Si segnala un'importante sentenza della Corte d'Appello di Bari (la numero 511 del 24 marzo 2022) che ha il merito di aver ben illustrato a quali condizioni scatta l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese di manutenzione del lastrico solare. Senza ulteriori indugi, vediamo di cosa si tratta.
Partecipazione spese manutenzione lastrico: il caso
Un condomino impugnava la delibera assembleare con cui veniva posto anche a suo carico l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria del lastrico.
Per la precisione, l'attore riteneva di non dover pagare nulla perché le unità immobiliari di cui era proprietario, pur ricadenti all'interno del corpo dell'edificio condominiale, erano fisicamente al di fuori della sagoma del fabbricato e coperte da un'autonoma terrazza a livello.
Conseguentemente, la deliberazione era illegittima perché imponeva un onere di spesa relativa alla manutenzione di un bene che non presentava alcun collegamento materiale, strumentale e funzionale con le unità immobiliari rientranti nella proprietà individuale.
Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo il rigetto della domanda in quanto le spese erano state calcolate nel rispetto delle tabelle millesimali di proprietà, peraltro redatte dallo stesso costruttore e, dunque, non derogabili.
La manutenzione del lastrico solare è obbligo del condominio
Partecipazione spese manutenzione lastrico: la sentenza di primo grado
Il tribunale rigettava la domanda attorea. A propria detta, i condòmini avevano manifestato, attraverso la predisposizione delle tabelle millesimali, la volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti, derogando ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, nel senso di includere tutte le unità immobiliari, e quindi anche quelle site a piano terra di proprietà esclusiva degli attori, nel riparto delle spese relative alle parti comuni del fabbricato.
Pertanto, le suddette disposizioni condominiali derogherebbero al criterio ordinario di ripartizione di spese ex art. 1126 cod. civ., imputando le spese di rifacimento del lastrico solare a tutti i condòmini, ancorché non proprietari di unità immobiliari comprese nella proiezione verticale dell'edificio.
La delibera impugnata, aderendo alle tabelle millesimali legittimamente adottate in deroga ai criteri legali, sarebbe pertanto pienamente legittima ed esente da vizi.
L'appello contro la sentenza di primo grado
Il proprietario proponeva appello avverso la sentenza del giudice di prime cure. Si costituiva il condominio spiegando appello incidentale, chiedendo che, in caso di accoglimento dell'avversa pretesa, ove mai il giudice avesse ritenuto che la natura convenzionale della tabella dei millesimi non fosse dirimente ai fini della decisione, le suddette tabelle venissero modificate nel senso di far ricadere le proprietà dell'attore sotto la proiezione verticale dei lastrici solari del fabbricato da ristrutturare, con conseguente obbligo di partecipazione alla spesa di ristrutturazione del suddetto lastrico.
Chi deve pagare la manutenzione del lastrico? La decisione
La Corte d'Appello di Bari, con la sentenza numero 511 del 24 marzo 2022 in commento, accoglie il gravame proposto dall'attore.
Secondo la corte pugliese, occorre premettere che il primo giudice ha accertato, sulla base della documentazione allegata, la natura convenzionale della tabella millesimale utilizzata per la ripartizione delle spese de quibus, facendo corretta applicazione del principio secondo cui "quando sono di natura convenzionale, le tabelle millesimali costituiscono una sorta di statuto della collettività condominiale, fonte di diritti e obblighi per i singoli condòmini (cfr. Cass. 2/6/1999 n. 5399; 29/11/1995 n. 12342), i quali, in base al principio dell'autonomia contrattuale, trattandosi di diritti disponibili, possono fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche in deroga a quelli stabiliti dalla legge" (Cass., sentenza n. 11960 del 28/6/2004).
La natura convenzionale della tabella e l'efficacia vincolante della stessa per tutti i condòmini non è stata posta in discussione dall'appellante, che ha piuttosto evidenziato che essa, nella ripartizione delle spese del lastrico solare, non prevede affatto una deroga ma anzi richiama la disciplina di cui all'art.1126 cod. civ. e la conseguente ripartizione delle stesse tra i condòmini che usufruiscono di tale lastrico.
Al riguardo, il giudice di prime cure ha ritenuto che il richiamo all'art. 1126 cod. civ. contenuto nella tabella sarebbe da intendersi riferito soltanto alla misura della ripartizione disposta da tale disposizione, secondo cui, appunto, sarebbero a carico di tutti i condomini i 2/3 delle spese di manutenzione straordinaria del lastrico.
In altri termini, prevedendo espressamente la ripartizione in base ai millesimi di proprietà di tutte le spese relative alle parti comuni, comprese quelle del lastrico solare condominiale nella misura di due terzi come prevista dall'art.1126 c.c., le suddette tabelle avrebbero posto anche a carico dei proprietari al pianterreno l'onere di partecipazione alle spese di manutenzione del lastrico solare, indipendentemente dall'assolvimento dello stesso alla funzione di copertura.
Gli appellanti hanno invece correttamente obbiettato che, dal richiamo nelle tabelle millesimali all'art. 1126 cod. civ., non si evincerebbe alcuna deroga alla detta disposizione, nel senso che, a carico dei condòmini che hanno l'uso esclusivo del lastrico solare, si dovrebbe porre un terzo dell'onere della riparazione o della ricostruzione, mentre a carico dei rimanenti andrebbe fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.
In tale senso, si è espressa la Corte di Cassazione (con ordinanze nn. 11484/2017 e 12578/2017) che, nel ribadire il principio giurisprudenziale pacifico secondo cui "in tema di condominio negli edifici, l'art. 1126 c.c., allorché pone l'obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condòmini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni", ha precisato che "poiché l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condòmini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale".
La deroga al criterio legale non può derivare dal fatto che l'unità immobiliare sia compresa nell'elenco allegato alla tabella millesimale relativa al riparto generale delle spese dell'edificio condominiale, in quanto tale tabella serve per il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti comuni a tutti i condòmini, ma non è utilizzabile per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti in ragione del diverso uso delle cose condominiali, atteso che, a mente dell'art.1126 cod. civ., l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di condòmino, bensì dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza oggetto della riparazione (cfr, Cass.. 28/02/2020 n. 180459).
La Corte d'Appello di Bari ritiene quindi che il giudice di prime cure abbia erroneamente accertato che, con la redazione della tabella millesimale di natura convenzionale, i condòmini abbiano inteso derogare al criterio riparto delle spese di manutenzione del lastrico solare, e che quindi l'inclusione delle unità immobiliari dell'appellante nell'elenco della suddetta tabella non sia sufficiente ai fini del riconoscimento dell'obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa occorrente per il rifacimento dei lastrici solari.
Resta ora da valutare se le unità immobiliari site a piano terra siano allocate al di fuori della sagoma dell'edificio, come ritenuto dal giudice di prime cure con decisione oggetto dell'impugnazione incidentale da parte del condominio.
Immobili parzialmente coperti dal lastrico
Il consulente tecnico d'ufficio ha accertato che i locali de quibus sono solo in parte allocati all'interno della colonna d'aria sottostante, ponendo quindi l'ulteriore questione se detto accertamento giustifichi la ripartizione delle spese per la manutenzione degli stessi in relazione alle tabelle millesimali di proprietà o se invece comporti la partecipazione alla spesa proporzionalmente alla parte effettiva sottostante, come sostenuto dall'appellante.
Tale ultima soluzione (basata sull'effettiva verticale) appare preferibile, alla luce dell'indirizzo giurisprudenziale secondo cui il concorso nella suddetta quota "si ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura" (Cass., 23.01.2014 n. 1451).
Se il lastrico funge da copertura all'intero condominio, il riparto è secondo l'art. 1123 c.c.
