In primis un chiarimento: l'intermediario, con riferimento al condominio, è l'Istituto bancario o postale presso il quale l'amministratore ha aperto il conto corrente comune. Detto questo la riforma del condominio, risalente al 2012, ha introdotto alcune disposizioni che vanno nella direzione di garantire una maggiore chiarezza e trasparenza nella gestione dei fondi comuni che affluiscono sul conto corrente condominiale.
Trattasi di una novità assoluta rispetto alla pregressa normativa che nulla prevedeva in questo senso, contribuendo a creare una situazione nebulosa, che derivava in gran parte dall'approssimazione dell'amministratore il quale, non destinatario di obblighi precisi in materia, spesso gestiva i conti comuni con una buona dose di leggerezza e disinvoltura.
Questo stato di fatto è stato eliminato con l'azione del legislatore che è intervenuto su due profili: obbligo dell'amministratore di intestare ad ogni condominio amministrato un conto corrente separato e diritto dei condomini di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
A questo si aggiunge la possibilità di attivare, su richiesta dell'assemblea, un sito internet del condominio nel quale l'amministratore farà affluire i documenti, anche contabili, che l'assemblea, con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., deciderà di interesse comune.
Il conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio
È stata questa la novità, in termini assoluti, che dal 2012 caratterizza la gestione delle finanze del condominio e che risponde all'esigenza di mantenere una netta separazione, non solo tra il patrimonio personale dell'amministratore e quello del singolo ente condominiale, ma anche tra quello di più entità immobiliari da questi gestite.
In passato non sussistendo alcun obbligo in questo senso si andava a creare quella che ai tempi veniva definita come "confusione tra patrimoni", che spesso metteva in crisi i singoli condomìni, i quali alla resa dei conti spesso si venivano incolpevolmente a trovare in una situazione patrimoniale penalizzata.
Un contesto che, in ogni caso, poteva andare tanto a discapito del condominio, quanto dell'amministratore stesso.
Tanto è vero che, proprio con riferimento a quest'ultima circostanza, era stato ritenuto che "in tema di accertamento delle imposte sui redditi, ed al fine di superare la presunzione posta a carico del contribuente dall'art. 32, d.P.R. 29 settembre 1973 n. 600 (in virtù della quale i prelevamenti ed i versamenti operati su conto corrente bancario vanno imputati a ricavi conseguiti nell'esercizio dell'attività d'impresa), non è sufficiente al contribuente dimostrare genericamente di avere fatto affluire su un proprio conto corrente bancario, nell'esercizio della propria professione, somme affidategli da terzi in amministrazione, ma è necessario che egli fornisca la prova analitica della inerenza alla sua attività di maneggio di denaro altrui di ogni singola movimentazione del conto" (Cass. 13 giugno 2007, n. 13819).
Nella specie, la Corte aveva cassato la decisione della commissione tributaria, che aveva accolto il ricorso di un amministratore avverso un avviso di accertamento al medesimo notificato, affermando che la natura dell'attività da questi per conto del condominio non fosse sufficiente a dimostrare che le somme depositate sul conto corrente del rappresentante condominiale gli erano state affidate dai condòmini per il pagamento degli oneri condominiali.
Obbligo, quindi, insuperabile per l'amministratore in base al combinato disposto dell'art. 1129, commi 7 e 12, n. 3, c.c.
Diritto del condomino all'accesso al conto corrente comune
A ciascun condomino, in nome della trasparenza nella gestione della cosa comune, la legge ha riconosciuto il potere di chiedere, "per il tramite dell'amministratore", di "prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".
Come formulata la norma ha creato non poche perplessità per l'interpretazione dei termini che riguardano strettamente l'amministratore e che, se intesi secondo una stretta logica testuale, dovrebbero fare ritenere che il condomino richiedente può ottenere la documentazione inerente al conto corrente solo con l'intervento dell'amministratore, che rappresenterebbe il collegamento con l'istituto bancario o postale.
La questione rappresenta un unicum nell'ambito del panorama condominiale, dal momento che la problematica della consultazione ed estrazione di copie della documentazione comune è limitata al rapporto condomino/amministratore e mai estesa ad un soggetto terzo.
Là dove l'art. 1130, n. 9, c.c. parla di obbligo di fornire al condomino l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali che, in ogni caso, è desumibile dal prospetto del consuntivo annuale, anche se dal disposto normativo si trae che la posizione debitoria verso il condominio sia conoscibile in termini reali.
Inoltre, l'art. 1130 bis, c.c. ha per oggetto "documenti giustificativi di spesa", ma non gli estratti conto.
Preso atto che la rendicontazione periodica di cui all'art. 1129, co. 7, c.c. è costituita dagli estratti conto che banca od ufficio postale emettono, normalmente con cadenze trimestrali, quello che spesso è accaduto e accade è che se il condomino, documentando di rivestire tale posizione, si reca in banca per chiedere la copia di un estratto conto, aperto dall'amministratore ed intestato al condominio di appartenenza, l'istituto si rifiuta di consentire l'accesso affermando la mancanza di legittimazione attiva del condomino stesso.
Il diniego espresso dall'intermediario, nel tempo, ha determinato numerosi ricorsi dei condomini all'Arbitro Bancario Finanziario, il quale il più delle volte si è espresso nel senso che occorre sempre avere presente la ratio ispiratrice della norma in questione, finalizzata ad aumentare le garanzie di corretta gestione del condominio da parte dell'amministratore, senza generare una compressione dei poteri di controllo da parte dei condomini sul suo operato.
In questa ottica la locuzione "per il tramite dell'amministratore" non può essere interpretata in senso restrittivo ma come prescrittiva di un obbligo di preventiva richiesta all'amministratore di attivarsi per far ottenere al richiedente la documentazione di cui si tratta, ma non preclusiva del diritto del singolo condomino di richiederla e di ottenerla direttamente dall'intermediario in caso di inadempienza dell'amministratore" (ex multis: A.B.F. Roma 16 settembre 2016, n. 7960; 27 novembre 2015, n. 8817; 3 luglio 2014, n. 4248).
Principio confermato a contrariis nel caso in cui veniva rigettato il ricorso per quelle richieste presentate all'intermediario senza il preventivo interpello dell'amministratore (A.B.F. Torino 28 luglio 2021, n. 17956).
Le inadempienze che portano l'amministratore alla revoca
La domanda di accesso all'estratto conto può essere accolta anche se presentata da chi non è più condomino?
La questione è stata oggetto di un recente provvedimento (A.B.F. Palermo 03 gennaio 2024, n. 74) che ha esaminato più profili.
Da un lato vi era stato il plurimo rifiuto dell'amministratore alla consegna della documentazione bancaria manifestato nei confronti del richiedente ed esternato anche all'intermediario, con conseguente diffida a non produrre la documentazione per violazione della privacy, essendo il condominio il solo titolare dei relativi rapporti intrattenuti con l'intermediario stesso.
Per altro verso era stato sollevato un difetto di legittimazione attiva del richiedente che al momento della domanda non era più condomino, pur se lo era stato in passato.
L'Organismo, quanto al primo aspetto, ha ribadito il costante orientamento dei Collegi A.B.F. richiamato nel punto che precede in merito all'interpretazione della locuzione "per tramite dell'amministratore" (da ultimo A.B.F.
Milano 5 maggio 2023, n. 4284), mentre per quanto concerne la posizione del richiedente in seno al condominio lo stesso Organismo ha seguito la linea segnata da precedenti decisioni, secondo la quale l'istanza presentata ai sensi dell'art. 1129 c.c. è sottoposta alla disciplina di cui all'art. 119 T.U.B., che consente di ottenere la documentazione bancaria pregressa anche dopo la perdita della qualità di cliente.
In considerazione di ciò, pertanto, "anche al condomino che non sia più tale deve essere riconosciuto il diritto ad avere dall'intermediario la documentazione relativa al tempo in cui lo stesso era parte del condominio titolare del rapporto".
