Purtroppo non è raro che un tecnico professionista chieda e ottenga un'ingiunzione di pagamento nei confronti di un condominio, sostenendo di aver ricevuto il relativo incarico dall'amministratore di condominio.
L'incarico però non è legittimo se è relativo ad atti di straordinaria amministrazione, che esulano dalla "normalità" della gestione.
A questo punto viene da domandarsi se il terzo - che magari tratta spesso con l'amministratore di quel caseggiato - possa pretendere comunque il compenso. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Velletri (sentenza n. 829 dell'11 aprile 2024).
Atto di straordinaria amministrazione e incarico illecito ad un tecnico. Fatto e decisione
Un condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale della citta, per il pagamento in favore di un tecnico di una somma, quale corrispettivo per prestazioni professionali (responsabile della sicurezza di un cantiere approntato per il ripristino e il consolidamento di un muro di recinzione).
Il problema era che il condominio non aveva richiesto le prestazioni asseritamente rese a favore della collettività condominiale.
In altre parole il condominio non aveva richiesto al detto professionista di svolgere nell'interesse del condominio l'attività di responsabile della sicurezza del cantiere, approntato per il ripristino ed il consolidamento di un muro di recinzione; i condomini avevano incaricato il tecnico di individuare le cause del cedimento del detto muro e predisporne la messa in sicurezza, pattuendo un preciso importo per l'attività realmente affidata. Successivamente l'assemblea aveva revocato all'esperto l'incarico di redigere un progetto dei lavori; secondo il condominio, quindi, il convenuto aveva svolto una prestazione in assenza di un contratto d'opera intellettuale.
Il citato tecnico faceva presente che aveva svolto le attività contestate su autorizzazione verbale dell'amministratore, mentre i condomini erano consapevoli delle funzioni da lui concretamente svolte.
Il processo veniva istruito con l'interrogatorio di un testimone, il quale sosteneva di non aver mai assistito a colloqui tra l'amministratore del condominio ed il professionista, aggiungendo quanto segue: "so dei rapporti tra il condominio e l'architetto per averli appresi tramite chat dei condomini e per aver predisposto io personalmente delle mail di risposta del professionista alla amministratrice". Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Secondo il giudicante - che ha esaminato i verbali assembleari - le incombenze descritte dal professionista non hanno trovano conferma nelle decisioni assembleari richiamate.
Lo stesso giudice ha comunque precisato che il luogo deputato alla formazione della volontà collettiva dei condomini è l'assemblea, non una chat. Dalla mancata prova del conferimento dell'incarico presupposto (come sopra) ne è derivata perciò la revoca del decreto ingiuntivo.
Del resto, come sottolinea il Tribunale, nei giudizi aventi ad oggetto l'accertamento di un credito per prestazioni professionali, incombe sul professionista la prova dell'avvenuto conferimento dell'incarico, dell'effettivo espletamento dello stesso, nonché dell'entità delle prestazioni svolte.
A tal fine non è certo utile una fattura commerciale, avuto riguardo alla sua formazione unilaterale e tenuto conto che proviene dalla parte che intende avvalersene; tale documento, quindi, è inidoneo a provare la corrispondenza della prestazione indicata con quella pattuita.
Amministratore di condominio atti di straordinaria amministrazione.
Considerazioni conclusive
Il criterio "discretivo" tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex articolo 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'articolo 1135 c.c., comma 2, si basa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (Trib. Cagliari, sez. II, 26 settembre 2023 n. 2174: nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per ottenere il pagamento del corrispettivo ingiunto per prestazioni eseguite dalla società opposta, il giudice adito, rilevato che i lavori non erano stati deliberati né ratificati dall'assemblea dei condomini, ma approvati in autonomia dall'amministratore senza che ricorresse il requisito dell'urgenza, ha accolto l'opposizione proposta dal condominio e revocato di conseguenza il provvedimento monitorio opposto).
In precedenza è già stato chiarito che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, conferisca ad un professionista un incarico, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo: in altre parole in tal caso non trova applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. civ., sez. II, 17/08/2017, n. 20136).
Si deve tenere conto però che qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l'iniziativa in relazione ad opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, spendendo, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, l'obbligazione assunta è riferibile alla collettività condominiale: in tal caso infatti il condominio deve ritenersi validamente rappresentato.
