Se tra le vertenze condominiali volessimo indicare una graduatoria dell'oggetto del contendere, all' apice alla stessa troveremo certamente le liti che attengono a richieste risarcitorie per danni derivanti dal verificarsi di infiltrazioni da parti comuni.
In tali fattispecie, come più volte abbiamo avuto modo di evidenziare commentando la Giurisprudenza, occorre previamente accertare la causa dei danni per poi poter procedere alla loro quantificazione una volta dimostrato il nesso causale.
Per una illustrazione compiuta della questione è di sicuro interesse il caso portato avanti al Tribunale di Milano (sentenza resa il 31 dicembre 2021) ove il Giudicante approfondisce il profilo inerente alla riconducibilità dei danni lamentati all'evento intervenuto, tenuto conto della destinazione dell'immobile e della natura degli stessi nonché della congruità e pertinenza delle richieste economiche in rapporto alla legittimazione attiva ed all'an.
Conduttore immobile ad uso magazzino e infiltrazioni: la vicenda
Il conduttore di un immobile ad uso magazzino ha convenuto in giudizio il condominio lamentando l'avvenuto manifestarsi di infiltrazioni che hanno provocato danni ai beni ivi riposti ed allo stesso, dopo aver espletato (i) procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP), nel corso del quale è stato riconosciuto che le stesse erano originate dalla esondazione del pozzetto fognario condominiale, e (ii) tentativo di mediazione con esito negativo.
Il conduttore ha chiesto il pagamento dei danni alla merce e dei costi di ripristino dei locali, come liquidati nella CTU depositata a conclusione del suddetto giudizio, nonché gli oneri doganali per l'importazione dei beni ed i canoni di affitto corrisposti dal sinistro al rilascio, oltre alle competenze tecniche e legali sopportate ed alle spese per lo sgombero.
Il condominio si costituiva in giudizio eccependo la carenza di legittimazione attiva del conduttore all'uopo rilevando che l'immobile era stato sottoposto a pignoramento immobiliare e che il contratto di locazione era giunto a scadenza, senza alcun rinnovo autorizzato dal Giudice dell'esecuzione, deducendo e contestando anche che la merce de qua era stata sottoposta a sequestro chiedendo, comunque, di essere manlevato dalla Assicurazione.
Avanti al Tribunale non è stata svolta ulteriore attività istruttoria, la decisione è stata assunta sulla base delle produzioni documentali in atti e del fascicolo dell'ATP.
Legittimazione attiva del conduttore in caso di danni da infiltrazioni
Prima di entrare nell'esame del merito della fondatezza delle pretese avanzate dal conduttore appare opportuno ed utile valutare la censura preliminare mossa dal Condominio ed afferente al difetto di legittimazione attiva formulata nei confronti del medesimo.
A tal riguardo, occorre ricordare che la Giurisprudenza di Legittimità (Cass. Civ. n.17881/2011) ha affermato il diritto del conduttore a chiedere, in via autonoma, i danni subiti all'immobile oggetto di locazione, oltre a quelli ai beni personali presenti, in aderenza al disposto dell'art. 1585 c.c., rubricato "Garanzie per le molestie" il quale, al II comma, prevede una espressa esenzione del locatore che «Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio».
Nondimeno, nell'episodio di cui si discute il conduttore non ricopriva più tale qualifica, sebbene avesse sempre versato il canone, essendo scaduto il contratto di affitto in assenza di un provvedimento del Giudice dell'esecuzione, stante la procedura esecutiva immobiliare pendente.
In ragione di tale argomento, il Tribunale ha accolto l'eccezione con esclusivo riferimento alle somme chieste ed inerenti i costi necessari al ripristino del magazzino in conseguenza delle infiltrazioni.
Infiltrazioni nell'immobile locato: voci di danno lamentate e diritto al risarcimento
È noto, per chi conosce la materia, che sul condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, grava la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. per tutti i danni che possono derivare dagli stessi alle singole proprietà oppure a terzi, tra cui è compreso il conduttore di un immobile posto al suo interno.
In proposito si rammenta come detto obbligo risponda al dovere di vigilanza e manutenzione delle parti comuni dal cui inadempimento deriva - appunto - la responsabilità oggettiva da cose in custodia.
Tanto premesso, preso atto che la CTU espletata ha ritenuto sussistente il nesso di causa tra la res in custodia (pozzetto fognario) ed il danno subito, occorre stabilire se tutte le voci di danno richieste dal conduttore possono ritenersi fondate e pertinenti.
In primo luogo, per quanto sopra esposto, escluso il risarcimento per i danni all'immobile, è stato confermato quello per la rovina della merce, stante il fatto che il sequestro della stessa, sollevato da condominio al fine di contestarne la debenza è avvenuto successivamente al sinistro.
In relazione alla richiesta di rimborso dei canoni di affitto versati, invece, non può ravvisarsi la risarcibilità in ragione della circostanza, appurata, per cui l'immobile era adibito a mero ricovero e non alla vendita o esposizione.
Detta osservazione è dirimente per il rigetto della pretesa, reputata l'assenza di pregiudizio alla fruizione dei locali, avvallata dalla assenza di domanda di riduzione del canone al locatore.
La carenza del presupposto di limitazione nel godimento dell'immobile è, dunque, giusto motivo di rigetto della relativa domanda.
Parimenti, va negato il diritto alla refusione delle spese doganali ritenuto che le stesse erano state pagate per l'importazione di merce, avvenuta già alcuni anni prima dell'evento e, quindi, invenduta, ed anche considerata la esiguità del numero dei cartoni danneggiati, ove la stessa era riposta, rispetto al totale.
In ultimo, è stata respinta anche la voce di presunto danno per lo sgombero, poiché tale onere incombeva sul già conduttore in ottemperanza al provvedimento di liberazione del magazzino assunto dal Giudice dell'esecuzione.
Come calcolare il risarcimento del danno?
