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Condominio, informare non vuol dire difendere
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Condominio, informare non vuol dire difendere

Sempre più spesso mi capita di leggere appelli, istanze, auspici e doglianze sulla situazione del condominio e di chi lo gestisce.

Avv. Alessandro Gallucci  

Intendiamoci: è normale, oserei dire doveroso, che in una situazione come quella attuale gli attori di ogni comparto sociale richiedano e pretendano attenzione.

È necessario, anzi obbligatorio, che il Legislatore, le Istituzioni ed in generale chi è in grado di assumere decisioni generali ed astratte si faccia carico delle istanze dei cittadini.

Non sempre è positivo, anzi spesso è errato, che davanti alla colpevole, intenzionale per certi versi, chiusura del mondo legislativo, esecutivo ed istituzionale in genere verso le istanze del mondo condominiale ci si arrabatti con soluzioni fai da te passandole per giuste, uniche per la Verità.

Fare di necessità virtù, è vero, è la fine di chi deve trovare una soluzione con il poco che ha; le famose nozze coi fichi secchi.

Far passare questa contingenza per naturale lettura delle norme - che regolano rigidamente certi avvenimenti - è errato, pericoloso se lo si fa utilizzando i mezzi d'informazione.

Condominio e difesa in giudizio, leggere le norme e applicarle

Da avvocato sono abituato a provare a trovare soluzione ai problemi dei clienti.

Se assumo la difesa del proprietario di un'abitazione che ha causato infiltrazioni all'unità immobiliare sottostante, cerco di capire tra di situazione di fatto e di diritto, quale sia la soluzione migliore per quel cliente.

Quanto tempo fa sono avvenuti i fatti?

Ci sono zone d'incertezza sulla ricostruzione dei fatti che possono giocare a nostro favore?

Il comportamento del danneggiato è stato controproducente per sé stesso?

In che modo sono stati quantificati i danni?

Insomma un'analisi del caso. So che la responsabilità per danni da infiltrazioni è pressoché unanimemente considerata di tipo obiettivo. So che più in generale la responsabilità per danni da cose in custodia non si è mai sopito quell'orientamento che vede nell'art. 2051 c.c. un'ipotesi di presunzione di colpa.

=> Danni da infiltrazioni, un caso da manuale

Posso studiare il fatto e comprendere se ed in che modo l'orientamento minoritario possa essere sfruttato a favore del mio cliente.

Ma se la causa, come spesso succede in relazione ai danni da infiltrazioni è una causa persa, allora parlo col cliente, cerco di fargli bere "l'amaro calice" e, valutata la situazione complessiva, suggerisco la strategia difensiva più opportuna.

Alle volte è lo stesso cliente che mi dice: "Avvocato, so che devo pagare, ma ho bisogno di tempo per mettere da parte i soldi". Sta a me trattare con la controparte e provare ad ottenere la soluzione migliore, che non sarà mai quella ottimale.

Questa è l'attività propria che svolgo.

Condominio, studio e informazione non sono a servizio della causa

Quando scrivo un articolo sul danno da infiltrazioni, però, quando propongo un commento ad una sentenza, un approfondimento divulgativo, una produzione monografica dettagliata (che possa avere una minima e modesta ambizione di scientificità), svesto, se così si può dire, i panni dell'avvocato e assumo una posizione diversa. Analizzo e valuto. Studio, mi confronto con le altre tesi, provo a comprendere.

Giudico, certamente e laddove ritengo di proporre un'opinione, azzardata o ordinaria che sia, conforme o critica la propongo. Ma è un'opinione e lo rappresento.

Restando ai danni da cose in custodia, ecco cosa faccio quando scrivo sull'argomento: espongo la tesi maggioritaria che vede nei danni di questo genere un'ipotesi di responsabilità oggettiva, chiarisco che non manca chi ipotizza una presunzione di colpa. Illustro le differenze, l'impatto della diversità sulle parti anche in sede giudiziale e dico che penso, se proprio ritengo di farlo.

Il mio pensiero, però, è opinabile e mai scrivendo sull'argomento sosterrei la tesi sostenuta per dato quel cliente per rafforzare, per così dire, quella linea difensiva, per fargli piacere, se so che mi legge.

È qui arriviamo al punto, a quello che da mesi - sicuramente dall'inizio della pandemia - vedo succedere leggendo ed informandomi in materia condominiale.

Condominio, ipotesi di studio, tesi difensive e informazione, rimarchiamo nettamente le differenze

Ricordate le assemblee on-line? Quante volte abbiamo scritto, da queste colonne, che affidare la loro legittimità alle norme vigenti è rischioso? Si badi: non abbiamo, non ho, detto che quelle assemblee fossero vietate dalla legge (gli articoli in materia lo testimoniano), ma che un chiarimento legislativo fosse necessario.

Esistono opinioni differenti o tentativi di legittimare quelle assemblee anche a legislazione invariata? Certamente e per fortuna. Il diritto spesse volte è come un fiume, cambia continuamente, pur apparendo sempre lo stesso. Anche non cogliere questo aspetto è un limite, ma assolutizzarlo è rischioso.

Assemblea on-line ancora un buco nell'acqua, nonostante…

E che dire della tesi - ardita ma sostenuta a gran voce - che le riunioni non fossero assemblee, o meglio che le assemblee condominiali non fossero riunioni e quindi che dal 17 maggio ci si poteva riunire per mangiare, ma non per decidere sul preventivo della gestione condominiale?

Non sfugge che l'attività assembleare condominiale sia stata colpevolmente dimenticata nella miriade di protocolli licenziati dal governo. Questa sciatteria istituzionale, però, non giustifica come contro risposta la diffusione della tesi con pretesa di verità che l'assemblea non è una riunione e quindi è vietato svolgerle (era, anche se sulle assemblee condominiali, FAQ governative a parte, valore legale zero) in quanto nulla di ufficiale è stato mai detto.

È legittimo dire che assemblea e riunione, che sul vocabolario della lingua italiana risultano sinonimi, in diritto condominiale non lo sono? Certo, tutto è legittimo, il Chiarchiaro della Patente pirandelliana sta lì a ricordarcelo.

Ed ancora, quanti emendamenti, lo abbiamo letto in questi mesi, sono stati presentati come l'Eldorado condominiale? Tutto va bene, tutto va nel migliore dei modi possibili, questo il ritornello che s'infondeva.

Eppure il panglossiano detto si è scontrato con l'arcigna testardaggine di un Parlamento non in grado di percepire, valutare e affrontare le istanze condominiali. Non va tutto bene, non nel migliore dei modi; lo sappiamo.

Tutto ciò, però non giustifica il fatto che, sovente è accaduto, le posizioni del dibattito trascendessero in sicumera non provando a convincere della loro bontà con argomentazioni razionali ma autoproclamandosi Verità, confondendo così tra difesa della posizione (dell'interesse legittimo) e informazione.

L'avvocato che difende un cliente è differente dallo studioso che scrive su un argomento. Anche se sono la stessa persona.

Informare, studiare e proporre soluzioni non vuol dire difendere. In una difesa disperata, con spirito pragmatico ma realista e stando sempre attento alla temerarietà della lite (l'avvocato deve svolgere sempre il suo ruolo, al di là dei desiderata del cliente) si può provare a sostenere la posizione più ardita. Ma è una difesa. Traslare quella condotta e considerarla Verità è rischioso.

Divulgare l'azzardo difensivo al pubblico non specializzato come ordinario modus operandi è pericoloso.

Ci sono state persone che hanno convocato assemblee on-line nella piena sicurezza dell'assoluta legittimità della procedura. Non considerando l'incertezza e il rischio. L'hanno letto. E se è stato scritto, allora è vero.

Ci sono persone che non convocano assemblee, nemmeno all'aria aperta, perché non esiste una norma che lo consente. L'hanno sentito alla radio o in tv o intravisto in qualche sito web. E se è così, perché non fidarsi.

Un amministratore aveva il timore di dare al condòmino la possibilità di prendere visione ed estrarre copia del registro di anagrafe di cui all'art. 1130 n. 6 c.c. perché aveva frequentato un corso nel quale con certezza assoluta era stato affermato che è così.

Ogni tesi, autorevole o meno che sia, veicolata per Verità, unica, consustanziale al diritto condominiale, non criticabile e certa, dogmaticamente presupposta mette in pericolo le stesse istanze che sostiene e prima ancora di esse la certezza del diritto di chi, in buona fede, le ritiene Verità.

p.s. Questo articolo non è Verità è un'opinione e come vuole la migliore tradizione «le nostre convinzioni più giustificate non riposano su altra salvaguardia che un invito permanente a tutto il mondo a dimostrarle infondate».

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Fabrizio
Fabrizio venerdì 11 settembre 2020 alle ore 17:24

Siete i migliori!

Armando RUGGERI
Armando RUGGERI domenica 13 settembre 2020 alle ore 15:24

Amm/re che averebbe dovuto presentare il bilancio
in base al regolamento col 30.6.2020 non si è per nulla attivato in nessun senso rimanendo inerte,neppure emettendo bollette provvisorie, rimanendo da definire legalmente la sua nomina sin dal novembre 2019 per inosservanza dell'art.1129 c.c.Vorrei sapere i Condominicome debbano comportarsi in merito e se possano convocare assemblee per corrispondenza in base al "Cura Italia" per corrispondenza

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