"Buongiorno amici di Condominioweb! Vi scrivo per un fatto che mi sta capitando per i lavori in condominio e che mi sembra che stia assumendo strani contorni.
Abito in affitto in un condominio nel quale si stanno eseguendo dei lavori con gli incentivi del superbonus. L'abitazione che conduco in locazione è situata ad un piano intermedio. Da qualche giorno a causa delle piogge intense ho notato gocciolamenti dalle finestre. Ho avvisato l'amministratore il quale ha girato la mia segnalazione all'impresa. Fin qui tutto normale.
Parlando con il capo cantiere, questi mi ha riferito che il problema è dato dal fatto che è stato rimosso il tetto e manca una copertura provvisoria. Sono trasecolato.
Ho scritto all'amministratore che in sostanza mi ha confermato il problema, dicendo che bisogna avere pazienza, che poi sistemeranno il tutto a fine lavori.
Mi ha scritto così, riporto le sue parole: "L'impresa ha più volte sostenuto che non appena le condizioni lo consentiranno effettuerà tutti i ripristini del caso nei numerosi appartamenti danneggiati.
Temo che tutto ciò non sarà possibile fino a quando non verrà installata la nuova copertura, fino ad allora potranno ancora verificarsi disagi e danni agli appartamenti."
Solo dopo le mie insistenze ha sollecitato l'impresa a montare una copertura temporanea scrivendogli che "i danni provocati dalle numerose infiltrazioni dovute ad una scelta scellerata da parte dell'Impresa di rimuovere la vecchia copertura senza predisporre un'adeguata copertura provvisoria, in attesa della nuova copertura, sono diventati importanti ed estesi, interessando oramai tutti gli appartamenti con danni ingenti alle strutture e al contenuto, senza contare il disagio dei residenti."
Quindi prima l'amministratore mi dice di pazientare e poi agisce come gli ho chiesto. E in tutto questo tempo, cos'ha fatto? È tutto normale? Che cosa posso fare? Preciso che sul cartellone dei lavori l'amministratore in persona è anche responsabile dei lavori"
No, caro lettore, la condotta del suo amministratore non appare normale, le sue parole evidenziano una sostanziale ammissione di corresponsabilità; forse per questo dopo le sue lamentele è corso ai ripari. Di seguito vedremo perché e le possibili soluzioni.
Lavori in condominio, i ruoli di appaltatore, committente e direttore dei lavori
L'art. 1655 c.c. recita: "L'appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro."
Da una parte c'è il committente, cioè il condominio, dall'altra l'appaltatore che assume il rischio della gestione. Chiaramente esistono casi eccezionali ed imprevedibili che possono portare a modifiche dell'opera e anche ad abbandono del cantiere, ma, in ognuno di questi casi, nessuna ipotesi prevede che da un appalto possano/debbano derivare dei danni quale naturale conseguenza della esecuzione delle opere.
Attenzione sul punto, una specificazione è doverosa: se l'appaltatore, come nel caso del nostro lettore, deve demolire e ricostruire il tetto, la demolizione in sé considerata non è un danno ingiusto, ma un'opera attuata con il consenso del proprietario. Cionondimeno dall'intervento di smantellamento non può conseguire un danno per il committente.
Ciò vuol dire che l'appaltatore deve operare in modo tale da evitare che l'attività in esame possa recar danno.
Se dovesse recarlo (gestione a proprio rischio) ne discenderebbero conseguenze di carattere risarcitorio, di natura contrattuale, verso il condominio, e di natura extracontrattuale verso i condòmini ed i terzi danneggiati in conseguenza della esecuzione delle opere.
Fin qui, dunque, la disponibilità dell'impresa a riparare i danni è doverosa più che gentile; ma andiamo oltre.
Il committente ha un ruolo centrale nella gestione dei lavori, tanto in relazione al fatto che non può lamentar danni ove abbia tollerato una determinata situazione, rectius più che tollerato, accettato, tanto con riferimento ai danni derivanti dall'appalto verso terzi.
I terzi, considerando il rapporto contrattuale condominio - appaltatore, sono i condòmini in relazione alle loro unità abitative, i conduttori e ogni soggetto estraneo al condominio.
Il committente, in ambito condominiale, è rappresentato dall'amministratore quale legale rappresentante del condominio, ergo: è sull'amministratore che grava l'obbligo di essere diligente nella sorveglianza sulla esecuzione delle opere.
Quella del committente è una responsabilità pacificamente riconducibile nell'ambito della culpa in vigilando, che porta ad addebitargli le conseguenze di una negligente valutazione della situazione in essere.
Non secondaria, poi, è la figura del direttore dei lavori. Questi ha assentito, sconsigliato? L'approfondimento della sua posizione potrebbe far emergere una corresponsabilità con il condominio e l'amministratore, ovvero una sua esclusiva responsabilità. In un caso come quello in esame, tuttavia, ci pare difficile escludere una responsabilità della committenza, visto che è fatto di comune esperienza che dall'assenza di idonea copertura di un manufatto possano derivare danni. Si tratterebbe di una culpa in vigilando anche in relazione alla condotta del direttore dei lavori.
L'impresa può eseguire lavori extracontratto?
Lavori in condominio, cosa rischia l'amministratore
Nel caso espostoci dal nostro lettore, stando alla sua ricostruzione, pare che l'amministratore fosse a conoscenza della situazione e cosciente della sua pericolosità (parla di scelta scelerata) e che nonostante ciò non sia intervenuto tempestivamente per evitare danni, facendo affidamento sulle successive opere dell'impresa.
Confidare sulle future riparazioni, tuttavia, non vuol dire consentire che i danni già prodotti possano assumere dimensioni maggiori. Se in un dato cantiere, quale conseguenza delle opere, si stanno verificando dei danni che non dovevano verificarsi e che non si devono aggravare (i danni non sono naturale conseguenza di un appalto, ma segno di una esecuzione non regolare), questi devono essere stoppati e successivamente devono esserne eliminate le conseguenze.
Lavori e responsabilità penale dell'amministratore di condominio
Nel nostro caso, invece, proprio in ragione della consapevolezza dell'amministratore, egli potrebbe essere chiamato a rispondere personalmente in solido con l'impresa ed il direttore dei lavori, o quanto meno a titolo di rivalsa, laddove i danneggiati decidessero di chiamare in causa il condominio.
Al nostro lettore consigliamo quanto segue:
- si rivolga ad un avvocato per la tutela della sua posizione personale da valutarsi se verso l'amministratore, il condominio, il direttore dei lavori e/o l'impresa;
- consideri l'opportunità di un esposto alla polizia locale affinché questa possa valutare l'opportunità dell'emanazione di un'ordinanza contingibile ed urgente;
- si faccia parte attiva presso i proprietari affinché sostituiscano immediatamente l'amministratore chiaramente in confusione ed in una situazione di potenziale conflitto d'interessi.
L'ultimo aspetto: il fatto che l'amministratore sia responsabile dei lavori attiene ai profili della sicurezza sul cantiere ex d.lgs n. 81/20228.
L'assunzione diretta del ruolo da parte degli amministratori solitamente è evitata, ma per le opere del superbonus…no, questi assumono volentieri la responsabilità. La contabilità dei lavori, se correttamente tenuta, potrebbe spiegare il perché.
