Le spese condominiali e l'espropriazione immobiliare: vale la regola dell'art. 63 disp. Att. c.c.
L'aggiudicatario è obbligato in solido con l'esecutato per le spese ordinarie e straordinarie deliberate nell'anno in corso e in quello antecedente l'emissione del decreto di trasferimento.
L'acquisto in forza di decreto di trasferimento, infatti, "ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato" (cfr. Cass. Civ. n. 6386/2017, N. 20037/10, n. 27/2000, n. 15503/2000, n. 443/1985, n. 5888/19821299/1977 n. 2724/ 1969)
Tant'è che l'art. 173 bis disp att. c.p.c. impone quale contenuto della relazione di stima l'indicazione delle eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, così da informare gli offerenti".
L'obbligo in capo all'amministratore di comunicare le spese straordinarie
L'amministratore di condominio, quindi, deve comunicare al perito ed al custode l'ammontare degli oneri condominiali dell'anno in corso e di quello precedente.
L'obbligo in capo all'amministratore di intervenire nell'espropriazione immobiliare.
L'amministratore, visto l'obbligo dell'art. 1129 c.c., di "agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile…", deve intervenire tempestivamente nell'esecuzione con o senza titolo per le spese condominiali anteriori al biennio.
L'amministratore effettuerà un intervento tempestivo, ossia prima dell'udienza di vendita ex art. 569 c.p.c., ammissibile anche senza titolo ex art. 499 c.p.c. terzo comma, (intervento che non tutti i Giudici ritengono ammissibile) o con titolo, grazie l'ingiunzione esecutiva ex art. 63 disp att. c.c.
Se l'intervento è tardivo, ossia successivo all'udienza ex art. 569 c.p.c., e l'amministratore non ha l'ingiunzione esecutiva, effettuerà l'intervento senza titolo, chiedendo l'accantonamento delle somme, depositando nei 30 gg successivi il ricorso al fine di ottenere l'ingiunzione, necessaria per partecipare alla distribuzione.
L'esito infruttuoso dell'esecuzione per le spese ordinarie e straordinarie
Nell'ipotesi in cui l'espropriazione immobiliare infruttuosa, le spese ordinarie e straordinarie insolute si ripartiranno ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.: "Le spese insolute riguardanti le altre annualità precedenti resteranno pertanto a carico del debitore esecutato e degli altri condomini, con esclusione dell'aggiudicatario."
Le spese ordinarie e straordinarie dopo l'instaurazione dell'espropriazione immobiliare su chi gravano?
Le spese straordinarie con funzione conservativa dell'immobile sono prededuttive
"Le spese necessarie alla conservazione stessa dell'immobile, indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell'immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa dell'integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese «per atti necessari al processo» che, ai sensi dell'art. 8 d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, sono anticipate dal creditore procedente per essere poi rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 c.c." (Cass. n. 12877/2016, n. 6781/2000).
Ergo: tutte le altre spese non sono processuali e pre-deduttive ex art. 2770 c.c., e quindi:
Le spese ordinarie e quelle straordinarie non conservative a chi spettano?
La citata Cassazione esclude che le spese ordinarie e quelle straordinarie non conservative spettino all'esecutato, (comprese quelle con agevolazioni fiscali "superbonus" "ecobonus" "sismabonus").
L'esecutato rimane il titolare degli obblighi condominiali e fiscali, poiché questi diversamente dal fallito non è spossessato del suo patrimonio, né sostituito nell'amministrazione di questo nel suo complesso.
Conseguentemente, il condominio, così come ogni altro creditore deve intervenire nell'espropriazione immobiliare nei modi sopra detti per far valere i crediti maturati nei suoi confronti per mancato pagamento delle spese condominiali.
Spese straordinarie e vendita dell'unità immobiliare
La critica alla Cassazione
Chi critica questa interpretazione sostiene che il custode ha il possesso materiale del bene, quale gestore della cosa altrui, con conseguente spossessamento dell'esecutato, quindi, le spese ordinarie e straordinarie condominiali successive al pignoramento gravano sulla procedura esecutiva addirittura come oneri prededucibili (Amadei, Spese condominiali e custodi nel pignoramento immobiliare - Riv. Es.forz. 2017, p. 367; Bellè-Cardino, La custodia giudiziale Milano 2014 pag. 382-383), diversamente opinando i creditori dell'esecutato si avvantaggerebbero in danno dei condomini.
A tale conclusione si giungerebbe mediante l'estensione analogica dell'art. 30, l. 11-12-2012, n. 220 (c.d. Riforma del condominio), che prevede: "i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'art. 11 del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c."
Estensione analogica possibile, avendo più volte la stessa Cassazione considerato la procedura concorsuale una procedura esecutiva collettiva e, quindi, aventi la stessa funzione conservativa e satisfattiva per i creditori.
Al contrario, c'è chi sostiene che il legislatore ha scelto volutamente di non concedere la prededuzione in sede di espropriazione immobiliare alle spese ordinarie e straordinarie non conservative e tale rango non gli può essere attribuito in via analogica.
L'espropriazione immobiliare, l'amministratore e il custode.
L'amministratore dovrà:
- comunicare al custode e al perito le spese ordinarie, straordinarie e "pre-deduttive" conservative,
- comunicare le convocazioni delle assemblee;
- intervenire per tutte queste spese nella procedura esecutiva al fine di concorrere nella distribuzione in via pre-deduttiva o in via chirografaria a seconda della natura conservativa o meno della spesa.
Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di vendita dell'immobile?
