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La competenza per le liti condominiali

Giudice di Pace o Tribunale?
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

La Cassazione, Sez. VI bis, con l'ordinanza 26 novembre 2021, ritorna sul riparto di competenza tra Giudice di Pace e Tribunale; in particolare, sulla disposizione di cui all'art. 7, 3° comma, n. 2), c.p.c., la quale dispone la competenza funzionale (cioè esclusiva, a prescindere dal valore della causa) del Giudice di Pace relativamente, tra le altre, alle «cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case».

La competenza per le liti condominiali: la vicenda

Tutto prende le mosse da un'azione intentata da Tizia nei confronti del suo Condominio affinché il Tribunale di Napoli Nord condannasse il medesimo a rimuovere il cancello scorrevole posto nell'androne condominiale adiacente tre appartamenti di proprietà esclusiva di Tizia, il quale, di fatto, le impediva l'accesso alla sua proprietà.

Viene chiamato in causa - dal Condominio - Caio, indicato come «proprietario dell'intero edificio» dal Condominio, nonché colui che aveva installato il cancello in questione, il quale, costituitosi, svolge domanda riconvenzionale verso Tizia (il cui contenuto, però, la pronuncia in commento non riporta).

Il Tribunale di Napoli Nord declina la propria competenza a favore del Giudice di Pace, ritenendo che la causa promossa da Tizia rientrasse nella previsione di cui all'art. 7 c.p.c., comma 3°, n. 2), ovvero che attenesse alla misura ed alla modalità di un servizio condominiale.

Tizia propone allora regolamento di competenza presso la Corte di cassazione, cioè una procedura che permette di ottenere immediatamente (senza dover attendere l'esito del giudizio dinnanzi al Giudice dichiarato competente per poi appellare) e dal massimo consesso (quindi, con pronuncia in unico grado), una pronuncia. in ordine a quale sia il Giudice competente.

Cause condominiali, competenza per valore, per territorio e quella funzionale

La Cassazione accoglie il regolamento proposto, dichiarando la competenza del Tribunale di Napoli Nord, dinnanzi al quale rimette le parti per il merito.

Misura e modalità d'uso dei servizi condominiali

La questione da dirimere, per la Cassazione, risiede interamente sull'accezione che diamo alla previsione dell'art. 7 c.p.c.

Quindi, è necessario definire cosa sia la «misura» e cosa invece la «modalità» di utilizzo dei servizi condominiali.

Secondo la Corte, con «misura» dobbiamo intendere l'aspetto quantitativo, cioè andare a verificare se gli organi condominiali (Amministratore, Assemblea) abbiano o meno ridotto o limitato il diritto dei singoli condòmini con i loro provvedimenti, incidendo la misura del godimento riconosciuto loro (dall'atto di acquisto, dal Regolamento, dalla legge).

La «modalità», invece, attiene all'aspetto qualitativo dell'esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comproprietà su beni e servizi comuni, cioè al modo più opportuno con cui ciascun condòmino esercita tali facoltà, nel rispetto del diritto di godimento degli altri condòmini, in proporzione alle rispettive quote (millesimi), secondo quanto dettato dalla legge, dall'Assemblea o dal Regolamento.

Vanno poi ulteriormente distinte, ricorda la Cassazione, le controversie dove si discute del diritto stesso del condòmino ad un determinato uso della cosa comune, che esulano da quelle appena viste e indicate dall'art. 7, 3° comma, c.p.c. e che appartengono al giudice individuato in base al valore della controversia.

È allora evidente che tra queste controversie non rientrava affatto quella che vedeva Tizia da un lato ed il Condominio dall'altro.

Transazione della lite, competenza della assemblea ed obblighi dei condomini

La solitudine della solitaria

Sottolinea l'estensore dell'ordinanza in commento che Tizia non aveva lamentato di aver visto diminuito o limitato il proprio uso di un servizio comune.

Ciò che Tizia lamentava era semmai l'invasione, da parte del Condominio, della propria sfera di autonomia privata, tramite l'apposizione di un cancello sulla proprietà altrui (quella di Tizia rispetto al Condominio), con violazione del diritto di godimento della medesima proprietà da parte di Tizia.

Insomma, non c'è nessun servizio condominiale di cui si lamenta il mancato o diminuito utilizzo; c'è una proprietà privata o solitaria che non può essere goduta appieno, perché chi non è proprietario della stessa arreca molestia.

Cosicché si esula dalla competenza funzionale del Giudice di Pace e si rientra invece in quella del Tribunale.

A chiusura del commento, evidenziamo come risulti alquanto dubbia la fattispecie di fatto, almeno per quanto riportato nell'ordinanza: non potendo apprendere aliunde della causa, dobbiamo attenerci a quanto leggiamo.

E siccome quanto leggiamo riporta che il chiamato in causa Caio sarebbe proprietario dell'intero edificio, siamo alquanto perplessi circa l'esistenza stessa di un Condominio, atteso che il Condominio nasce, come qui detto più volte, dal frazionamento dell'unica proprietà, mentre, fintantoché il palazzo è in capo ad un solo soggetto, non avremo Condominio…

In realtà, da quanto possiamo dedurre dalla narrativa, sembrerebbe forse più logico immaginare la seguente situazione: Caio, originario proprietario del palazzo, aveva alienato le proprietà immobiliare site nello stesso (nascita del Condominio), apponendo il cancello di cui è causa per delimitare la sua proprietà (i tre appartamenti, poi giunti a Tizia) rispetto a quella condominiale.

Solamente così ci spieghiamo quello che la Corte riporta come difesa di Tizia in sede di regolamento di competenza, ovvero che la stessa Tizia avrebbe affermato che il cancello era «ormai divenuto inutile», perché evidentemente Tizia non vedeva la necessità di 'separazione' della proprietà individuale rispetto a quella condominiale allo stesso modo di Caio.

Condominio e competenza del giudice di pace

Sentenza
Scarica CASS. n.36967 del 26/11/2021

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