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Esecuzione riparazioni in condominii senza amministratore
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Esecuzione riparazioni in condominii senza amministratore

Riparazioni in un condominio senza amministratore, come comportarsi

Avv. Alessandro Gallucci 

Chi deve fare che cosa quando in un condominio che non è dotato di amministratore si renda necessario fare eseguire interventi di riparazione delle parti comuni?

La questione non è di poco conto in quanto riguarda due specifici aspetti:

a) competenza ad assumere le decisioni;

b) rimedi per il caso di mancanza di attività decisionale.

Partiamo dal primo aspetto; come per ogni altro condominio, anche nei condominii che non sono dotati di amministratore il fulcro decisionale della compagine è rappresentato dall'assemblea.

Insomma è l'assemblea che deve decidere se e da chi far effettuare un intervento manutentivo e spetta sempre ai condòmini riuniti deliberare in merito al criterio di ripartizione applicabile, nel rispetto delle indicazioni legislative o comunque dei patti raggiunti tra tutti i partecipanti alla compagine (art. 1123, primo comma, c.c.).

Il problema, qualcuno potrebbe dire, sta nella esecuzione del deliberati. Nei condominii che hanno un amministratore, infatti, uno dei compiti principali del mandatario è proprio quello di eseguire le delibere. E quando questi non è presente? Qual è il condomino che può assumere l'iniziativa di portare in esecuzione le decisioni della collettività.

Al riguardo è bene evidenziare che al momento della decisione è consigliabile indicare chi tra i condòmini debba attivarsi per dare seguito alla deliberazione. In assenza di decisioni in merito deve ritenersi che ciascun condomino, quale comproprietario dei beni oggetto d'intervento, abbia potere di rappresentanza dei propri vicini limitatamente alla decisione assunta dall'assemblea.

=> Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore

E se l'assemblea non decide nulla (per mancanza d'interesse o per qualunque altro motivo) oppure una volta assunta la decisione nessuno prende l'iniziativa di porla in esecuzione? Non si tratta di casi rari, specie quest'ultimo che prevede una maggiore e diretta assunzione di responsabilità.

Per rispondere al quesito e quindi fornire soluzione al secondo punto critico messo in evidenza in principio, è necessario guardare alle norme dettate in materia di comunione e più nello specifico all'art. 1105, quarto comma, c.c. che recita:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Insomma l'inattività dell'assemblea o l'inattività nel portare in esecuzione le decisioni dell'assemblea può essere surrogata da un provvedimento dell'Autorità Giudiziaria (decreto) che sortisca lo stesso effetto della mancata decisione o esecuzione del deliberato.

Per arrivare a questo risultato è necessario dare prova che non si sia potuta assumere una decisione (es. per disinteresse) o non la si sia potuta portare ad esecuzione (es. per mancanza di collaborazione).

Si tratta di un ricorso, così detto in volontaria giurisdizione per il quale in linea teorica non dovrebbe essere necessaria l'assistenza di un legale, salvo il caso di diverse indicazioni delle cancellerie dei giudici competenti.

=> Condominio in autogestione, come comportarsi

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Antonio Crispino
Antonio Crispino venerdì 29 gennaio 2016 alle ore 13:37

Sono condomino in un edificio di case popolari nella provincia di Frosinone. L'ATER ha venduto 2 appartmenti a un altro condomino gia' possedente altri due appartamenti nello stesso edificio. L'ATER e' ancora nel catasto poiche' una disposizione di legge non permette la vendita di case popolari in questa costellazione. Ora l'ATER non vuole partecipare alle spese perche' ha venduto, l'acquirente perche' non e' registrato al catasto,e ha interrotto tutti i lavori per riparare gli acquisiti appartamenti, lasciando tutto aperto e senza porte e finestre. Due incontri di mediazione sono stati inproduttivi perche' nessuno dei condomini si e' presentato.

Giuliano Perrotta
Giuliano Perrotta lunedì 11 giugno 2018 alle ore 07:57

Io ho un problema con condominio di case popolari Dove abita mia madre e fratello. X più di 20 anni ci hanno escluso dalle decisioni inerenti qualsiasi manutenzione del condominio senza comunicare tramite bacheca ho altro decisioni ho relativa convocazione del assemblea . Hanno fatto come se sono 7 invece di 8 , persino hanno levato il nome sul calendario lavaggio delle scale . Hanno eseguito lavori a nero senza assemblea tramite un condomino che eseguiva questi lavori a nero che sappia io . Adesso hanno eseguito ultimamente dei lavori in autoclave sempre con lo stesso metodo descritto. E vogliono la quota da mia madre, ma mia madre nn vuole darla . Come devo fare Grazie

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