Dopo molti anni, ogni tubatura presenta il conto del tempo trascorso. Si tratta, infatti, di impianti che necessitano di manutenzione costante. Non è infrequente, pertanto, che tali strutture si deteriorino sino al punto di rompersi e di provocare la fuoriuscita di liquido.
Questo evento, oltre a determinare dei danni a terzi, impone l'immediata riparazione della tubatura. Si pensi, ad esempio, ad una condotta fognaria il cui ripristino è fondamentale per la vita quotidiana di ogni famiglia.
In ambito condominiale, tale circostanza è ancora foriera di contestazioni sulla ripartizione delle spese. Ciò, in particolar modo, avviene nel caso in cui il punto dell'intervento riguarda una diramazione dell'impianto che serve solo una o alcune delle scale del complesso condominiale.
In questa ipotesi, coloro che abitano nell'altro edificio non vorrebbero contribuire alla riparazione. In fondo, essi sostengono, si tratta di una condotta a loro estranea.
E infatti, su tale questione è stato fondato il procedimento, recentemente culminato con la sentenza n. 6807 del 4 maggio 2022 del Tribunale di Roma.
Non mi resta che illustrare il caso concreto.
Divisione spese della condotta fognaria comune. Il caso concreto
In un fabbricato romano, all'esito della rottura di una condotta fognaria e allo scopo di provvedere alla riparazione della medesima, con due assemblee condominiali, rispettivamente del dicembre del 2019 e del settembre del 2020, il consesso decideva di eseguire i lavori necessari.
Nell'occasione, la maggioranza stabiliva di ripartire gli oneri tra tutti i proprietari del complesso immobiliare.
La descritta decisione era, però, osteggiata da gran parte dei condòmini di uno dei due edifici del condominio. La tubatura in questione, infatti, si era rotta e necessitava del ripristino in una parte dell'impianto sostanzialmente ad esclusivo servizio dell'altra scala.
Per queste ragioni, con due diversi atti di citazione, essi impugnavano le assemblee di riferimento dinanzi al competente Tribunale di Roma. Secondo la parte attrice, nulla era dovuto dai condòmini istanti.
Riunitisi i due procedimenti, la vertenza si caratterizzava per la costituzione del condominio, il quale difendeva la legittimità della propria votazione. Era, altresì, espletata una CTU, alla quale era affidato, principalmente, il compito di individuare la perdita e le caratteristiche del tratto fognario interessato dai lavori di riparazione.
Al termine della causa, il Tribunale di Roma concludeva per il rigetto della domanda, compensando tra le parti le spese di lite, in ragione della particolarità della questione esaminata.
La ripartizione delle spese condominiali in base a chi sono utili
In un edificio, di regola, i beni comuni sono di competenza e responsabilità di tutti i proprietari. In ragione di questa conclusione, supportata dal dettato normativo (art. 1123 co. 1 c.c.), gli oneri necessari alla manutenzione ordinaria e straordinaria del cespite sono suddivisi in base al valore millesimale dei vari immobili.
Non è raro, però, che un complesso condominiale sia costituito da più fabbricati e/o scale, con distinti lastrici, diversi cortili, etc. In questa ipotesi, le spese anzidette non possono essere caricate su tutti i condòmini, ma sono affrontate soltanto da coloro che traggono utilità dal bene «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 co. 3 cod. civ.)».
Tipico esempio può essere quello della copertura dell'edificio della scala A, necessitante un urgente rifacimento, dove le spese per l'intervento sono attribuite ai proprietari sottostanti e non certo anche a quelli dell'edificio B, servito da altro lastrico.
Nel caso in commento, il cespite di riferimento è una condotta fognaria, a vantaggio di entrambi i fabbricati di cui si compone l'intero complesso condominiale. La rottura, però, e la conseguente riparazione riguardano una diramazione che serve solo una delle scale. Resta il fatto che l'impianto è unico ed è al servizio di tutto il condominio.
In base a ciò, è legittima la suddivisione delle spese tra tutti i proprietari, indipendentemente, dal fabbricato a cui appartengono?
Vediamo, come ha risposto il Tribunale di Roma.
Condotta fognaria in condominio: è un bene comune?
Per la normativa vigente, la condotta fognaria è un bene comune, salvo titolo diverso. Lo sostiene anche il Tribunale di Roma, in virtù del disposto di cui all'art. 1117 c.c. In virtù di ciò, è legittimo che le spese di rifacimento dell'impianto siano attribuite a tutti i proprietari in proporzione al valore millesimale dei vari immobili.
Secondo l'ufficio capitolino, la descritta conclusione non muta nemmeno nel caso in cui la condotta da riparare è parte di una diramazione che serve solo uno degli edifici del condominio. Ciò, perché, comunque si tratta di impianti che preservano l'intero complesso da qualsivoglia infiltrazione «le parti dell'edificio - muri e tetti - (art. 1117, n. 1 cod. civ.) ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. (C.C. 64/2013)».
Ovviamente, tra i motivi che hanno spinto il Tribunale di Roma a legittimare la propria decisione, c'è stato il fatto che l'impianto fognario del complesso condominiale, sebbene con distinte diramazioni, era unico.
