Il detto normativo sulla ripartizione delle spese straordinarie/ordinarie
Partiamo dal dettato normativo: l'art. 63 comma 4° e 5° del c.c. "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" e "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".
Il principio è la solidarietà passiva tra il venditore e l'acquirente sia per le spese ordinarie sia per le spese straordinarie: il che significa che è tenuto a pagare sia il venditore sia l'acquirente, in altre parole, l'amministratore può rivolgersi per l'intero importo del debito maturato nell'anno in corso e nell'anno precedente la trasmissione della copia autentica dell'atto di vendita.
Cerchiamo di fare chiarezza, vista la sinteticità del dato normativo.
Quando si considerano sorte le spese straordinarie: qual è il momento che discrimina a chi spettino, al venditore o acquirente?
Il momento che discrimina se le spese straordinarie spettino al venditore o all'acquirente è la data di deliberazione da parte dell'assemblea delle spese straordinarie, ossia la data della delibera di autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 comma 1, n. 4 c.c., assunta con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c.
Tale momento, quale spartiacque per la ripartizione degli oneri condominiali, è ormai indicato da consolidata giurisprudenza di legittimità e di merito (cfr. tra le tante: Cass. Civ. VI 10 settembre 2020 n. 18793 - Tribunale di Salerno 13 febbraio 2020 n. 614). Il principio è il seguente: nei rapporti interni tra venditore e acquirente, gli oneri condominiali sono a carico di chi aveva la qualità di condomino al momento dell'assunzione della delibera di spese straordinarie senza che ciò faccia venire meno la solidarietà passiva tra i due verso il condominio.
Ma ciò non basta: la delibera deve avere dei requisiti minimi per essere titolo costituivo dell'obbligazione.
Quale tipo di delibera di spese straordinarie è titolo costitutivo dell'onere condominiale in capo al venditore o all'acquirente?
I requisiti minimi affinché la delibera sia titolo costitutivo dell'obbligazione in capo al venditore o in capo all'acquirente deve contenere l'autorizzazione ovvero l'approvazione a concludere un appalto relativo per riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale, "l'individuazione dell'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l'insorgenza del debito di contribuzione l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria" (cfr. Cass. Civ. 10 settembre 2020 n. 18793, conforme a Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889, Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865) e non rileva il momento in cui le opere vengono eseguite, se successivamente o anteriormente alla vendita.
Il venditore e l'acquirente possono derogare alla solidarietà passiva con un accordo sulle spese straordinarie?
Il venditore e l'acquirente possono concludere un accordo in deroga alla regola giuridica su esposta e, pertanto, in sede di rogito notarile o in una scrittura privata contestuale o successiva alla vendita, il venditore e l'acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese, ossia l'acquirente potrebbe decidere di assumersi l'obbligo di pagare le spese condominiali nonostante la delibera/il titolo costitutivo sia anteriore alla vendita.
Tale accordo è pienamente valido ed efficace tra le parti, rientrando nell'autonomia ex art. 1321 c.c. contrattuale e non essendo contrario a norme imperative e inderogabili.
Spese straordinarie e vendita dell'unità immobiliare
Quale efficacia ha tale accordo sulle spese straordinarie verso il condominio e i condomini?
Ma tale accordo non è opponibile al condominio, che ne è estraneo e rispetto al quale il venditore e l'acquirente rimarranno obbligati in solido con diritto del condominio di agire per le spese sia contro il venditore sia contro l'acquirente.
In altre parole, l'accordo incide solo nei rapporti interni tra il venditore e l'acquirente, ossia sulla facoltà di regresso dell'uno verso l'altro, escludendo la possibilità di rivalersi dell'uno verso l'altro.
Importante è ricordare che, laddove la pattuizione sulla ripartizione delle spese straordinarie sia stata prevista nel contratto preliminare di vendita, ma, poi, non ripetuta nel contratto di vendita definitivo successivo, solo quest'ultimo regolerà i rapporti tra venditore e acquirente e in difetto di un'espressa pattuizione derogatoria varrà la regola giuridica, ossia tra venditore e acquirente paga chi era condomino al momento dell'adozione della delibera di spese straordinarie.
Nell'atto di vendita, quindi, o il venditore consegna all'acquirente la quietanza dell'amministratore di condominio per le spese ordinarie e straordinarie o il venditore dichiara l'ammontare e la natura degli oneri condominiali ancora sussistenti al momento della vendita, delegando l'acquirente al pagamento degli oneri di spese straordinarie e/o ordinarie o l'acquirente deve essere consapevole che il condominio può richiedergli il pagamento quale obbligato solidale, se le delibere sono dell'anno in corso o anteriore.
Tale soluzione non è possibile nel caso in cui la vendita avvenga in sede di espropriazione immobiliare, di cui ci occuperemo nel prossimo articolo: "I rapporti tra espropriazione immobiliare e condominio: le spese straordinarie, il custode e l'amministratore".
Promissario acquirente abitazione in condominio
