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Che cos'è la soccombenza virtuale nei giudizi d'impugnazione delle deliberazioni condominiali?
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Che cos'è la soccombenza virtuale nei giudizi d'impugnazione delle deliberazioni condominiali?

Impugnazione di una delibera e principio della soccombenza virtuale

Avv. Alessandro Gallucci  

Sempronio è proprietario di un’unità immobiliare nel condominio Beta. Ricevuto il verbale dell’assemblea svoltasi in sua assenza si rivolge ad un legale per impugnarla.

I motivi sono due: a) non è mai stato convocato; b) in ogni caso la decisione relativa a lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità è stata adottata senza il rispetto delle maggioranze indicate dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c.).

Per completezza è bene ricordare che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Una volta ricevuta la notificazione dell’atto di citazione, Tizio, amministratore pro tempore del condominio Beta, provvede a convocare, questa volta senza errori, l’assemblea per consentire di sanare tutti i vizi contestati.

Così facendo, l’avvocato del condominio potrà chiedere in giudizio che sia dichiarata la cessazione della materia del contendere per intervenuta sostituzione della delibera.

A quel punto il giudice dovrà provvedere solamente in merito alle spese processuali. Questo, in sostanza, quanto stabilito dell’art. 2377, ottavo comma, c.c. (dettato in materia di società ma considerato pacificamente applicabile anche al condominio vista la sua portata generale) a mente del quale: “ l'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto.

In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno”.

Si tratta del così detto principio della soccombenza virtuale. In pratica anche se la delibera non può essere più annullata (non esiste più in quanto è stata sostituita), sarà comunque necessario comprendere chi, in teoria, aveva ragione o torto per provvedere in relazione alle spese di lite.

Della descrizione di questo stato dei fatti si trova conferma anche nelle sentenze di merito e legittimità allorquando si sente affermare che “ l'annullamento della delibera dell'assemblea della società per azioni di cui all'art. 2377 c.c., estensibile per il suo carattere generale anche alle assemblee dei condomini degli edifici, non può aver luogo se la deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, con conseguente cessazione della materia del contendere quando l'assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido” (così, ex multis, Cass. 10 febbraio 2010 n. 2999).

Starà al condominio, quindi, dar prova del fatto che non gli si possono addossare le spese legali, eventualmente dimostrando la buona fede in merito agli errori compiuti e le proprie ragioni in relazione ai punti che si ritengono comunque non viziati.

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