Ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Il successivo art. 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella suddetta Tabella millesimale possano essere rettificati o modificati, ma a tal fine è richiesta l'unanimità.
Tuttavia, la stessa norma evidenzia che, in determinati casi, la rettifica o la modifica sono possibili, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Ciò può avvenire quando risulta che le tabelle siano conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari), sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Se non si raggiunge la quota di maggioranza necessaria all'approvazione e alla validità della deliberazione assembleare, impedendosi così la correzione delle tabelle millesimali, il condomino convinto dell'erroneità delle stesse potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria al fine di tutelare i propri diritti.
E se il giudice decide di accogliere l'istanza, in che modo dovranno essere regolate le spese giudiziali?
A fornire in una risposta ci ha pensato la seconda sezione civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 10372/2021, pronunciandosi sull'impugnazione della sentenza con cui la Corte d'Appello aveva confermato la decisione di prime cure che, accogliendo l'istanza di una proprietaria, aveva disposto la revisione delle vigenti tabelle millesimali.
Nel dettaglio, la revisione viene ritenuta necessaria sul rilievo che le tabelle esistenti, redatte nel 1960, si discostano in misura rilevante dai valori proporzionali delle singole unità immobiliari. Innanzi agli Ermellini, i ricorrenti lamentano, tra l'altro, l'omessa pronuncia su motivi di appello che criticavano la regolamentazione delle spese processuali contenuta nella sentenza di primo grado.
Per la Cassazione, tuttavia, trattasi di motivi che ponevano una questione di diritto del tutto infondata e per questo viene ritenuto inutile un ritorno della causa in fase di merito, alla luce dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo.
Revisione tabelle millesimali e regolamento spese giudiziali
Come si legge in sentenza, "il giudizio di revisione delle tabelle millesimali configura un procedimento di natura contenziosa ed anche in tale giudizio, pertanto, il giudice deve provvedere al regolamento delle spese giudiziali secondo le ordinarie regole della soccombenza".
Dunque, stando al principio di causalità, la parte soccombente, ove la domanda di revisione sia accolta (come avvenuto nel caso in esame), deve identificarsi in quella che ha dato luogo alla variazione, mentre la parte vincitrice si identifica in ogni condomino nei cui confronti sia stato instaurato il contraddittorio, anche se non abbia formulato alcuna domanda o eccezione riguardo al diritto alla revisione.
Rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, invece, la facoltà di disporre la compensazione delle spese processuali tra le parti, con la conseguenza che la pronuncia di condanna alle spese, anche se adottata senza prendere in esame l'eventualità di una compensazione, non potrà essere censurata in Cassazione, neppure sotto il profilo della mancanza di motivazione.
Revisione delle tabelle, sta al giudice decidere se è necessaria
Divergenza valori effettivi e valori accertati in tabella
Nel rigettare in toto il ricorso, la Suprema Corte rammenta, inoltre, il principio secondo cui "Il diritto spettante anche al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all'art. 69 disp. att. c.c. (nella formulazione, applicabile ratione temporis, anteriore alla L. n. 220 del 2012) è subordinato all'esistenza di un errore genetico o di un'alterazione sopravvenuta del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari imputabile alle mutate condizioni dell'edificio".
In particolare, per consolidata elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 9579/1991; Cass. Sez. U, n. 6222/1997; Cass. n. 15094/2000; Cass. n. 7300/2010), le tabelle millesimali, ex art. 69 n. 2 disp. att. c.c., possono
essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
La Cassazione ritiene che tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non debba essere necessariamente correlata a una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali.
Revisione giudiziale delle tabelle millesimali
In conclusione, "compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio, sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione".
Pertanto, qualora un condomino abbia chiesto la revisione delle tabelle millesimali, deducendo la divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, sarà il giudice a dover verificare i valori di ciascuna delle unità immobiliari, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando le difformità riscontrate (cfr. Cass. n. 11290/2018; Cass. n. 21950/2013; Cass. n. 25790/2016).
