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In caso di frazionamento di unità immobiliare chi determina i millesimi delle due nuove unità?

Il condominio non può ignorare la suddivisione dell'originariamente unica proprietà
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli 

Il progetto di dividere un'unità immobiliare facente parte di un caseggiato non può essere realizzato se una clausola del regolamento, di natura contrattuale, vieta espressamente di compiere modifiche interne alle unità immobiliari.

In assenza di un regolamento contrattuale o in mancanza di specifici divieti regolamentari, il singolo condomino può liberamente realizzare opere nella sua proprietà esclusiva a condizione che non procuri danni (anche di ordine estetico) alle parti comuni.

In altri termini, il condomino ha il diritto di godere e disporre dell'appartamento, apportando modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l'utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini.

Da tenere conto che, salvo situazioni particolari da valutare in concreto, se l'intervento non comporta aumenti di superfici e di volumi ma si concretizza in sole modifiche interne sarà sufficiente dividere il valore millesimale riferito all'unità intera sulle due unità risultanti dal frazionamento. Ma chi deve provvedere a suddividere i millesimi tra le nuove unità immobiliari?

Una risposta possiamo trovarla nella motivazione della sentenza del Tribunale di Roma n. 20439 del 2 novembre 2021.

Frazionamento delle unità immobiliari, che cos'è e come funziona?

In caso di frazionamento di unità immobiliare chi determina i millesimi delle due nuove unità: la vicenda

Un'unità immobiliare (un negozio) veniva divisa in due locali diseguali. A seguito di tale operazione detto locale commerciale ha perso la consistenza e destinazione di locale commerciale e, per tale motivo, veniva variata la destinazione catastale da categoria C1 (negozio) a categoria C2 (magazzino); l'usufruttuaria della più piccola delle due nuove unità immobiliare, fin dalla data del proprio acquisto, a richiesta dell'amministratore, pagava una quota forfettaria bimestrale di € 50 limitata al consumo idrico.

Ciò era dovuto al fatto che, dopo il frazionamento, le tabelle millesimali non contemplavano l'immobile in usufrutto: in altre parole l'unico valore millesimale (66,34/1000) utilizzato era solo quello del negozio precedente al frazionamento; Tuttavia, in occasione di lavori di ristrutturazione dell'edificio condominiale, il condominio riteneva che l'unità immobiliare più piccola dovesse pagare in rapporto ad una quota millesimale non coerente con le caratteristiche del nuovo locale (mill. 30,003/1000); di conseguenza l'usufruttuaria, nella convinzione che la quota sopra detta fosse decisamente errata, si rivolgeva al Tribunale per richiedere un "ridimensionamento" del valore millesimale, cioè la rettifica ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. n 1 o in subordine la revisione ai sensi dell'art. 69 disp att. c.c. n. 2 della quota millesimale di 30,003 applicata di fatto all'immobile.

Naturalmente, ove necessario, chiedeva disporsi espletamento di CTU sul valore effettivo dei quattro locali commerciali del caseggiato, o se del caso, di tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio.

A sostegno delle sue ragioni l'attrice notava che il suo nuovo immobile era privo di luci e vedute idonee, senza più accesso diretto alla via pubblica (in quanto la sua porta di ingresso era collegata solo alla strada da un androne comune di circa 20 m. interdetto all'esterno da un cancello chiuso a chiave); secondo l'attrice, quindi, la quota millesimale attribuita non era corrispondente al reale valore e all'effettiva consistenza dell'immobile, soprattutto se paragonata alle carature millesimali grosso modo equivalenti attribuite agli altri due adiacenti locali commerciali (bar e farmacia) al piano terreno, i quali,

a differenza dell'immobile dell'attrice magazzino, disponevano di accesso dalla pubblica via ed erano dotati di finestre a livello della strada; si costitutiva il condominio osservando che aveva utilizzato le quote previste dal dante causa dell'attrice; in ogni caso negava sussistessero i presupposti ex art. 69 disp. att. c.c., mentre riconosceva un mero "aggiornamento" delle tabelle; infine riteneva l'attrice priva di legittimazione passiva.

Frazionamento orizzontale dell'appartamento e revisione delle tabelle millesimali

La decisione: la colpevole inerzia del condominio

Il Tribunale ha dato ragione all'attrice; secondo lo stesso giudice spettava al condominio deliberare, in conformità alla legge, in ordine alla ripartizione, fra le due nuove unità immobiliari, dei millesimi che le tabelle attribuivano all'originario locale commerciale poi frazionato.

In particolare si nota che la questione poteva essere risolta dai proprietari delle due nuove unità immobiliari; in mancanza di questo accordo, però, i condomini dovevano attivarsi per apportare le necessarie modifiche alle tabelle.

La legittimazione attiva e passiva

Il Tribunale riconosce la piena legittimazione attiva dell'usufruttuario, il quale ha evidente interesse alla corretta determinazione dei millesimi attribuiti all'unità immobiliare goduta perché risponde, per i contributi dovuti all'amministratore condominiale, in solido con il nudo proprietario (art. 67 ultimo comma disp. att. c.c.). Del resto, proprio per la solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario si è arrivati ad affermare che anche le delibere relative a lavori straordinari sono direttamente ed immediatamente azionabili contro entrambi, con la conseguenza che ad entrambi va riconosciuta la pari facoltà di agire per farne dichiarare la loro invalidità (Trib. Massa 6 novembre 2017).

Sotto diverso profilo, il Tribunale di Roma ha ricordato che ai fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale può essere convenuto "unicamente il condominio in persona dell'amministratore", il quale è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea.

Tabelle millesimali

Riflessioni conclusive

Infine merita di essere ricordato che la ripartizione dei millesimi dell'originaria unità immobiliare tra le due che sono derivate dal suo frazionamento va calcolata secondo i medesimi criteri con i quali è stata determinata la tabella di proprietà.

In ogni caso, grava sull'amministratore l'aggiornamento dei dati ai fini del riparto spese.

Tuttavia è possibile, poi, che una clausola del regolamento di natura contrattuale stabilisca che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vadano ripartite in quote uguali tra i condomini.

Se ricorre questa situazione, la sopravvenuta divisione di un'originaria unità in due distinti appartamenti, ciascuna in proprietà di persona diversa, comporta l'aumento del numero quote con cui si dividono le spese.

Sentenza
Scarica TRIB. ROMA n. 16967 del 2/11/2021

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