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Esecuzione immobiliare ed imputazione delle spese al condomino moroso
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Esecuzione immobiliare ed imputazione delle spese al condomino moroso

A chi vanno impuntate le spese per l'esecuzione immobiliare?

Avv. Giuseppe Zangari 

La vicenda. Due condomini impugnano la delibera di approvazione del consuntivo 2014/2015 lamentando, fra l'altro, l'essere stata posta a loro carico una spesa personale di euro 1.939,51 benché tale somma fosse inerente a un'esecuzione immobiliare promossa sì nei confronti i ricorrenti ma non ancora definita, e quindi in assenza di un provvedimento giudiziale che ne sancisse la soccombenza.

Il Condominio replica che i ricorrenti non hanno mai impugnato la successiva delibera di approvazione del consuntivo 2015/2016 in cui figuravano alcune "postille di specificazione delle spese personali, inserite in bilancio ma non dovute dai condomini morosi"

=> Condomino moroso. La Cassazione indica la corretta procedura per l'esecuzione forzata

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La giurisprudenza. I ricorrenti fondano la doglianza sul noto principio secondo cui le spese affrontate dal condominio possono essere addebitate al condomino che ve ne ha dato causa per l'intero e non pro quota solamente in forza di una decisione dell'Autorità Giudiziaria, pena la nullità della delibera.

La giurisprudenza è infatti concorde nell'affermare che esula dai poteri dell'assemblea l'imputazione al singolo condomino di una determinata spesa che risulti estranea alla gestione condominiale e/o alla manutenzione e conservazione dei beni comuni nonché per un ammontare superiore alla quota di spettanza individuata dalle carature millesimali.

Non ha alcun rilievo la circostanza che il condomino, con il proprio comportamento, abbia indotto il condominio a sostenere la spesa in questione - ad esempio, il compenso dell'avvocato per la redazione della diffida stragiudiziale al pagamento degli oneri - poiché in assenza di un pronunciamento dell'Autorità Giudiziaria l'addebito si tramuterebbe in una sorta di"autoliquidazione" in favore del condominio che la legge non prevede: "nella presente vicenda non si è di fronte ad una autoliquidazione di spese stragiudiziali da parte del condominio, ma di spese liquidate dal giudice in decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi ex art. 63 disp. att. c.c.; che è legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale - nella specie un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo" (Cass. Civ., n 751/2016).

La nullità della delibera può essere fatta valere in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse, e dunque anche nell'ipotesi in cui il condomino cui viene illegittimamente addebitata la spesa abbia espresso un voto favorevole purché tale voto non si traduca in un'assunzione o comunque in un riconoscimento dell'obbligazione nei confronti del condominio.

La sentenza. Tanto premesso in punto di diritto, nella fattispecie in esame la censura è respinta (Trib. Udine, n. 1324/2018).

Il Tribunale ritiene in primo luogo dimostrato che l'imputazione della spesa a titolo personale nel bilancio 2014/2015 è stata effettuata per una mera ragione contabile, in conseguenza dei molteplici rinvii della procedura esecutiva correlati alla conversione del pignoramento richiesto dagli stessi ricorrenti, dal che trattasi di un'imputazione fittizia, esistente solo "sulla carta".

Tale circostanza è comprovata dalle delibere di approvazione dei successivi bilanci 2015/2016 e 2016/217 - entrambe non impugnate dai ricorrenti - in cui viene precisato che "le spese personali dei condomini ___ e ___ erano già state computate nell'azione esecutiva e, quindi, non dovevano essere richieste in sede di bilancio, ma che per mere ragioni contabili erano state indicate nello scadenziario".

In secondo luogo il giudice friulano, nel fare rinvio alla citata sentenza di Cassazione n. 751/2016, opera un interessante parallelismo tra le spese liquidate con il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. o con sentenza e quelle conseguenti all'avvio azione esecutiva o comunque liquidate nell'ambito del relativo procedimento: "Nella fattispecie in esame la somma di euro 1.939,51 non è frutto di autoliquidazione, ma è composta da voci di spesa o liquidate dal Giudice dell'esecuzione (come l'importo di euro 1.320,71 del geom. ___ per la redazione della perizia di stima) ovvero stabilite o richieste ex lege (trascrizione ed autentica notarile ex art. 567 c.p.c.).

Non si tratta, quindi, delle spese del legale del Condominio, non imputabili al singolo condomino, in assenza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, ma di spese accertate giudizialmente o stabilite o richieste ex lege in una procedura esecutiva promossa in forza di un titolo già ottenuto nei confronti del condomino moroso".Dal che ne consegue l'imputabilità a titolo di spese personali.

Principio di diritto: Le spese liquidate dal Giudice nel corso di un'esecuzione immobiliare ovvero conseguenti per legge alla notifica del pignoramento immobiliare possono essere poste a carico del singolo condominio che ha dato causa all'azione di recupero coattivo del credito condominiale al pari di quelle liquidate da una sentenza ovvero da un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

STUDIO LEGALE AVV. GIUSEPPE ZANGARI

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