La compravendita è il contratto per eccellenza sottoposto alle norme concernenti le garanzie che il venditore deve assicurare all'acquirente. Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene, mobile o immobile, oppure di un diritto verso il pagamento di un prezzo.
Alle obbligazioni dell'acquirente si affiancano quelle del venditore, tra le quali sono contemplate quelle principali, consistenti non solo quelle di consegnare la res al compratore e di fargli acquistare la proprietà della cosa o del diritto, ma anche quella di garantire il medesimo dall'evizione (ovvero che nessuno possa vantare sul bene lo stesso diritto di proprietà) e dai vizi della cosa.
Tale garanzia, per valere, è subordinata ad una serie di requisiti che devono essere riconosciuti in capo all'acquirente ed al suo rapporto con il bene acquisito. Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 2627 del 27 ottobre 2023, nell'accogliere la domanda dell'acquirente di vedersi riconosciuta la garanzia per i vizi che inficiavano l'appartamento acquistato ha approfondito la normativa di riferimento.
Accolta la domanda di riduzione del prezzo per vizi concernenti un bene comune. Fatto e decisione
In conseguenza di importanti precipitazioni atmosferiche, in un appartamento situato al piano attico di un edificio, oggetto di compravendita, si verificavano infiltrazioni che provenivano dal muro della sala estendendosi ad altre parti dell'immobile.
L'amministratrice, messa a conoscenza del sinistro da parte della proprietaria, comunicava che le problematiche che interessavano il tetto dell'edificio perduravano da tempo, richiedendo interventi di impermeabilizzazione risolutori che, tuttavia, proprio per l'urgenza della situazione venivano approvati dall'assemblea in via temporanea.
Per consentire l'esecuzione dei lavori di ripristino dell'immobile danneggiato la proprietaria si doveva necessariamente trasferire altrove.
Queste, in estrema sintesi, le motivazioni che spingevano l'acquirente a chiamare in giudizio la sua dante causa nei cui confronti l'attrice lamentava di non essere stata informata della sussistenza dei vizi al momento dell'acquisto e di aver, anzi, ricevuto garanzie sul buono stato di manutenzione dell'appartamento che, come risultava dai documenti depositati in atti, era stato presentato come interamente ristrutturato.
Tutto ciò portava alla domanda di condanna della convenuta alla restituzione di una parte del prezzo ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., nonché al risarcimento di tutti i danni provocati dai vizi ex art. 1494 c.c.
Il Tribunale di Genova ha riconosciuto la fondatezza delle domande di parte attrice ignara ed impossibilitata, al momento della vendita, a riconoscere i vizi, invece noti alla venditrice, che interessavano l'appartamento e che avevano determinato una riduzione del valore dell'immobile stesso.
La conseguenza diretta di tale determinazione aveva portato il giudice di primo grado al riconoscimento degli ulteriori danni richiesti dall'attrice, anche se nella minore entità come liquidata in sede giudiziaria.
La garanzia per i vizi nell'acquisto di immobile in condominio
Considerazioni conclusive
La così detta "actio quanti minoris" è l'azione alternativa alla risoluzione del contratto alla quale il compratore, a sua discrezione, ha diritto nel caso in cui il bene oggetto di compravendita sia affetto da vizi. La finalità è quella di porre tale soggetto in una posizione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi (Cass. 21 maggio 2008, n. 12852).
Ancora più precisamente l'azione mira a riequilibrare il rapporto tra venditore ed acquirente allorché, in presenza di vizi non identificabili al momento della perfezione della compravendita, si sia determinata tra le parti una situazione di disvalore tra le due prestazioni.
La compravendita immobiliare è l'humus naturale nel quale l'azione di riduzione del prezzo matura, poiché tutte le questioni che insorgono tra venditore e compratore sono posteriori alla perfezione del contratto ed hanno per oggetto vizi ed alterazioni, anche di carattere strutturale, che non sono evidenti a prima vista.
Diversamente non potrebbe essere perché, ove i guasti fossero rilevabili ictu oculi, la compravendita potrebbe naufragare, oppure già in fase di trattative si potrebbe raggiungere tra le parti un accordo sulla diminuzione del prezzo, proporzionata all'entità delle contestazioni accertate.
Tuttavia, se, come sancito nell'art. 1492 c.c., la scelta operata a favore della riduzione del prezzo con l'atto di citazione è irrevocabile, la giurisprudenza ha ritenuto che debba dichiararsi inammissibile la stessa domanda proposta in via subordinata rispetto a quella di risoluzione proposta in via principale (Cass. 10 aprile 1996, n. 3299).
L'applicabilità dell'art. 1492 c.c. è legata all'operatività tanto dell'art.1490 c.c. (il venditore deve garantire che la res sia immune da vizi che la rendono inidonea all'uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore), quanto dell'art. 1491 c.c. (la garanzia viene meno se al momento del contratto il compratore era a conoscenza dei vizi, oppure se questi erano facilmente riconoscibili, salvo una dichiarazione da parte del venditore che il bene era esente da vizi).
Sono queste le norme che sono state riconosciute applicabili al caso concreto dal giudicante il quale, con una complessa motivazione, ha accolto la domanda di riduzione del prezzo avanzata dal compratore. In effetti, dall'istruttoria (consulenza tecnica d'ufficio, dichiarazioni dei testi, verbali assembleari, dichiarazioni dell'amministratore del condominio e quant'altro concernente le problematiche connesse alle condizioni di degrado del tetto condominiale quale causa delle infiltrazioni lamentate) è emerso come sussistessero tutte le condizioni di legge per l'accoglimento della domanda dell'acquirente, nella veste di attrice.
Questa, peraltro, aveva assolto al proprio onere di dimostrare la non conoscibilità dei vizi che avevano determinato i danni al proprio immobile, così come la denuncia degli stessi nei termini di legge.
Resta un punto da definire, che è quello se le norme richiamate siano applicabili anche nel caso in cui i vizi si manifestino nelle parti dell'edificio condominiali. Sul punto la giurisprudenza (tra tutte Trib. Busto Arsizio 14 giugno 2023, n. 872; Trib. Brescia 18 maggio 2022, n. 1330; Cass. 26 agosto 2020, n. 17769) ritiene che l'azione ex art. 1492 c.c. possa essere esperita anche se i vizi interessino parti condominiali, dal momento che il proprietario di un immobile in condominio è comproprietario pro quota anche delle parti comuni e, quindi, nello specifico del tetto.
Il tutto con la precisazione, da parte della Corte Suprema, che "... il pregiudizio dipendente dai vizi delle cose comuni si ripercuote certamente sul valore delle singole unità immobiliare, benché nei limiti della quota millesimale attribuibile alla stessa unità".
