La delibera dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore contenente le spese di gestione può essere impugnata dai condòmini contrari, astenuti od assenti per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condòmino rimettere in discussione le decisioni adottate dalla maggioranza se non nella forma della impugnazione della delibera, da considerarsi perciò annullabile.
Sulla base di questo principio espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 20006 del 2020 (si veda altresì, Cass. n. 5254/2011 e n. 3747/1994), si è pronunciato di recente il Tribunale di Pisa con sentenza n. 1478 del 12.11.2021 che ha deciso un caso di impugnazione di una delibera assembleare con la quale venivano in concreto ripartite le spese di gestione e nei cui confronti venivano mosse constestazioni di merito sui criteri di riparto applicati.
La distinzione tra delibere assembleari che stabiliscono o modificano i criteri di riparto e le delibere che in concreto ripartiscono le spese
La pronuncia in esame ci offre lo spunto per rammentare un'importante distinzione tra delibere assembleari in materia di ripartizione spese, a seconda che con esse si stabiliscano o modifichino i criteri di ripartizione oppure che si ripartiscano in concreto le spese medesime.
In tema di ripartizione spese di gestione, infatti, le delibere assembleari con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c. o sono modificati i criteri stabiliti in precedenza, vanno tenute distinte dalle delibere con le quali ex art. 1135 nn. 2 e 3 c.c. vengono in concreto ripartite le spese medesime; quest'ultime possono essere annullate solo se adottate in violazione dei criteri già stabiliti.
In altri termini, come precisato dalla Corte di Cassazione, tali delibere sono annullabili solo per ragioni di mera legittimità e non per ragioni di merito.
Sicché, qualora una delibera assembleare abbia ad oggetto il bilancio condominiale ed il relativo piano di riparto, i motivi di impugnazione possono riguardare soltanto profili di legittimità ossia l'eventuale violazione dei criteri già stabiliti nel regolamento o in altra precedente delibera, ma non possono incidere sulla scelta dei criteri applicati qualora conformi a quelli previsti.
La vicenda
Nella fattispecie in esame, la condòmina impugnava la delibera sostenendo che per la ripartizione delle spese di gestione si sarebbero dovuti applicare i criteri legali ex art. 1123 c.c. e non quelli utilizzati dall'amministratore, dunque, l'impugnazione non riguardava la violazione dei criteri di ripartizione in precedenza stabiliti bensì contestazioni di merito in relazione ai criteri scelti dall'amministratore nella ripartizione delle spese, valutazione non consentita all'Autorità Giudiziaria se non nei limiti della legittimità.
Il Tribunale di Pisa, infatti, procedeva a verificare se i criteri di riparto delle spese adottati nel bilancio condominiale fossero conformi o no alle previsioni del regolamento adottato dalla maggioranza dei condòmini, non potendo sindacare sulla consistenza degli esborsi o sulla convenienza delle scelte gestionali, non risultando precedenti impugnazioni in punto di criteri di riparto delle spese.
I criteri di ripartizione delle spese condominiali erano stati definiti in alcuni articoli del regolamento adottato dai condòmini che costituisce, ove in ipotesi i criteri di riparto si discostino dai criteri legali, la diversa convenzione di cui all'art. 1123 1° comma ultima parte c.c. che ne consente la deroga.
All'uopo, è utile rammentare che il criterio generale di ripartizione delle spese è quello previsto dall'art. 1123 c.c. secondo i millesimi di proprietà, ma ve ne sono altri specifici per singoli casi quali ad esempio quelli previsti: dall'art. 1126 c.c. per i lastrici solari ad uso esclusivo; dall'art. 1123 3° comma c.c. per i condomini parziali nonché dall'art. 1124 c.c. sulla manutenzione di ascensori e scale.
Tutti questi criteri c.d. legali, appunto perché previsti dalla legge, devono essere rispettati a meno che sussista un diverso accordo di tutti i condòmini, la c.d. "convenzione" consentita dall'inciso finale del primo comma dell'art. 1123 c.c. Tale convenzione può essere contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o in una delibera assembleare successiva.
Ripartizione delle spese: si può derogare ai criteri previsti nel regolamento condominiale ?
La verifica compiuta dal Tribunale nel caso concreto
L'indagine compiuta dal Tribunale ha dunque riguardato soltanto la coincidenza o meno tra i criteri delle modalità di riparto delle spese rispetto a quelle previste nel regolamento, in particolare alle modalità di riparto delle spese per le voci: ascensore, pozzi neri, passi carrabili, utenza luce condominiale, giardino.
Nel regolamento de quo, dunque, erano stabiliti i seguenti criteri di riparto delle spese per:
Ascensore: il Tribunale ha accertato l'esatta ripartizione nel bilancio condominiale della spesa "ascensore" secondo quanto previsto dall'art. 17 del Regolamento che prevede una ripartizione delle spese di esercizio relative al funzionamento e a quelle di ordinaria manutenzione in proporzione all'uso che può farne ciascun condòmino.
Dalla verifica è dunque risultata la conformità dei criteri adottati in sede di riparto nel bilancio condominiale con le previsioni del regolamento.
Ricordiamo che ai sensi dell'art. 1124 c.c. la spesa relativa alla manutenzione di scale e ascensori è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Criterio legale questo applicabile in mancanza di criteri convenzionali.
Pozzi neri: il Tribunale ha accertato la mancanza di una specifica previsione nel regolamento per il riparto di tali spese, ma ha altresì constatato sulla base dei consuntivi depositati in atti, l'esatta ripartizione delle relative spese in relazione al numero degli occupanti le unità immobiliari e, dunque, conformemente al criterio legale di cui all'art. 1123 comma 2 c.c. secondo cui "se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne".
Utenza luce condominiale: il Tribunale ha accertato la corretta ripartizione della relativa spesa in conformità a quanto previsto dal regolamento che prevede una suddivisione in nove parti uguali, due delle quali addebitate all'attività commerciale di autosalone presente nell'edificio condominiale e le altre divise i parti uguali tra i condòmini.
Secondo il Tribunale, seppur la ripartizione prevista nel regolamento è derogatoria del criterio ex art. 1223 comma 1 c.c., è ammissibile in virtù del disposto dello stesso articolo che fa salva la diversa convenzione.
Passi carrabili: relativamente a questa spesa, il Tribunale ha accertato che, nonostante la mancata previsione regolamentare, la ripartizione operata con addebito del 50% all'autosalone e del restante ai condòmini in parti uguali non cambia rispetto alla suddivisione secondo i millesimi di proprietà voluta dall'attrice.
Giardino: con riferimento a tale spesa, il Tribunale ha accertato la mancata corrispondenza della ripartizione operata con il piano di riparto oggetto della delibera impugnata dalla condòmina rispetto a quanto previsto all'art. 11 del regolamento condominiale secondo cui le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono a carico dei condòmini in base al valore dei millesimi di proprietà, dunque in conformità al criterio codicistico.
Con riferimento alla ripartizione delle spese per il giardino condominiale è emersa, dunque, una non coincidenza tra la ripartizione operata dall'amministratore ed il relativo criterio previsto dal regolamento (coincidente pure con quello legale) poiché la spesa era stata ripartita in parti uguali.
Tale circostanza di per sé costituirebbe un motivo di legittimità che renderebbe annullabile la delibera, tuttavia il Tribunale ha osservato che la suddivisione operata con la delibera impugnata corrispondeva a quella sempre effettuata negli anni precedenti, nei bilanci preventivi e consuntivi passati.
Non essendo state mai impugnate le precedenti delibere che avevano utilizzato un criterio di ripartizione della spesa "giardino" non conforme a quello previsto in regolamento, per il Tribunale si era venuta a creare una situazione di acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle tabelle millesimali per più anni, da considerare quale comportamento sintomatico della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione previsti in regolamento (tesi non condivisibile dopo i chiarimenti delle Sezioni Unite). => Tabelle millesimali e facta concludentia: una decisione discutibile Giardino: con riferimento a tale spesa, il Tribunale ha accertato la mancata corrispondenza della ripartizione operata con il piano di riparto oggetto della delibera impugnata dalla condòmina rispetto a quanto previsto all'art. 11 del regolamento condominiale secondo cui le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono a carico dei condòmini in base al valore dei millesimi di proprietà, dunque in conformità al criterio codicistico.
Con riferimento alla ripartizione delle spese per il giardino condominiale è emersa, dunque, una non coincidenza tra la ripartizione operata dall'amministratore ed il relativo criterio previsto dal regolamento (coincidente pure con quello legale) poiché la spesa era stata ripartita in parti uguali.
Tale circostanza di per sé costituirebbe un motivo di legittimità che renderebbe annullabile la delibera, tuttavia il Tribunale ha osservato che la suddivisione operata con la delibera impugnata corrispondeva a quella sempre effettuata negli anni precedenti, nei bilanci preventivi e consuntivi passati.
Non essendo state mai impugnate le precedenti delibere che avevano utilizzato un criterio di ripartizione della spesa "giardino" non conforme a quello previsto in regolamento, per il Tribunale si era venuta a creare una situazione di acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle tabelle millesimali per più anni, da considerare quale comportamento sintomatico della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione previsti in regolamento.
