Una pronuncia interessante quella della Corte d'Appello di Bari, (sentenza n. 59 del 14 gennaio 2021) che ci dà modo di passare in rassegna la complessa semplicità del rapporto tra proprietà solitaria, comunione e Condominio.
Uso della cosa comune e immissioni: la vicenda
Come sappiamo, il Condominio nasce quando l'unica e monolitica proprietà privata o solitaria si fraziona, cioè si divide, perché parte di essa viene alienata ad altri o acquisita ad un soggetto diverso rispetto all'unico proprietario.
Nel nostro caso, Tizio e Caia, due fratelli, erano comproprietari - a quanto pare pro indiviso - di un'intera palazzina; gli stessi procedettero poi alla divisione, con la quale le unità immobiliari di cui si componeva la palazzina furono divise tra gli stessi.
Non ci tragga in errore il fatto che in questo caso i due "acquirenti" fossero già comproprietari dell'intero fabbricato, a differenza di quanto avviene solitamente, dove il costruttore A vende a soggetto totalmente esterno B la prima unità immobiliare.
Infatti, ciò che conta è che prima la proprietà della palazzina era unitaria, mentre in seguito alla divisione abbiamo le unità immobiliari di proprietà di Tizio e quelle di proprietà di Caia.
Tizio promuove un giudizio verso Caia ed il di lei figlio Sempronio perché, secondo Tizio, costoro hanno alterato la destinazione del pozzo luce o cortiletto interno comune che si trova a livello di una delle unità immobiliari di proprietà di Tizio, così violando il diritto di luce ed aria di detta unità ed impedendone il godimento conforme alla situazione esistente.
Tizio lamenta anche che Caia e Sempronio abbiano, nel tempo, ammassato una serie di manufatti, impianti e masserizie nel cortiletto tali da superare l'utilizzo che gli stessi potevano fare dello stesso quale bene comune e, pertanto, ne chiede la rimozione e chiede altresì l'inibizione delle immissioni da fumi, calore e rumore provenienti, in particolare, dai climatizzatori installati nel cortiletto e dall'utilizzo di fornaci e barbecue in esso, con risarcimento del danno in via equitativa.
Il Tribunale di Trani, cui Tizio si era rivolto, accoglie la sua domanda, dichiarando che Caia non ha diritto a mantenere nel cortiletto i manufatti e gli impianti installati, nonché ordinando a Caia e Sempronio di cessare le immissioni derivanti dal climatizzatore e risarcire €. 500,00 a Tizio a titolo di danno, oltre alle spese di lite a carico della sola Caia.
Caia e Sempronio impugnano la pronuncia dinnanzi alla Corte d'Appello di Bari, che lo rigetta integralmente, confermando la sentenza di primo grado.
Ciò che maggiormente ci interessa della pronuncia in esame è, da un lato, il profilo che abbiamo già sottolineato nella narrazione dell'antefatto, cioè come nasce il Condominio.
Altro profilo d'interesse, connesso al primo, è la natura di bene comune del cortiletto interno, usato e 'abusato' da Caia e Sempronio oltre quanto consentito dall'art. 1102 c.c., cioè oltre il 'maggior uso' che ciascun condòmino può trarre dalla cosa comune.
Parti comuni e utilizzo più intenso da parte di un condomino, il caso della recinzione condominiale
La decisione della Corte d'Appello
La Corte d'Appello di Bari, citando la costante giurisprudenza di legittimità, osserva «non potendosi intendere la nozione di "uso paritetico" in termini di assoluta identità di utilizzazione della "res", poiché una lettura in tal senso della norma "de qua", in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio».
Nel caso di specie, la Corte d'Appello concorda con quanto rilevato dal Tribunale in ordine alle installazioni nel cortiletto, laddove il Tribunale aveva osservato che non era invocabile l'art. 1102 c.c. poiché, essendo il cortiletto di ridotte dimensioni (come emergeva dalle foto in atti), risultava alterata la destinazione dello stesso cortiletto a garantire luce, aria ed affaccio agli altri comproprietari, compromettendo quindi il pari uso.
Non così per l'apertura nel vano cortiletto della porta finestra e dell'installazione dei condizionatori, opere che rientravano, ad avviso del Tribunale, nel concetto della migliore utilizzazione dell'area - rammentiamo che, però, rispetto ai condizionatori è stata ordinata la cessazione delle immissioni rumorose.
Altro punto interessante è la puntualizzazione circa uno dei motivi di appello avanzati da Caia e Sempronio: infatti, Caia, tra le altre, sosteneva di aver usucapito la servitù degli impianti installati per possesso ultraventennale - quelli fissi realizzati alla costruzione del fabbricato e presenti quando la comunione venne divisa.
Benchè dichiari detto motivo inammissibile, perché presentato per la prima volta in appello, la Corte si sofferma a spiegare perché lo stesso sia comunque infondato, in quanto «È però evidente che l'uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non possa mai estendersi all'occupazione (come accertata nel caso in esame) pressoché integrale del bene, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità (così Cass. Sez. 2, 04/03/2015, n. 4372; Cass. Sez. 2, 14/12/1994, n. 10699).
È compito del giudice del merito, in presenza di una condotta del condomino consistente nella stabile ed esclusiva occupazione del bene comune (sia pur funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale) non solo valutare in fatto se ne sia alterata la destinazione, ma comunque se vi sia compatibilità con il pari diritto degli altri partecipanti (cfr. Cassazione civile sez. VI, 23/06/2017, n.15705)», quindi non si può ottenere l'usucapione del bene comune tramite l'abuso del proprio diritto sullo stesso consistente non nell'utilizzo anche più intenso, ma nell'occupazione totale con alterazione della destinazione del bene stesso.
Utilizzo del bene comune: per essere illegittimo occorre la definitiva sottrazione.
