine del giorno dell'assemblea.

Lungo questa linea di pensiero la Cassazione conferma anche l'ammissibilità della ratifica ex post da parte dell'assemblea del condominio della spesa per la rivista (che in realtà era letta da tutti i condomini e non solo dall'amministratore), nonché della spesa per la pulizia dell'impianto di riscaldamento.

Il cambio dell'avvocato deve essere preliminarmente ratificato dall'assemblea condominiale.

La ratifica dell'operato dell'amministratore: la spesa per l'assicurazione del caseggiato

L'amministratore ha il potere-dovere di eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, cioè può decidere di compiere atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile; è vero però che tra gli atti conservativi non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo ha come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato.

Tuttavia, in difetto di preventiva deliberazione assembleare di autorizzazione alla spesa, l'implicita approvazione dell'operato dell'amministratore emerge dalla deliberazione con cui l'assemblea approvi la spesa, che vale come ratifica.

Del resto, è indiscutibile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa; in tal caso è implicito pure che ricorra anche l'ulteriore requisito della conoscenza, da parte dell'altro contraente, dell'intervenuta ratifica, atteso che la reiterata esecuzione del contratto coi pagamenti periodici del premio diventa nota all'assicuratore, cui il premio viene versato sulla scorta di (non contestate) conformi deliberazioni dell'assemblea.

Assemblea, è possibile la ratifica di spese non urgenti?

Il potere di ratifica delle spese non autorizzate

Qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio.

Laddove invece le spese fatte non rientrino tra gli atti conservativi o i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.

L'art. 1135, comma 2, c.c., però, non impedisce all'assemblea di ratificare le spese non urgenti e/o non autorizzate, non contemplate in un preventivo approvato (a differenza delle spese fatte dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione ex art. 1134 c.c.). La ratifica dell'operato dell'amministratore, dunque, può emergere anche dal semplice fatto che l'assemblea condominiale abbia approvato il consuntivo che esponeva la spesa, senza che sia necessaria né una specifica deliberazione sul punto, né la preventiva esposizione della questione all'ordine del giorno.

Naturalmente l'assemblea può ratificare anche spese utili come l'abbonamento ad una rivista che affronta questioni condominiali; al contrario la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è nulla.

Lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare: quali i limiti della loro legittimità?

Sentenza
Scarica Cass. 12 ottobre 2021 n. 27719

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Biagio
Biagio 19-10-2021 08:28:27

Sarà così nel caso in cui il mandatario usi autonomamente non avvisando i condomini di questo fatto, parte del fondo ammortamento per far fronte a spese ordinarie,lasciando in passivo quella somma che ora sarebbe servita per lavori urgenti e improvvisi. Sostituzione della caldaia in questo periodo di freddo. In più morosi da anni con il risultato dell'invio dei soliti avvisi di pagamento e nulla d.i. La motivazione e' stata generica non esaudiente.A rimetterci è sempre il condominio.

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